房地产杂谈 五十九，加州有多少个房可以退休
老朽 (2024-04-03 04:51:28) 评论 (57)投坛经常把赚多少个米可以退休提出来，因为通货膨胀的存在，即使有十个米还是没底气。美国的通货膨胀长期维持在合理的幅度，一旦超出常规，手里的存款和投资账户立马缩水。设想一下，九十年代中后期我从借来的十万开始杀入房地产，今天手里握着十万十几万在户头里能做什么用呢？
如果您没有其他收入，能在60岁时账户上有三百万，包括股票基金各种投资，不算少了，能维持多久呢？省吃俭用维持几十年没问题。按每年10万的花销为轻松宽裕生活(商务舱机票、豪华邮轮、五星级酒店的旅行还是不行)，没有通货膨胀可以用到90岁。以现在的通货膨胀幅度，70岁时会感觉嗑瓜子坐马桶入不敷出，80几岁钱会用光。所以说，手里有三百万不一定够。当然，您可以说利息5％的定存一年也有15万。不要以为这15万能放口袋里，加州的州税近10％，加上联邦税，差不多三分之一没有了。现在定存最高是一年期，您想多锁几年，门也没有。一年后很难说是什么利率，几年后降到2％不是没可能。九十年代10％的定存我都见过，跌到几乎没有绝大多数人都经历过。
引用地坛上地主一段话：【地主们珍惜年轻的生活吧，也要好好计划老年财务，万一太长寿了，避免“钱没了人还活着”的尴尬境地】
手里有几个破房子收租呢？我不是鼓励您把资产全都转到房子上，投资有不同途径，猫有猫路鼠有鼠道，总不能引诱瞎子去跳河。我只对眼前的橙县一亩三分地熟悉，就拿我手中的四个房子为例，看看能不能退休，其他地方可作参考。北美大地房地产市场的湾区、纽约、多伦多贵过南加州，德州、佛州则略差些，而中西部二三线城市房子数量加倍也未必胜过南加州房地产。
橙县orange county 约320万人，美国第六大县County。白墨黄黑人口组成大致分别为白38％主流、墨34％最买不起房一族人、黄近25％有钱强烈支撑房价。到此为止，剩下的微不足道，不能多说，犯忌。无论自住还是投资，橙县是绝佳地方。
总共三十几个城市city，可分五挡。
1，上好，大约5个，以Newport Beach，Ladera Ranch为代表。
2，中上，十几个，以Irvine，Lake Forest 为代表。
3，中等，十几个，以Costa Mesa，Garden Grove为代表。
4，中下，不超过五个，以Santa Ana，Stanton为代表。
5，差区，没有！邻居洛杉矶县的 Compton，South Gate这样的城市在橙县不存在。
假设您手里的三百万换成我手里的房子，60岁了不想折腾贷款也罢。但是您还想上杠杆，步伐迈大点，举双手赞成！我做最保守设计，房子按高价买，房租往低了说。以自己手里房为例比较容易，现成的数字，仅供参考。房屋市场各种大小房子可随意组合，尽量去找适合自己的能力和需求。
1，Ladera Ranch，2018年我买过一个联排屋townhouse，上好区白玉房，46万，现在涨到73万，就按75万买到，房租$3500。
2，Lake Forest，2022年我买过一个康斗condo，中上区半白玉房，41万，现在涨到52万，就按55万可以买到，房租$2900。
3，Garden Grove，95年买的独立屋，中等区白菜房，17万，现在涨到85万，就按90万买到，房租$3600。(2006年涨到50万虚高，08年崩盘跌到40万以下，房租岿然不动)
4，Santa Ana，97年买的康斗，中下区里的最好地段，近South Coast Plaza，6万，现在涨到近50万，按50万可以买到，房租$2500。(2007年虚高到30万，08年跌回到20万以下，合理，房租不跌反涨)
大致75万+55万+90万+50万=270万，手里的300万花不完。
房租3500+2900+3600+2500=$12500 一年15万毛收入，gross income。
每个月房租12500减去地税$2300
(270万1％=27000÷12每月2300)
减去三个房有HOA多算点$1300
再减去其他开销$500
12500-2300-1300-500=$8400
$8400×12=$100800一年差不多10万净收入，标准中产阶级。
