|
在今天的中国和美国,有钱人也许有几套房子,甚至更多。记得国内报道过一些有过几十套上百套房子的帅哥美女,还有一位房姨。据说后面不少帅小伙都排着队对50多岁的房姨猛烈放电,因为他们说:“阿姨,我真的不想努力啦!“
按照目前的税法,在中国持有房产的维护成本远远低于美国。中国的绝大多数地方房子的物业费收的很低,尤其不带电梯的筒子楼公寓,而房地产税也没有出台。随着房价在过去20年的狂飙,造就了一大批新贵。在2013年,我在飞北京的航班上曾经遇到一个回国创业的哥们。他家里还是真的有点儿关系,他就整天飞回国搞什么新的药品。他告诉我,搞实业太累,他搞了3年,不如人家在杭州买一套房升值的多。
在美国持有房地产,要缴纳每年的房产税,就是property tax,准确地说应该叫real-estate property tax。从下图可见,税率从最低夏威夷州的0.29%,到最高的浙西省的2.47%。
Real-Estate Property Tax Rates by State
Rank
(1=Lowest)
|
State
|
Effective Real-Estate Tax Rate
|
Annual Taxes on $244.9K Home*
|
State Median Home Value
|
Annual Taxes on Home Priced at State Median Value
|
1
|
Hawaii
|
0.29%
|
$700
|
$662,100
|
$1,893
|
2
|
Alabama
|
0.41%
|
$1,007
|
$157,100
|
$646
|
3
|
Colorado
|
0.51%
|
$1,243
|
$397,500
|
$2,017
|
4
|
Nevada
|
0.55%
|
$1,346
|
$315,900
|
$1,736
|
5
|
Louisiana
|
0.56%
|
$1,384
|
$174,000
|
$983
|
5
|
South Carolina
|
0.56%
|
$1,379
|
$181,800
|
$1,024
|
7
|
District of Columbia
|
0.57%
|
$1,402
|
$635,900
|
$3,641
|
8
|
Delaware
|
0.58%
|
$1,426
|
$269,700
|
$1,570
|
8
|
Utah
|
0.58%
|
$1,418
|
$339,700
|
$1,967
|
10
|
West Virginia
|
0.59%
|
$1,437
|
$128,800
|
$756
|
11
|
Wyoming
|
0.61%
|
$1,484
|
$237,900
|
$1,442
|
12
|
Arkansas
|
0.62%
|
$1,513
|
$142,100
|
$878
|
12
|
Arizona
|
0.62%
|
$1,520
|
$265,600
|
$1,648
|
14
|
Idaho
|
0.63%
|
$1,546
|
$266,500
|
$1,682
|
15
|
Tennessee
|
0.66%
|
$1,606
|
$193,700
|
$1,270
|
16
|
California
|
0.75%
|
$1,828
|
$573,200
|
$4,279
|
17
|
Mississippi
|
0.79%
|
$1,937
|
$133,000
|
$1,052
|
18
|
New Mexico
|
0.80%
|
$1,948
|
$184,800
|
$1,470
|
18
|
North Carolina
|
0.80%
|
$1,963
|
$197,500
|
$1,583
|
20
|
Virginia
|
0.82%
|
$2,006
|
$295,500
|
$2,420
|
21
|
Montana
|
0.83%
|
$2,033
|
$263,700
|
$2,189
|
21
|
Indiana
|
0.83%
|
$2,021
|
$158,500
|
$1,308
|
23
|
Kentucky
|
0.85%
|
$2,084
|
$155,100
|
$1,320
|
24
|
Florida
|
0.86%
|
$2,110
|
$248,700
|
$2,143
|
25
|
Oklahoma
|
0.90%
|
$2,194
|
$150,800
|
$1,351
|
25
|
Georgia
|
0.90%
|
$2,192
|
$206,700
|
$1,850
|
27
|
Oregon
|
0.93%
|
$2,266
|
$362,200
|
$3,352
|
28
|
Washington
|
0.94%
|
$2,311
|
$397,600
|
$3,752
|
29
|
Missouri
|
0.98%
|
$2,389
|
$171,800
|
$1,676
|
30
|
North Dakota
|
1.00%
|
$2,441
|
$209,900
|
$2,092
|
31
|
Maryland
|
1.07%
|
$2,628
|
$338,500
|
$3,633
|
32
|
Minnesota
|
1.11%
|
$2,708
|
$250,200
|
$2,767
|
33
|
Massachusetts
|
1.20%
|
