Lk1970

悉尼这个美丽而多元化的城市，不仅风景美，气候宜人，民众热情友善，还不时涌现出一批批平民英雄。
悉尼人均工资很高，应该是世界一流水平，而且悉尼房产也是世界排前三名的贵。许多年轻人甚至老年人也有类似的困惑，“为什么悉尼房产这么贵呢？”

首先我举几个数据。1976年悉尼人均工资是7500元左右每年，悉尼中价位房产也就是25,000元左右，而到了40年后的2015年，悉尼人均工资是75,000左右每年，但是，悉尼中价位的房产就升为75万左右。

这些数据呢也佐证了悉尼房产贵的事实，也就是说在40年里悉尼人均工资涨了近10倍，而悉尼房价却涨了近30倍，难怪越来越多人买不起房子。

既然已经是事实，也就是说事实的背后一定有一些不为人知的秘密。

在这里，我不再赘述悉尼的地理局限性，造成悉尼房屋供应量的有限性，和悉尼人口的净增长性造成房产刚需增加的无限性的矛盾这个事实，我只分享一个秘密。

这明明就是数学上的复利！

1.06的40次方就是10.3，也就是说悉尼人均工资每年增长6%的话，40年后悉尼人均工资就是增长10倍左右。

而1.09的40次方就是31.4，也就是说悉尼房产每年增加9%的话，40年后悉尼房产就会增加30倍左右。

换言之，悉尼居民每年看到自己的工资在增长，但只有有些人了解悉尼房产也在涨，有些人就不知道，也不关心悉尼房产在涨，甚至有人还觉得悉尼房产会跌，不应该这么贵。

“理想很丰满，现实很骨感！”

但是随着时间的推移，工资与房价的增长的之间3%的差异，就像飞机和拖拉机赛跑一样，越拉越大。

有人明白这个道理，就去搭乘“悉尼房产”的航班，也有人明白，却不去乘坐，却一直在抱怨自己开的拖拉机，“为什么开的这么慢？” 
当然，也有些人根本就不关心这些事件的变化及变化背后的根本原因。
“你不理财，财不理你。”
对吗？

这时候，有人会接着问：“过去40年啊，悉尼房价涨了9%，因为当时房价基数低。但是，现在悉尼房价都接近1百万了，未来不可能涨这么多呀？”

言下之意就是，悉尼房价与人均工资之间10倍的差距会变小。

在这里，我用两个证据来证明悉尼未来房产的增长在7%左右的预测。

众说周知，悉尼房产交易有4%左右的印花税，加上澳洲通货膨胀率在3%左右，也就是说，悉尼大多数有房族即使要卖自己的房子，也会加7%（4%＋3%）的成本去卖这套房子。
其二，澳洲房产数据专业公司CoreLogic也预测未来20年悉尼房价的年增长率在7%左右。

让我们再回到复利这个秘密武器来，1.06的10次方就是1.79，也就是说，悉尼人均工资会从2015年的75,000元增长到13.4万元，而1.07的10次方就是1.97，也就是说，悉尼中价位房价会从2015年的75万涨到148万。

 

2025年时悉尼中价位房产将是悉尼人均工资的11倍多，比40年前的10倍差距更大。

 

小结一下，悉尼房价为什么这么贵，有许多因素叠加而成，但是有一个秘密就是复利的效应。