如山 名博

美国经济、房市与投资-疫情中的随想

如山

（2020年4月12日）

今天，疫情仍在世界范围内泛滥 。

首先，向疫情中不幸者至哀！向目前依然和曾经战斗在一线的中、美、欧洲及世界的医护人员致以崇高的敬意！尤其是往纽约集中的7万多自愿医护人员，他们是真正的英雄！我们最多也就捐一下款、捐一下口罩、做一下键盘侠，而他们是用生命去捐助!

投坛应说投资。我很久没上来，收到很多网友的关心问候，非常感动。无以为报，发一小文以回谢。

这次疫情会改变很多东西，从宏观的世界政治版图、地缘关系、金融市场，到微观的人际关系、居住环境偏好等等都会有很大的冲击和改变。

与我们投资相关的，在宏观上，全球化就算不是逆转也是停顿、或者放缓。美国的制造业一定有部分回流，马上可见的是关键药物、医疗用品的部分或者大部分产业。这个已经在美国政府的行动中。美国会因此减少贸易赤字、增加就业率。但入口便宜货大量减少，也增加了通货膨胀。当然，目前美国是不怕通货膨胀，只怕通缩。

股票市场在波动中，预期还会有一定的下跌。3月中到10天前，每次下跌厉害，例如到溶断点，我都加持 mutual fund 和ETF。我每次都在本地（西雅图）地主群报告和询问有没有一块参加 “护国入市的“？有人表示跟，恐怕大多数地主不跟。声明，我基本不买单个股，只买mutual fund 和 ETF。

房产市场在东西海岸大城市会有下跌，应该3个月到半年内反应出来。各地反应期和跌幅不会同步。本人预期跌幅在20%-30%左右，不会超过50%。最大跌幅也没2008到2010年的大。

受影响最大到最小的房产依次为：办公楼、Apartment、Condo、Townhouse、独立房。就是说，影响大、跌幅最大的是办公楼，最小的是独立屋。当然，每个城市、每个区会有不同。从城市范围的物业冲击依次为城市中心到郊区房。城市郊区和远郊的房子会受更多亲媚。

现金为王，这句话什么时候都是对的。但在市场低潮期尤为体现其价值。10年前是这样，现在也是。

说一下我上次美国金融危机的经历，时间：2010年到2012年，座标：大西雅图区。我翻查了当年的记录。我的出租房现金流为负，因为贷款多于租金收入。但有建房、卖出的现金收入补充，总体还能过得去。当时建筑成本是现在的一半，建筑工期是现在的一半，当然卖价也是大概一半。加上我的建筑用地基本是开发中来，也就是成本低。所以建好的新房卖出还是有利润。而那段时间买入的房产超过20个，超过一半是可开发地，计上开发出来的地，是超过30个物业。以现在价格比，买入成本很多不到十分之一。每年逐步拿permit，逐步建、逐步卖。大家不要误会西雅图市场价格升了10倍，没有。而是低潮能更加容易买到比当时市场价格还低得多的物业，尤其是从一些有长期关系的银行手上。钱从哪来？危机到来前的Cash out refinance，HELOC出来的近百万。好在及时转移到其它银行。后来银行银根紧，果然收纷纷收到所有Credit line银行要减少、收回credit line的通知。但我钱已经出来了，我不欠你利息，你也没法foreclosure我的房子。在这些钱中当然也有私人贷款。有市场上的private lender，也有纯属泛泛之交的信任者。需要特别提出感谢的，这个坛上就有大财主借过钱给我。我们从来没见过面，甚至借款给我之前都没有过什么交流，只是大家互相知道而已。这是一种很难得的信任！

这次全球与美国的经济、房市的下行肯定不同于2009到2011。不过就像某位哲人说过的，历史不会简单地重复，但会压韵。

那么，美国疫情会怎样？世界疫情会是怎么样？我相信，美国会以高科技为依托，给世界走出疫情、战胜疫情一个光亮的指引。

美国政府、国会、联邦储备局已经达成共识，无底限发行货币救济市场。

美国房市低潮多久？机会在哪里？本人认为，美国低潮在今年年底，持续最多一年，两年内一定走出。美国仍然是最值得投资、有最好回报的地方。美国仍然会是引领世界的科技带头人。我这种信心来源于对美国的科技人才、自然资源、地缘政治，而这一切的基础是价值观与制度。

希望诸位网友一切有所准备、一切顺利，不仅安然度过疫情、经受经济下行的考验，还在投资上有大收获而更上一个台阶！

大家有兴趣可以翻查我在2009年开始写的大量博文，都是危机低潮期关于美国经济、房产未来的展望。

声明：本文是为随想，在于分享自己的看法和经历，也希望起抛砖引玉的作用，让大家贡献投资想法。说明观点不是投资建议，敬请谨慎使用您自己的资金，根据自己的实际情况做判断和投资决策。

最后，谢谢诸位的阅读和捧场。也以本文回复、感谢网友在悄悄话里的问候和关爱。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）