全美50个州的房地产拍卖方法(Foreclosure Method)简述
-在美国经营房地产的体会之六
如山
(2009年6月20日)
鉴于收到很多网友询问关于Foreclosure的相关问题,由于各州不一样,程序可能很大方别,甚至完全不同。现作简单介绍。请注意,本人只对本州(Lien理论使用Deed of Trust)的Foreclosure熟悉。其它的只是本人在阅读中的理解,并不一定正确。请与本州专业人士了解。也希望对自己本州Foreclosure懂行的网友作出补充和说明。
借款人所签的借款文件
当借款人向银行(Lender才是正确的说法,但为简单并对所有人容易理解,下面全部用银行代替Lender),银行要求借款人签两类文件:第一类是承诺付款的票据(Promissory note)。标明借款人同意支付贷款的具体金额、利率(变动或固定)还款年期等等贷款条件;第二类是为了保障放款人(银行)的利益而签订用房地产作抵押品的抵押契约。这种抵押契约文件在全美有两种:一种叫Mortgage,另一种就叫Deed of Trust。至于用哪一种,就牵涉到使用这个州是使用Title理论还是使用Lien理论。Title理论使用Mortgage,而Lien理论使用Deed of Trust。选用哪一个是由州法决定。
Mortgage和Deed of Trust的分别
Mortgage和Deed of Trust的主要不同点在于:Mortgage只有借款人和银行两方参与,而Deed of Trust有借款人、银行和一个叫“受托人(Trustee)”的中立方三方参与。
Mortgage和Deed of Trust的另外一个不同点是:当发生Foreclosure时,使用Deed of Trust的就由“受托人(Trustee)直接拿去拍卖; 而使用Mortgage可能要经过法庭程序后才能拍卖,或者不经过法庭程序也可以拍卖。这就是由州法决定。在下面的表中,你们可以看到有些是“Mortgage – Judicial”,就是说是使用Mortgage的,并必须经过法庭程序才能拍卖;而有些是“Mortgage - Power of Sale”,就表明是使用Mortgage,但是不需通过法庭程序,可以直接拍卖。
全美50个州的房地产拍卖方法(Foreclosure Method)表
State - Foreclosure Method
Dist.of Columbia - Deed of Trust - Power of
以上只是我个人看法,不一定正确,仅供参考。读者做任何决定前请咨询当地专业人士意见。
(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)
我应该已经在悄悄话里面回答了你的问题了吧。现在我的博客有问题,新评论没有在首页出现。
这帖子我真的反反复复看了许多遍了。没从中找出卖时的特别规定呀?
如在法院买到法拍屋,想马上卖掉。有什么特别规定吗?
只知道在法院买到法拍屋,当场付现金。但想贷款把钱拿出来得等六个月后。
但是如想马上卖掉,是不是拿到房产证登记后就能卖呢?
听说现在有什么三个月不能卖给第一次买房的,用政府LOAN的,3个月内必须对方也付CASH的。。。不太明白这些规定的细节。
1) 什么是政府LOAN?
2) 如果买家付全CASH,是不是就不用管对方是不是第一次买房?
3) 如果买家不用政府LOAN,就不用管对方是不是第一次买房的?
4) 过了三个月是不是对方是不是第一次买房,还是用政府LOAN都不用管了?
5) 是不是只有买家不是第一次买房者,也不用政府LOAN才能在三个月买这种法院拍卖买的房子?
好晕呀。头都绕晕了。
万分感谢。
谢谢。
我现在只知道一点。FHA 90 DAYS FLIP RULE。其它还是不明白。