270万的房产分27年折旧，一年是10万。当然，只有建筑部分可以折，按10万的80％计算，可以折掉8万不交税(会计师让我折90％)。剩下两万，属于贫困阶层，交税也没有几个钱，十万租金起码顶工薪收入的14万用，拿W2年薪14万，到手不过九万多一点。不要多虑将来卖房时折旧的recapture，钱要先放入口袋，税尽量延后交。
房租一般不超过15年翻倍，会达到30万。地税加州有prop13对屋主有利条款，几乎不涨，HOA和其他开销不会增加多少，15年后您每年至少有20万净收入。有租控rent control 地区，每年可涨租3％+5％通货膨胀指数，9年就翻倍了。没租控地区，我见过5年翻倍的，太美好蓝图不拿来说事。
60岁管理几个破房子易如反掌，75岁的时候20几万房租净收入在手，肯定要交不少的税，如果不想管理，交给PM，也就房租的8-10％的管理费用，还可抵税。
房价一般十年翻倍，5年翻倍的也有，不要做非份之想。就算10-15年，到时您的房子值六七百万，卖掉也可，活到100岁也够用了。有房租收，PM给管理，没必要杀鸡取卵。
手里的存款和理财账户看似一块美丽蛋糕，切下一块少一块。有些很赚钱的股票包括基金以及股指，您切下十万，先要想好要交多少的税，所以您不敢随便乱切。房租是强迫你去花费的被动收入，明明白白清清楚楚，裤裆里的黄泥，它不是屎也是屎啊！
现金砸最稳妥，净收入充裕，绝对安全，但快速发财难，到退休年龄不是所有人还想发财。上杠杆，50％头款能略有盈余，打平没问题，房子数量增加一倍，依然安全，发财几率大增。放三分之一头款，房子数目增加两倍，打平困难，有风险。但要看您的承受能力，现在有高薪，与其交税，不如拿余钱填漏洞，将来发财则是必然。现金270万翻倍和头款90万回报率，不可同日而语。我从来没买过负现金流的房子，因为有人这么做就提一下。
经历过两次房地产崩盘，第一次是九十年代中后期，我们这一代绝大多数要不在读书，要不刚工作不久，没抓住机遇情有可原。因高人指点，破釜沉舟倾囊杀入。光脚不怕穿鞋的，我就是光脚的，本来就是一无所有穷光蛋，拼一下穿上鞋子，拼不出去就继续光脚。最大幅度贷款上杠杆，以小搏大，放屁打鼓-赶在点子上了，抓住了这次机遇，在房地产投资上没有走弯路。
但是，零八年金融危机房地产再次崩盘您在哪里呢？很多人总是哀叹自己的运气太差，喝口水塞牙放屁扭了腰，就连吃屎也没赶上一泡热乎的。王8操兔子，一步没赶上，步步赶不上。落花已作风前舞，又送黄昏雨。两次机遇都错过了，还会再来一次吗？剩女盼郎，朝思暮想。夜茫茫、重寻无处，觉来小园行遍。
2020年，疫情初期，房市有过短暂向下波动，很多人非常的恐慌。当时我曾经说过，就凭Social Distancing这项要求，对住房的需求会大增，与人合租会想自己独处，家庭居住拥挤会寻求宽松大房。接着，政府开足马力印钞票，通货膨胀加剧，惊飞远映碧山去，房价房租出现同时双增长，这是一次刚刚发生的机遇。前两次房市崩盘回过头来看才知道是机遇，连续多年看不到曙光，在痛苦中煎熬。最近这一次没有经历崩盘，属于幸福直接降临，上升幅度巨大，走势干脆利落，曙光就在前面，一片光明。
从今往后几年，通货膨胀还会继续，房地产是对抗通货膨胀的唯一手段，没有之一！如果没有重大事件发生，很难看到房市大飞跃。但是，综合经济形势、就业状况、人口增长、土地存量等各方面因素，大都会地区房市的平稳上涨可以预期。
在美国的华人普遍受教育程度高，很多从事薪水不错的脑力劳动，一参加工作就是高起点，可谓春风得意马蹄疾。当您人到中年，上有高堂嶙峋瘦骨，中有娇妻含辛茹苦，下有小儿嗷嗷待哺，会倍感生活压力。有了家庭就要承担责任，养个孩子就像有了台碎钞机器。温水煮青蛙，寒冰冻蟒蛇。人的一生里跳槽和被雷都是大概率事件，遇到天花板更是大概率。屋漏偏逢连夜雨，儿到荒年饭量增。
投资需要未雨绸缪早有动作，您如果处于四、五十岁年龄，手里有些闲钱应该加大借贷款力度，尽量一步步扩大规模。手里多一个房子，十几二十年后就多一部印钞机。不要计较暂时的艰难困苦，小楼今夜听春雨，深巷明朝卖杏花。王8拉屎有后劲，一树梨花落晚风。
评论 (57)
文采飞扬
兄弟说的什么都对，就是这加州越来越。。。，而且人都是学坏容易学好难，长远看，地主的日子怎么样难说啊。
回复 'x潇潇' 的评论 :谢谢阅读
大赞老朽无私奉献，这样好的文章是海外华人的福音！
感谢珍贵真诚的指导！让我们学习在海外立足，活出自我来！
08年经融危机造福了一批人，大部分人睡过08年，醒来已经是春天(*^_^*)
回复 'SHIYUE' 的评论 : 南加州涨幅都差不多
