ryanx30

回答问题：

房屋面积，户型，估价，地税及拖欠情况在COUNTY RECORD. Mortgage,Lis Pendens，水费同上。

对低收入的自住房主，地税有优惠，所以可以推断出是否自住。

交易史，Current listings 由当地的地厂商组织维持。这个不一定每个城市都有。但是经常有错误，特别是面积和加建。你不希望买下来以后发现有一个厕所是没有permit的。花钱当然可以补，但是如果人家非要拆开来看一看下水管是否是规定的口径岂不麻烦。

外貌和左邻右舍在BING MAP 上看。

举例2.

同一个房，讲讲我犯的错误。这个买进来时是有房客的。Whitetrash. 我本不想要她的,但是在OFFER和CLOSING中间出了纰漏，房主没有领会我的意图，结果在CLOSING时我一犹豫，还是按时CLOSE了。这个女的，其实是个坐娼，从来没一句真话。驱逐倒是在一个月完成了，但她留了一堆破家具，称法律允许保留一个月。这个我应该弄辆车把她早打发出去就对了，结果又拖了一个月，可气的还回来撬开门偷我的电器。犯这个错误，因为我当时比较忙，精力没有集中。报应立刻就来了。

如果积极的经营，应该可以做到90%的productivity.如jy101 那样那是非常出色了。

我之所以不用PM,一是自己现在还照顾得来，二是上哪去找那末努力的人。在我们这里，PM大概收10%，1mon 招人，$50上法庭，。。。PM 靠那10%是养不活自己的。他和我在很多方面是有利益冲突的。我自己管可以弄到20%Cap，PM 只能给你10%，当然对甩手地主10%也不错了，可是我所见更多的是PM在坑在外地主，弄一堆烂人从这一家搬到那一家（如上面提到的妓女）。所以我不建议没什末经验的人去做在外地主。

每一个房子在经营一段时间后，应该按General Accounting Principle 所有的人力物力支出与投入分栏统计，最好比照IRS的分类。这样效益和需要改进的地方一目了然，容易报税，也便于以后把其中若干分组管理。对不良资产，应当及时出售。这包括低回报，地段有犯罪团伙活动，和高空置率的地段。

大家可以看出，我是想积累出一个系统的管理方法。如果有合适的可造之材，也许会训练出一个人来承担一部分事情。也许我的哪个儿子可以干这个。对handyman也是一样，对他有一定要求，干事情得按一定的规范。现在用的人因为我待他以诚，做事很替我着想，只是我现在没有足够多的事来retain他。

把一个低回报的地产改造成高回报，就可以出手套现。特别是当你通过一段时间的努力把一个地段改造了的话。这个我现在还没有什末经验可谈，只是一个想法。

受大家鼓舞，写了这末多，对正在做或准备进入这个行当的诸位，希望有所裨益。我自己在一天一天写的时候，也悟出了许多平时在处理杂乱的事情时来不及想的道理。

祝大家圣诞及新年愉快。

（完）