如山 名博

检讨错误预测、回顾与展望房市动态-疫情中随想（2）

如山

（2021年1月30日）

向投坛的同仁们问好！希望诸位与家人、朋友在这世界疫情泛滥的年代一切平安顺利！并寄希望今年之内世界能走出疫情、过上正常的生活。

这次差不多一年之后的发文主要为检讨、回顾与展望。

去年疫情开始我发了随想，其中预测了美国房产将有下跌，跌幅不会超过20%。现在来看显然是错误的。虽然我的所有博文都不忘披露、警告我的只是个人看法并且很可能是错误的，不能作为投资指引，但是我仍然觉得应为那些相信了我的错误预测而错过了机会的读者道歉。

去年美国疫情开始，我在“随想”博文中预测了美国房产将在疫情的影响下下跌，在2020年年底跌幅达到最大。我当时预测的理由基于虽然知道政府有大幅的发钱的刺激方案，但是不可能解决所有人和所有行业，并且最大的原因恐慌的买家停止买入，而卖家需要更多资金储备而形成卖方市场。而事实上美国民众对待疫情并没有太多担心影响购买，加上政府的大量放水和低利率而造成房产购买力持续增加。根据西雅图本地的观察，房市只在去年3到5月份略微停顿一下，然后连续上升。根据 S & P /Case-Shiller Home Price Index 的资料，去年（2020）全美国的住宅房升幅约为9%，而西雅图大约上升 13%。这个只是大概数字，具体都某个地区还可以有很多的差别。例如，我熟悉的某些小区过去一年可见15%以上的升幅，一个房子出来bid up 20%也不是罕见。

假如说我去年还有些“蒙对”的地方，那就是城市中的办公楼、出租公寓的下跌，同时郊区独立房受追捧。办公楼需求的减弱是疫情加上居家办公的可行性而造成。城市中心办公楼使用的减少也加重城市中心出租公寓需求的下跌，加上西雅图市中心与Bellevue市中心去年几次的打砸抢，还有政府的Eviction的限制，是城市中心区办公楼需求下降，租金与价格下跌。在上述原因下，大西雅图东区的独立房变得热门。东区的Bellevue, Kirkland，Redmond等相当西雅图的卫星城，但在大公司纷纷在Bellevue一带增开办公楼的影响下，周围的独立房变成实际住宅需求，加上疫情影响下就变得一房难求。而联邦的低利率也成为房价上升的一个重要推手。

我想想接下来的房产会有些什么变动呢？很多高科技大公司都在加大居家工作的措施。也就是居家工作可能是部分工作的常态，现有的办公楼会需要市场比较长一段时间的消化才能达到供求平衡。而网上购物的普遍性和方便令零售商店要在疫情过后才能慢慢达到供求平衡。比较上面两者，出租公寓相对好些，特别是优质公寓与郊区一些的出租公寓影响小而应该恢复快。前者是喜欢公寓的高收入白领，后者因为affordable 原因而租房的蓝领。 上面三种商业物业将来都会还有市场，差别是市场多大而已。因为人是群居动物，还是喜欢热闹、群聊的人多，尤其是年轻人还是喜欢城市生活，公共活动场所多，人群集中的地方有更多吸引力。总之，在一定的供求变动下总会达到一个平衡。

住宅，尤其独立房在低利率、疫情恢复可期、加联邦银行的钱发放，还应该会维持一定升幅。当然，房产是本地性的，上面说的都是大环境的条件。本地的经济、就业与人口流动无疑扮演在房市变动中了重要的角色。要看大、中与小环境形成的合力将市场往哪个方向推。

对上面我的“展望”大家看做大家聊天即可。我去年的“预测”都没说对，怎么还敢“预测”？前几天我在本地地主群里为此而道歉时，有群友说 Robert Kiyosaki等大牛在2015、2016年就说房产会跌，不也不是事实吗？这也不失为一个很好的安慰。既然大牛都看不准就不要说我这样虾米级了：）。

我去年的随想预测不需要谦虚的一点，就是我说的“我相信，美国会以高科技为依托，给世界走出疫情、战胜疫情一个光亮的指引”，  “ 美国仍然会是引领世界的科技带头人。我这种信心来源于对美国的科技人才、自然资源、地缘政治，而这一切的基础是价值观与制度”。看看现在的疫苗，用mRNA原理制作的疫苗是革命性的创新。据说这个理论变成可应用的方法比预期快乐10年以上。因为就算有了理论也要足够的技术基础与条件才能做出来，还有产量与生产速度也严重影响能否被快速、普遍地使用。美国疫情的控制是一个大话题，这里不适合展开。总之，没有有效疫苗快速而广泛的使用，就很难看到控制疫情的曙光。

最后，祝众亲在新的一年一切顺利！

声明：本文是为随想，主要在于对去年预测错误的一个检讨、交代与对受负面影响的读者道歉。关于未来房市的展望部分只是闲聊，不是投资建议，敬请谨慎安排与使用好您的资金，根据自己的实际情况做判断和投资行动。

最后，谢谢诸位的阅读和捧场。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）