漫谈拍卖与租房的资金运用及回报
-在美国经营房地产的体会之三
我当年参加拍卖的房地产，信贷市场环境与现在已经有很大不同。但我想跟大家分享一下我当年的资金运用方式以及对租房回报的计算方式，希望对有兴趣的读者起一点启发作用。同时这CND上也有很多专家学者，咱也乘机让他们指点指点，看看我想得或做得对不对。另外，例子中的数字不是绝对准确，但非常靠近真实情况。回报的计算，只用简单易明的算法，不用复杂的财务理论，如 ROA，ROE，ROI，NPV等等（其实我也忘得差不多了）。
尽管很多读者可能已经很熟悉以下的名词，但为了所有读者都能分享，我还是将常用的名词介绍一遍：
1. Cap rate (Capitalization Rate): 净营业收入 (租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用) 除以买入价格。注意一个误点，这里所说的费用不包括贷款利息等资金费用。
2. 现金流量（Cash flow）:所有现金收入（租金）减去所有现金支出（包括贷款利息）但不包括房屋折旧 。
3. 房子净值/资产净值（Home Equity）:房子市场价值减去所欠贷款。
案例：2004年买入一栋房子，三房，1.5个洗手间，980尺，建于1959年。买入价连同装修共$141,000（现金占用）。银行估价$200,000（假设卖出也是这个价）。再重新贷款（Refinance）$143,000，利率5.5%（5 year ARM） 。 减除贷款手续费$2,000, 提出来现金（Cash out）$141,000。租金收入每月$1,250，所有费用包括房地产税，保险费和维修费平均每月共 $300。每月贷款本息$820
不同资金滚动模式的结果
A．Trading (买卖) 刚开始投入房地产经营时，我做flipping（买卖）。就是将买进来的房子装修后卖出。从投入现金开始到在把房子在市场上卖出并收回资金，总共需时4个月到半年。用上面的例子，其每间房子的税前利润为:$200,000-$141,000-$15,000(销售commission及税)=$44,000 。假设手上有约30万现金，以平均每年周转2次算，其全部税前利润为$44,000×2×2=$176,000。 但是，如果买进出租一年以上再卖，情况又是这样怎样呢？
B. 买入后先出租
能买入数量：同样用上面的例子。从买进来（现金投入）到再重新贷款 （Refinance）拿回现金，周期最长2个月，周期最短时1个月。就当它平均2个月来算吧。30万每年周转6次，每次2个房子，一年就是共买入12 个房子！
现金周转：经过再重新贷款（Refinance），所投入现金全部提取出来。没有Down payment 在里面。但已拥有约30%（以20万为基数）的增值在房子。
Cap rate ($1,250-$300)*12/$141,000=8.1%
现金流量（每个房子每年）：($1,250-$300-$820)×12=$1,560
12个房子（一年之内的购入量）的总现金流量是：$1,560×12=$18,720
税务效果：出租一年以上再卖出，是long term capital gain, 现在的税率是15% （到2010年，是renew 还是取消不知道），大多数情况下，远比当年卖出的 ordinary income的税率要低。
房子净值（每个房子Equity）：$200,000-$143,000=$57,000
12个房子（一年之内的购入量）的总净值 (当年) ：$57,000×12=$684,000
投资回报分析
（为简单比较起见，计算时不考虑 money 的 time value，也不考虑30万资金的利率。就算A与B都是整年占用）
A. 买卖（每年）：$176,000/$300,000×100%=58.7%
B. 买入后先出租
- （第一年出租，第二年卖掉，房价没上升也没下跌）：（$57,000-$15,000）×12/$300,000=168%
- 你投入的现金，在1到2个月之内Refinance全部提取出来，也就是2个月后占用现金为零。后面你没有现金再投入，房价在上涨，这个回报率你们去假设算吧。每年的正现金流量就算用来补不可预见的维修等费用。每年房子折旧带来的税务好处也暂时不算。每年的租金变动（这几年来我们当地租金一直在升）也不算。
