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对于m-REIT, 无论其投资商业房地产、住宅房地产还是两者兼顾，其基本的盈利模式是相同的：以短期利率为借贷基础借到资金，投资于以长期利率为基础的借贷或购买以长期利率为基础的抵押贷款为抵押的的债券。这短期的借入和长期的借出之间的利率差就是m-REIT盈利的基本面。这两者的利率的差，就称为Spread。

1。短期利率越低，长期利率越高，spread 就越大，赢利空间就大。

2。短期利率攀高，长期利率走低，spread 就缩小，赢利空间就被挤压。

1。利用金融杠杆，来获得更大的借贷能力。Margin 是实际的方法之一。这也就需要被担保的资产有一定的稳定的市场价值。

2。利用Hedge， 来减免单向投资的风险。

3。等等。（这些具体的方法咱们另文专叙）

要说能影响到利率变化的，大概也只能是在联邦政府这一层面上的操作才有可能。会影响到利率的变动，大概有如下行为 （这里只能谈已知的行为。)：

1。直接升降利率。 从过去的十几年里观察到的，FED升降的都是短期利率。这对m-REIT的借贷成本来讲，几乎是正比例的关系。

2。量化宽松 （QE）。QE的本质是FED大笔购入国库券，机构债券，和以Mortgage为抵押的债券。其效果是降低长期利率来刺激经济活动。于是，QE对于m-REIT的作用，已非常清楚。

3。扭曲操作 （OT）。OT 是卖出短期资产来购入长期资产。其效果是：短期利率被相对提高，长期利率被压低。这样一来，spread就被进一步压缩。

4。其它。这就难说。这里的“其它”，是指市场的自我调整，最终影响到短期和长期的利率的变化。注意到，这只是调整而已，是指围绕一个基础水平的上下波动。这和FED的操作是有本质区别的。