鸽哨

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前几天头脑发热，弄了个太显眼的题目，叫什么系列讲座。既然是系列也不能弄一个就销声匿迹了，否则就是骗人不讲信用吗。再弄一个，也算对得起那几千位被俺蒙进来的。下面谈谈我做房地产的一些指导思想，这个因人而异，仅供参考。有经验的地主们飘过吧。

第一： 要有非主流意识

股神巴非特的名言是，别人担忧的时候我贪婪，别人贪婪的时候我担忧。试想，如果你在０９年买股票的话，就是弄个平均数，现在也赚老了。房地产大亨李嘉成也有他发家的诀窍。这个本坛大师如山详细介绍过，记不清原话，大体意思时，大家不买的时候我偏买，大家撤的时候我偏进。 虽然两位大师投资领域不同，但理念却异曲同工。

有的人能够做大，就是因为他们和常人的思维不一样。做房地产不能随大流。０６年我随大流，买了一栋还不咋样的房子就４５万，到了０９年不值２５万，现在回升到３４万左右。如果今天卖掉的话还欠银行两万，更不用说打水漂的那十多万的首付了。

我再次买进是在０９年初。那时候后很多人担心房价还会大跌，持观望态度。我人为即便不是低谷又何仿？ 我坚信房价还要长回来，无非少赚多赚点儿罢了，何况还有可观的正现金流作为补赏呢！ 现在我可以说，那些房子买对了。如今帐面上的增值早已是０６年帐面损失的N倍了。

现在房市已经股市化，要想赚钱，不但要买的时机对，更重要的是卖的时机也要对。我不打算把现有的房子持有到退休。过几年觉得房价有点离谱的时候就果断把它们卖掉， 起码是卖掉那些较贵的房子，然后等待另一个周期的到来。

 第二： 现金流第一

投资房地产究竟把增值还是现金流放在首位？这是一个很有争议的议题。 但我发现，这里的大地主们没有一位不把现金流放在首位的，因为它是降低投资风险和永续发展的唯一保证。我人为在某种成度上，现金流可以控制，而增值是未来的事，很难预测。从宏观上来说，房子要增值，挡也挡不住，何必现在操心呢？ 但具体到某一时间， 有些房子今后的增值潜力可能比另外一些高一点，究竟买哪个，这就要靠自己经验和判断力了。

我在０９年时写过一个有关如何增加现金流的帖子，附在下面，仅供参考。

第三：做地主不要清高

做地主不要清高，如果你认为当地主是掏大粪，和穷人打交道有失身份，那就干脆别当地主了。我在我的兵面前是教授研究员，在房客面前我就是一房栋；在实验室里我可以做分子生物学，在出租房里，我高高兴兴地修厕所。

要摆正地主和房客的关系。房客是我的客户，我要为他们服务，因为他们是我现金流的来源。如果地主把自己看得比房客高人一等，把这种想法渗透于经营之中，绝对要出问题的。我总是对我的房客讲 ＂I will do my best to meet your needs＂  当然对一些本质恶劣的房客绝不能心慈手乱，要依法行事。我的第一个房客，也是至今唯一的一个，被我evict掉。此人是惯犯，刚被别人驱逐后就跑到我家了。 租金拖欠要当月解决，不要拖到下个月。１５号之后还不付房租，一定要给３ day notice。

第四： 要有耐心

做地主需要有相当的耐心才行。耐心体现在很多方面。比如贷款，完成一次贷款要打上百次电话，写很多封 Letter of explanation （LOE）。不管多么恼火，贷到款把房子拿下是最终目标。在经营方面，不要被一时的挫折击败。本坛常有一些人为了一些不愉快的小事就捶头顿足， 这样是当不了地主的。我前面提到的那个eviction，损失６０００多刀，房子被糟蹋的不成样子，要怪只能怪自己刚当房东没有经验。那时我对家人说，这只是我房地产事业的开始，而不是结束！