老朽说话实在。 不过你买的房子也挑的好。 不是每个房子都涨的这么好的。
回复 'Unix1998' 的评论 : 刚入门会有很多问题，我出庭20次赶人呢，还没包括更多 uncontested case。虱子多了不咬人，慢慢会有经验，从选房客把好关，近期赶人eviction 很少发生。
实在羡慕，不知道一些风险可否量化？ 例如找不到租客，租客欠租 等风险，如果量化，大概十年会占到租金的多少百分比 ？
回复 '观韵黎' 的评论 : 我本人不喜欢异地投资，管理是最大问题，如果卖掉收缩到周边就1031交换。没有好的投资，拿回来的钱先交税，然后等贬值，还是不要卖。
谢谢详细介绍！我们在外州有一房子，PM对房子维护大手大脚,所以租金都花在修理上了。好在9年前买的，涨了不少。现在租客想买，是否正好脱手。请问大咖有何高见？
谢谢详细介绍！我们在外州有一房子，PM对房子维护大手大脚,所以租金都花在修理上了。好在9年前买的，涨了不少。现在租客想买，是否正好脱手。请问大咖有何高见？
回复 'cowwoman' 的评论 : 谢谢你和水星的补充评论，我只是过客，对加拿大市场不了解，很肤浅。
回复 '魅力野花' 的评论 : 感谢继续来围观评论
回复 '水星98' 的评论 : 其实俩地区房价差不多。2022四月多伦多房价均价中数短暂超过温哥华。温哥华被人的潜意识高估了。老朽见多识广。
回复 'huiling-LA美國' 的评论 :
" 真没赚多少。"---
所有的美妙故事都是: 几家欢乐几家愁。
老朽的文章写得太好了，东坡之酒，赤壁之笛，嬉笑怒骂，皆成文章。俺只悄悄指出一点，在加拿大温哥华的房价20多年前是多伦多的一倍，现在也远远高于多伦多。
回复 '时空穿越' 的评论 : 从来没听说买bond 可以发财，买房子发财可能性极大！
回复 '时空穿越' 的评论 : 房子是摇钱树，房租10-15年翻倍。 bond4-5％被通货膨胀一冲，还剩多少？
如果要用钱，Bond 是非常灵活的投资。可以根据需要随时卖，卖多少。
而房子，就不那么灵活了。你不可以卖半栋房子的。
是啊，要不然现在可以退休了，五缶工咨也拿不回耒。
回复 'goodmum' 的评论 : 再努把力，扩大规模。
回复 'Jhu11463' 的评论 : 烦心和失去房价上涨不是一个级数，所以可卖可不卖，不卖！
同意楼下观点，我也遇到了一个不好客户（黑人），弄得很烦，后耒将房子卖了，3000多尺，而且有游咏池，是个高尔夫球场社区，花园洋房，很漂亮。现在后悔了，没想到房价上涨这么厉害。后来精心挑选，再也沒有这种事。
回复 car88: 估计您遇到过租霸之类的，我也遇到过2个，都是自己筛选不当。后来留意筛选，现在租客都很好，准时交租。只是规模太小，想扩大望穿秋水
回复 'car88' 的评论 : 感谢留言评论，不过，您的见解只是回避房地产的借口而已，去地坛看看，很多人不喜欢股票基金。
有三百万美元确实可以退休了，但不推荐再做任何生意，当然也别搞什么出租屋的生意。三百万美元应该放在基金和股票里，让专业人员去管理，或自己管理但一年最多检查一次。基金和股票产生的收益已经足够你们退休的生活和娱乐，复利的威力是巨大的。应该将时间留给自己和家人。老朽的情况特殊，极少有人能像他那样精通出租屋生意。绝大多数人都是上班族退休，千万别去碰什么买房出租。否则比上班还累。切记，切记。
时空穿越 发表评论于 2024-04-03 15:42:20
有一点是不可控因素：租客多了，必然会碰到不好的。
再有：现在买Bond, 可以锁定4-5%的利率十几二十年。还不用交州税
锁定十几二十年，如果要用怎么办？
回复 'goodmum' 的评论 : 现在的房价仍然是上升趋势，等下跌不实际。
以为2019疫情会导致房市下降，因为很多病倒病死失业破产，但4年来房价不跌反涨。 想低价入场买几个安身立命，不知何时花落我家，望穿秋水等不着，估计再下个10年没指望
回复 '时空穿越' 的评论 : 十个手指头还不一班齐，我有近40个，赶走的房客多了。bond 我也买过，到期就完了，而且追不上通货膨胀。房租10-15年翻倍。
回复 '暖冬cool夏' 的评论 : 价钱真是几个月一窜升，75万以下只有零星可见，尺寸还小。不过，租房市场也很紧俏。
有一点是不可控因素：租客多了，必然会碰到不好的。