为什么B比A好这么多呢？财务杠杆（Leverage）。A状况时间太短，贷款马上还掉不容易贷到也不划算。不过，要声明一点的是，财务杠杆是双刃剑，用得好，令你快速致富，用得不好，令你很快破产。
我在哪里买和都买哪些房子？
- 集中（focus）于一个你熟悉地方。要是还没有，就选择一个地方，调查，看房，一直到你熟悉才开始。这样做的好处是当有一个好Deal出现时，你能马上判断它是不是够好。至于这个范围，根据你个人情况而定，可以小到一个Neighborhood,也可大到多个城市。我从不买听别人说的多好的Deal。我自己定位的范围是本人所在的County。进 一步的集中范围是以我住地为中心，开车时间不超过半小时为半径。其实，你要问我具体房子的意见，就算你与我同一个州，但不在同一个County，恐怕我都没法提出有用的看法。
- 买中间价以下。只有这样，才可增大买到Cap rate 高的房的机会。这样才最为安全。这也是化整为零，进可攻，退可守的方针。为什么呢？因为我买2个低价位的房可能等于你一个高价位的房的钱。而租金并不与房价同比例上增加。当市场快速上升时，可能是高价位的升得快点，你赚得多点（当然中间价以下的也升）。可是当市场价不升不跌和市场价下跌时，高价位的出手相对难，要守也难。因为高价位的通常Cap rate 偏低，现金流量差，你需要不停贴钱。贴到何时？像Venus所预测的5年，7-9年，还是像日本那样，15年还不止？
- 作为出租长期持有的物业，我只买Single family house, 不买Condo。为啥？a) 长期而言只有地是最有价值的，而Condo是common area，没有属于你可独立使用的地；b)Condo有HOA fee，而这个HOA fee会因为其中有人Default或者别的原因随时被提高，令你很难获得好的Cap rate,也就是现金流量差；c) Condo 有 Association, 所有房屋外面的，包括屋顶，外墙，窗口玻璃等等，你不满意，想自己花钱Improve也不成，要Association通过，统一行动 ；d) 更冤的是，同一Condo里，有人财务有问题，不付HOA fee。 Association请律师告他们。银行拿去拍卖。本州法律，投得者只需付其所欠的HOA fee的半年。其他的就由Condo 的所有Owner 共同承担。你没碰到过？算你好运。我买过3个这样的Condo来转卖，他们所欠的HOA fee都超过2年。当然，住在像纽约那样的大城市中心的人，你要想买物业，可能很难不买Condo。那我的意见不适用。
- 出租房的Cap rate 与 mortgage rate。我买Cap rate 大于等于，最少也是很接近mortgage rate的房子来出租。要是做不到，我停止买入出租，只做Trading,或不买。这就是为什么从2005年底以后，我停止再买入出租。 为什么我总是喜欢拿Cap rate 来衡量？在谈论出租房时，人们最爱问的是，你的租金能不能Cover mortgage? 你的房子是正的现金流量吗（positive cash flow）？可是你没问他的Down payment 是多少。20%？30% 或40%？Down payment 有机会成本（Opportunity cost）在呀？换句话说，你的钱不用来down pay 买房，最少也可以放银行的CD，那也有利息收入不是？至于我的机会成本，起码要算25%以上。要是你光说租金能不能Cover mortgage，怎么跟我的例子比呀？就算我例子的Mortgage rate不是5.5%而是7.5%，你的能刚好Cover 而我的不能Cover。那是谁更好呢（假设两者升和跌都一样）？我的例子里可是没一分钱的Down payment在里面。
- Price, Price, Price。在房地产经营里面，有一句名言，就是投资房产时，第一是Location，第二是Location，第三还是Location。在我看来，从赚钱的角度（不是自住）第一是Price，第二是Price，第三还是Price。怎么说？给你一个最中心的地方（最好的Location）的一个房子，市价。它可能升值快，你就等着它升值去吧。要是一年后市场不升反跌呢？我拿一个偏地方的，市场价的50%。怎样？请看例子： 2005 年底，我买入一间房子，位于我所在的County 的最远的一个城市，从我住地开车去要一个多小时。8万2千开拍，没别的人竞投，我以One dollar over买下。为什么，可能因为远，也可能是最后一个拍。我花了3万多去装修（对这种小房，是很大比例的装修费）。卖出 22万，时间前后3 个多月。这个方针同样适用于上面的3. 要是你能买到足够低价的Condo的话，同样可以。
