如山 名博

股市与房产投资的相同点

如山

（2024年5月5日，星期日）

圭妈的好文高分红基金和增值型基金的比较 - 圭妈发表于 投资理财 - 论坛 | 文学城 (wenxuecity.com) （大家不要错过圭妈这篇好文）引起我很久就想聊一下的一个观点。

大家聊过很多投资房产与投资股票的不同，两种投资操作上的主要不同在于房产投资是实物投资，需要很多实际操作，而股市投资在电脑上就可进行。两者投资的优缺在我上投坛的历时15年间已经讨论/争论过无数次，各种观点都有一定道理。同时不要忽略两种投资很多规律也是相同的。我现在要说的是两者的相同点。

先说我结论性观点：分红高的ETF与分红高的股票一般升值潜力差强人意，或者远低于升值高的ETF与股票。房产投资类似，租金收入高的地方多半升值能力差。

为何这样？答: “有效市场”原理。假如你相信美国以至发达国家/地区市场很成熟，已经是一个“有效市场“， 那么，ETF/股票分红与升值潜力、房产租金与升值潜力相反的现像是市场力量的结果。ETF/股票给你高分红吸引了投资者放弃低升值预期而投资；房租回报低是因为相信其升值潜力大的投资者或者在那个区、那个房有需求的人多，愿意放弃低租金回报而导致市场价格持续上涨。

一定有读者不同意说，我选的ETF/股票分红既高升值也不低；我投资的房子租金回报既高且升值也很大。恭喜你！总是有特例，我前面说的只是一般规律。 “有效市场“不是一个理想状况，都有非有效成分，例如高升值潜力的ETF/股票没被所有投资者注意到；而房产更是如此，会因为Local 性导致部分信息不被所有人知晓。总是有聪明过普通投资者的人发现个别没被注意的“潜力股”。

至于具体到某个人、某个家庭面对高分红低升值可能、高租金低升值潜力的选择哪个？这个要看你自己的需要。前者马上解决自己的现金流、后者除预期的升值外，还有不卖每年都少交税的好处。

房产投资的话看你所处的位置/地区。例如在一个 middle of nowhere 的地方投资房产，又不想投资外地的话，你应该、可能也只能选择租金回报高的出租房子。而租金回报率顺序从高到低依次为Apartment、Condo、 Townhouse 到 SFH。大城市或者人口密集地方其回报率与升值潜力则与前面的排例相反。为何？大城市、热门区升的都是地，不是building，或者building 升值成分次很多。

说我自己的房产投资，20多年前的起步时投的都是差区，我甚至叫那“差区的平方“ LOL。为何？现金流的要求。我近6、7年来已经按计划90% 房产价值在好区，并且是好房（新建的）。但我说的”差区的平方“也只在大西雅图的King County 范围。”好区“就在大西雅图的东区：Bellevue，Kirkland, Bothell…etc。

有人可能认为我是“增值派“，坦白说我不是。我只是不同意投资的”唯现金流“。一个人、一个家庭当然现金流很重要，但不是具体到一个投资房、甚至全部投资房都要现金流很好才能投资。前面我已经介绍，我一开始全注重房产的现金流，因为没有别的收入。但一个家庭、个人经营、投资还有别的收入例如工资收入等，你全部现金流并非负的就行。现在我已经每年有足够收入，再多的租金不过是近一半用来交税而已。

其实我这些观点已经在2014年十年前的博文有详细论述，基本观点不变：

房产的数量与质量、现金流与升值潜力（上） - 博客 | 文学城 (wenxuecity.com)

房产的数量与质量、现金流与升值潜力（下） - 博客 | 文学城 (wenxuecity.com)

最后，这篇博文意只是分享自己的观点，并非投资建议，更没有试图强调或者说服谁。大家想怎么做/习惯怎么投资还是后按自己的习惯下去。近日看到一句话很有道理：

能改变自己的是神，想改变别人的是神经病。LOL。

谢谢诸位的阅读和捧场。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）