再有：现在买Bond, 可以锁定4-5%的利率十几二十年。还不用交州税。
朽爷的文章语言生动，出口成章，又有巨量信息和vision，是文学城难得的一道风景线。LaderaRanch的房子估计都不止你说的价了。Rancho Mission V的townhome 1400尺不到（三层）都卖到96.5万了。房子的飙升是直线的：））谢谢朽爷的分享！
回复 '妙人儿28' 的评论 : 逼到分上也只能做，很多智商高的人，一直坐办公室，也杀入房地产，而且自己动手。
做地主要比较勤劳的人。 好吃懒做得做不了。
回复 '老朽' 的评论 : 您已经是文学城里知名游轮专家和富有人士啦。名声早在外了。前一阵还有人拿英国郭哥和你对比呢。说看看老朽天天自己掏腰包坐游轮什么的。
回复 'cowwoman' 的评论 : 股票我也有，好的翻十几倍，差的被清零。关键是命运不在自己手里，房子看的见摸的到，百分之百在自己手里。
回复 '老朽' 的评论 : 我感觉买房就是抗通胀用的。其实股票也会涨的。一通胀除了存的钱跌，剩下啥都涨。股票最大问题是波动太大，要钱的时候往往跌，所以舍不得取出来。房租就像每天吃粥，月月有进项。
回复 '老朽' 的评论 : 您是高人。
回复 'cowwoman' 的评论 : 我疏忽大意了，多伦多19年刚刚去过不久，对房价有特别感受。温哥华最后一次去是08年，已经过去久远。
再说，多伦多是加拿大龙头老大，其他城市排在后面。
回复 '花似鹿葱' 的评论 : 谢谢谬赞
您说多伦多房子贵，加拿大温哥华的听了就不乐意了。
老朽威武！
回复 'huiling-LA美國' 的评论 : 起码退休有底气
老朽博主语言生动活泼，喜笑怒骂加屎尿体，令女士看了脸红。谢谢分享买房当地主经验，我也趁2011年低价时买了几套condo,房价是 涨了二三倍，但地税、condo fee, 经理10%， 再加上缴IRS税，真没赚多少。
回复 'Jhu11463' 的评论 : 同情一下，我有个别condo的HOA达到700，太贵了。你的是在哪里？如果是高层建筑，一定贵。
回复 '乔宁' 的评论 : 问好乔老爷，湾区房地产任何时候都压南加州一头。疫情期间，房价有波动，我就说过，硅谷不倒，湾区房地产上涨一定回来。
回复 'ljty1' 的评论 : 谢谢留言
iceox 发表评论于 2024-04-03 11:04:07
condo fee 年年涨誒，像我们住的这边有的地光condo fee 都起码 500+起价,再加租金，想想都好贵。宁愿买连栋房都别买condo吧。
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这就是为什么我没有买公寓的原因，即使价格非常低。Town house 还可以，HOA在200-300美元左右
老朽 发表评论于 2024-04-03 09:58:22-
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谢谢，我准备再买一个
朽爷，问好！这半年股市推高了湾区的房价，春季又是房市最热络的季节，眼看着今年又涨了10～20%.
condo fee 年年涨誒，像我们住的这边有的地光condo fee 都起码 500+起价,再加租金，想想都好贵。宁愿买连栋房都别买condo吧。
“手里多一个房子，十几二十年后就多一部印钞机”，说的好，是这个理儿！
回复 'Jhu11463' 的评论 : Tampa 我去过，房地产投资好地方，你如果想发财就要扩大规模，现金流比我这里好多了。等房价下跌不现实，租售比不错，通货膨胀在继续，上涨是趋势。
如果我早点看到你的文章，我可能会买更多的房产。Tampa 有很多物美价廉的房产10年前，有些公寓只有40k-50k左右，现在超过200k，每月租金约为2000。10年前我用200k购买了两栋联排别墅（ each 1800平方米），现在房屋价值600k，出租非常容易。你觉得现在还好买吗，如果你放30k钱，租金2200左右，每年可以盈利15000-17000
回复 '魅力野花' 的评论 : 年轻人会有理想，在大办公楼里一坐就有高高在上的自豪感。
但用不了多久就回到现实，钱难挣屎难吃，地主后代会继承房产继续下去，毕竟钱来的容易。
餐馆老板后代不知道。
请教老地主个问题:
为什么老地主的孩子们都不想当地主?
餐馆老板的孩子不想开餐馆?
老朽 名博