如山 名博

我对两朵花mm案例的解读

如山

（2010年8月6日）

自从两朵花同学贴出她最近的投资个案后，引起很多读者的兴趣。也有网友私下询问我的看法。她的案例和做法听起来很复杂，其实我看不是。为了回答大家，我下面将其做分解。等于帮两朵花同学“分担”一下劳动。因为没有跟两朵花mm“对质”过，所以很可能有理解的错误。请两朵花mm及读者们更正和补充。

一．买入（这种Deal是否太好，难以相信？）

首先，我绝对相信她的案例是实例。因为无论从两朵花同学的行为分析还是从买到房地产Good deal的可能性来说，我都认为没有什么值得怀疑。在这个论坛里，比较清楚地提及自己拿到Good deal的ID我记得还有福归归，Hellofriend等（不包括那些说Cap rate高，因为我不能将那些归入Good deal去考虑-原因已经在我有关文章里提过）。而且，我本人也时常有买到这种Good deal经历。出于某种考虑，我避免说自己的Good deal个案。还有一个例子，就是最近发生的。

投坛的一位读者在去年12月（2009年12月）18万买入一个房子，然后在今年（2010年）3月28万卖出。这位读者所在的区是一个房地产下跌的区。因为ta所在的那个区我很熟悉，整个过程ta都跟我讨论。所以我很清楚。这就是我在不同文章/贴里面提到的，不能将买股票的完全拿来分析和理解买房地产的。有些人就算买入出租房已经很长时间，要是没买到一定的量，或者没做足够的相关研究，也是不理解的。房地产跟股票的主要不同有两点：就是房地产的资料不对称性和房地产业主可以有增加它的价值的可能。房地产提供了股票无法提供的这种机会。但是，这只是一个可能性，并非人人都很容易做到这样。有时候是幸运。不过，虽然一次两次的幸运有可能发生，要是只是寄希望于幸运，是不可能反复发生的。只有做了足够的努力，机会一旦来临你才能抓住。所以我写过做房地产要经历的三重境界（见《我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（5）》）

说回两朵花同学的案例中，其实她是Mortgage sale和Tax sale两种都做。这里面也有Redemption的技术性。有意或者无意中（或者是匆忙打字过程），她可能有一两步的关键地方没交待或者不想交待清楚(也许我解读错了：-P)。而且在文字组织的条理和层次上也不像她写其它“严肃”文章时那样。所以读起来令读者有点混乱。但是不管什么原因，我认为投坛的读者都会感谢她的分享。

二．Cash out 的贷款（Refinance）

Cash out 的贷款就是指从已经买入的物业中再贷款并且提取现金出来。

很多读者对5万买入，估价10万，贷款10万这个状况有疑问，完全可以理解。这种资金运用方法，我去年5月（2009年）贴出的《漫谈拍卖与租房的资金运用及回报》已经详细介绍过（有计算例子和比较）。

但是这里有两种可能性需要说明。第一种，5万买入实际当时的市场价值就值10万，所以做估价就是10万。然后按照10万价值来贷款Cash out；第二种是5万买入当时价值也是5万，等待一段时间后市场价上升到10万，然后按照10万价值来贷款Cash out。第二种是在市场上升的过程才可以做到。现在大部分市场但是平或者下跌，所以我们主要讨论第一种情况。

第一种状况下的贷款Cash out在美国房地产泡沫没有破裂之前是大多数lender都接受的。但是2006年底之后就很困难了。 “两房” 新的指引是，不管你物业价值多少，都必须在买入后半年才能按照估价来做Cash out贷款。这是所有想把贷款Notice向二手市场卖出所必需遵守的指引，否则Lender无法在市场上再转卖。这里就引起一个新状况，要是我是lender，我不需要将这个Notice卖出市场，而只是放在自己的手里呢？那就不需要遵守“两房”的全部指引了（有些指引还是要遵守）。这通常就叫Portfolio lenders。就是他们自己持有Notices，不Resale。其实就是普通的大银行就算大部分都是resale，但他们自己也有部分做Portfolio的。

虽然Portfolio lenders不需要遵守“两房”这部分的 新指引，但是在目前的房地产市场情况下，他们也会谨慎。所以大部分也是不接受马上做Cash out贷款的。不过事情没有绝对，要是某个lender是当地的小银行，或者私人小贷款公司，他们就可以做了。所以回到两朵花同学的案例中，要是她是买入之后，在当地向小银行或者她所工作的银行（我不清楚她是否在银行做）、或者私人小贷款公司贷款，而她的收入和Credit都足够好的话，就是完全有可能在买入后马上做Cash out贷款了。

三． Land Contract卖出

Land Contract不是一个新方法，只是卖出方法的一种。这种方法有利有弊。在房地产市场不好的时候会显示它的一定优势。但是对这种方法的使用需要特别小心（我可能将另外行文讨论）。不过两朵花mm是聪明人，她已经多次使用，我相信她知道这种方法之弊，也清楚应对措施。

总而言之，两朵花的案例和操作没有大家想的那么复杂。其最关键点是怎么买到Good deal。怎么计算和怎么卖出都在很次要的位置。例如Cash out 的Refinance方法是否适用，这牵涉到个人总的收入和财务状况、资金运用、机会成本、风险考虑等等而定。而卖出的方法也牵涉利弊的考量和自己的把握。没法说哪一个方法最好。

关于买到Good deal的方法，我之前也有文章提过（见《答Venus关于哪里和哪种方式能容易买到折扣大的房屋》）。但是每一个都要根据自己所在地的市场、个人的财力、自己的特点来寻找适合自己做的方法，走出自己的路。

成功能否复制？严格意义上说复制是不可能的。因为每一个人都不同。每一个的背景、经历、做事方式、性格特点等等都不同，怎么可以复制得了别人的东西？别人的经历可以成为你的启示和借鉴，但是不要试图可以一夜之间就找出了一条成功方程式。“没有免费的午餐”这句话是对的。一定是有过努力和实践才可以出结果。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）