- 也许有人问，用$141,000 买到价值$200,000 的房可信吗？这是我2004年买入的其中一个房子的例子。它是中间的，既不是我买入的最好的，也不是我买入的最坏的。买到这样的房子容易吗？是不是拿着钱到拍卖场，或买Short sale, Pre-foreclosure就成？当然不是。它的进入障碍（barriers to entry）是知识，判断力，时间，钱与果断行动能力（有些人前面的都具备，最后就是不敢行动）的综合。这都看你的努力。同时，我得提醒打算像我这样全职做的人，统计资料显示，全美有95%的小型企业（Small business）在开业的五年之内关闭。但假如你有强烈愿望的话，经过努力，你都是可以做到的。我从不怀疑CND上读者的智力与学习能力（果断行动能力不知道）。假如有谁早就做到或将要做到的，请出来吱一声，也好给我的说法一个支持，别老是只躲在后面不吭声。
是不是现在就没有这种可能，或面对一个跌市，根本不必去看它？这看对谁而言，让我们留待下一篇再谈。
从2001年到2005年，第一年我用A法。第二年开始用B的滚动法，我每年买入约十个房子，每年卖掉30%的当年买入量以补生活。余下的70%出租一直都现在。
2005年底开始，要是买一般房子的话，不管是做Trading还是做出租，这数都算不过来。同时，我发现做土地发展，加上建房，其利润更高，可高达10倍以上的回报（风险无疑更大，我有过失败的经历）。当然它的挑战性更高，所要求具备的知识，胆量和判断力更高。从那时开始，我再没买入过纯出租房。只买地，和有地的发展潜力的房。
上面那个房子，最高峰时价值32万，现在值约26万。贷款余额约13万。
现在的房地产市场很差，何时走出低谷？我不知道。也许像Venus所说的，5-6年不定，8-9年不定，像日本那样15年或以上？还是说不准，我比较倾向于5年（别问我为什么，我只是感觉，没有Venus那样的理论支持）。假如房价从最高峰往下累计跌幅达50%，还是跟我买入的价一样。
且慢！既然如此，何不现在卖掉，还能每个收回现金约10万不更好吗？好主意！可转念一想，回收的钱放哪里安全呀？投资股票，基金，黄金还是外汇呢？这年头，金融市场这么动荡。当然对于有这能力的人，可能也是个好机会。我要能看出哪个明天跌，我就沽空，那个要升我就买进。可咱又没那能力不是，不知怎么投法呀？那……就放银行存款吧。可是这安全吗？政府在大撒金钱。但是不洒坏的更快。在一个deflation 的环境下，政府应该大力开支几乎是大部分（要不是所有的话）经济学家的共识。更何况，Bernanke 是个用“直升机” 撒钱，印钱以偿还巨额债务的主。这通货膨胀，钱贬值不跟着就来吗？连Venus都指出，通货膨胀，钱贬值是很大可能会出现的，只是不会在今年。那明年呢？要是钱贬值，我拿出来的那点钱都给贬没了，再加上也没有那屋跟着享受通货膨胀的升值了。这不是两头亏吗？那时，恐怕是谁原先贷款的赚了便宜，而且原先借款越多，赢得越多了。
罢了罢了，还是不“折腾” 算了。人Venus都安慰我，顶过这五年就好办啦。那就顶五年再说吧。
假如通货膨胀没来，房价跌幅又超过50%，没法卖出，而租金也往下跌甚至没人租，我也没有别的收入可支持的话，怎么办？好办，让银行拿我的房屋去Foreclosure，我申请破产。然后看看CND上还有谁记得当年的“如山”，租给我一间房（不是一栋房），给我一个做清洁或Landscaping的工，能维持生活就成。这样的条件也比我童年的时候强多了。
亲爱的读者朋友，看完以上我的体会，观点和分析以后，要是能引起你的一点点共鸣，或有一点点启发的话，请赐给我一点掌声好吗 (假的也收) ？好让我有动力（几天少眠少休，一个字一个字蹦出来的打字速度）去完成最后一个想说的话题：聊聊房地产市场，投资对策以及影响我职业生涯的书。要没人吱声，就当是没人看，或引不起读者朋友的任何兴趣。我就当是自己自言自语算了。也省了我写和打下一篇的辛苦。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
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