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投资房地产什么时候都不晚

(2023-04-14 06:33:07) 下一个
投资房地产什么时候都不晚
 
最近在南加州内陆地区我们看到一个稍有漏水60年代建的3房2浴单一住宅,出40万买了下来,用了十天装修,包括室内油漆,换地板,全换1个浴室(图)及修屋顶,共花费1万多元。房子在裝修后5天租给了一信用分775的中东移民,租金每月$2800,这个在4-5分学区的房子能找到这么好信用的租客,租到合适的价钱,真是运气。房子租出去了,现在来算算这个房子的cap rate (资本化率,又叫资本回报率),看看这房子是否值得投资。
 
Cap. rate 是用于估计投资者在房地产市场上的潜在投资回报,公式是净营业收入÷资产价值(房价)。具体到我们买的房子,净营业收入就是租金减去房子的开销,房子租金每年为$2800×12=$33600, 房子年开销共$8900,包括房产税$5500,保险$600,房子维修$1400(5%)及空置$1400(5%),房子空置一般是按10%算,但是南加房子实在好租,就算它5%。这样净营业收入为$33600-$8900=$24700, 得到我们这个投资房的cap rate资本回报率为$24700÷$400000 (房价)=6.2%,如果把装修的1万多元也算进来,得到资本回报率即为6%。一般认为cap rate 在5%-10% 都是好的投资,我们这个屋子能达到6%以上,在现在这种高房价的时候应该还算不错。
 
房价起起伏伏,南加州房价去年已达到了历史高峰,房子租金亦然,投资买房买在最低点是最理想状况,但可遇不可求。投资房地产讲究的是回报,除了房价,租金也很重要。如果能在市场上找到好的deal,房子租金也很好,年投资的回报达5%以上,投资房地产什么时候都不晚。
 
 
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阅读 ()评论 (3)
评论
abvysk2023 回复 悄悄话 有正现金流就是好房子,但是,如果一旦找不到房客,就惨了。
无法弄 回复 悄悄话 我现在有点小烦我家房子,我们远程监控,其实是中介操控。我觉得花销挺大的,中介收16%的租金,还要交物业,地税,修理费,最后20%的收入税。还不如放银行呢,省事啊
Jade2020 回复 悄悄话 室内油漆,换地板,全换2个浴室(图)及修屋顶总共才一万刀?感觉我们这种内陆州都没有这个价了,除非样样都是自己动手。另外万一碰到不良租客驱逐也要不少时间,还不算老房子的各种意外状况。如果博主不用贷款一次付清回报会好一点,但如果按照现在的利率,即便加上折旧抵税回报还是是不可能达到6%的
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