$2,936
|
$424,700
|
$5,091
|
34
|
Alaska
|
1.22%
|
$3,000
|
$282,800
|
$3,464
|
35
|
South Dakota
|
1.24%
|
$3,040
|
$187,800
|
$2,331
|
36
|
Maine
|
1.28%
|
$3,143
|
$212,100
|
$2,722
|
37
|
Kansas
|
1.43%
|
$3,500
|
$164,800
|
$2,355
|
38
|
Michigan
|
1.48%
|
$3,630
|
$172,100
|
$2,551
|
39
|
Ohio
|
1.53%
|
$3,748
|
$159,900
|
$2,447
|
39
|
Pennsylvania
|
1.53%
|
$3,751
|
$197,300
|
$3,022
|
39
|
Rhode Island
|
1.53%
|
$3,752
|
$292,600
|
$4,483
|
42
|
Iowa
|
1.57%
|
$3,843
|
$160,700
|
$2,522
|
43
|
Nebraska
|
1.67%
|
$4,102
|
$174,100
|
$2,916
|
44
|
New York
|
1.73%
|
$4,231
|
$340,600
|
$5,884
|
44
|
Wisconsin
|
1.73%
|
$4,243
|
$200,400
|
$3,472
|
46
|
Texas
|
1.74%
|
$4,255
|
$202,600
|
$3,520
|
47
|
Vermont
|
1.90%
|
$4,652
|
$240,600
|
$4,570
|
48
|
New Hampshire
|
2.09%
|
$5,120
|
$288,700
|
$6,036
|
49
|
Connecticut
|
2.15%
|
$5,256
|
$286,700
|
$6,153
|
50
|
Illinois
|
2.23%
|
$5,465
|
$212,600
|
$4,744
|
51
|
New Jersey
|
2.47%
|
$6,057
|
$355,700
|
$8,797
|
*$244,900 is the median home value in the U.S. as of 2021, the year of the most recent available data.
但是,我敢肯定我20年前在休斯顿交的房地产税的税率已经到了3%,所以说,个别地区的实际税率要高于表中的平均州房产税率。假设某地的房地产税率是1%,那么一年就要交房子估价值得1%。每年都要交,日复一日年复一年不是个小数。
而且,多数州每年都要对房价进行评估,一般都是地价涨,上面建的房子也涨。最后,房子估价得上涨加上税率双重因素,每年交出的房地产税越来越多。
所以,在美国要当房东,还想不亏本,每月租金必须要超过房子全部的每月支出,包括房地产税,保险,社区费,房屋维修费,林林总总。美国的SFH房子几乎都是木制,维护起来事儿比钢混结构的房子多很多。有一次,回国一个月,回来卫生间的马桶水封全干涸。好在回来的即使,否则不知道除了气味以外,各种小动物都可能钻进来。比如蛇一类的,怕怕。。。
来美国30年,刚好也搬了30次家,自然也接触了不少房东。选择几个房东说吧。在Fairfax的一个糖豪斯,一个1100尺的两层楼里,我和另外三位男人分租。不知为什么,那个房子显得特别小,公共区域里基本上没有人活动。那段时间,我一个人在美国,而且不是在出差就是在出差的路上。偶尔在这房子里住,也就简单对付一点简单的菜饭。房东两口子在附近买了另一处糖豪斯,月供靠着这套分租的收入维持。那家的男房东是餐厅的厨师,女房东是打零工的,两人都很低调,也很和善。房子是1975年建的,也经常需要修补。女房东每周来分租房两次,来刷厕所。到今天我还记得她来刷厕所的样子,这样的画面感让我从此彻底打消了当房东的念头。
后来,在Herndon租了另一套糖豪斯。我们这套还好没有什么意外,房东夫妇都是中国来的移民。我们紧隔壁的一套,房东也是中国移民。他们的运气就没有好,他们那套房客出门结果水管爆裂,一直把二层底部的plywood都泡烂了。狼狈不堪。
在休斯顿的一个朋友全家在科罗拉多州度假时,接到房客电话,说空调坏了。房东就让维修工去修,修好了两天。房客又来电话,说空调机全坏了,要换新的。房东的维修工又去了,说空调原来是修好了,现在是被搞坏的。房东无奈,只能再花钱买新机组。假期也草草结束。
还有一位朋友,遇到了奇葩房客,说房子里有霉菌,要告到法院。最后,朋友从海外赶回来,饶了人家三个月房租,才送走大神。
反正,经历了和听说了这几件事情,我完全没有在美国当房东的欲望。自己有居就很知足感恩了,不想让自己太麻烦。有闲就自己玩,发呆,旅游,做自己爱做的事儿。不想为了钱和房客打交道。更不可能去为租客刷厕所。
当然,我想更多的房东们一定是在租金和房产升值上赚得盆满钵满,恭喜他们。
从长期面看,不动产是增值和抗通胀的利器,有钱有智慧的人的确可以投资房地产。而我本人则是秉持不同的原则,多一事不如少一事,只能退求其次不碰房产投资啦。说到底,还是我太懒,而且更加在意资产的流动性。
豹子土狼 2023-4-14 写于 Virginia
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