北美畅想

      美国并不是所有东西都便宜，衣食方面比国内便宜或差不多，但住和行成本是远超国内的地方，也是维持成本最高的地方。

       在NYC、Philadelphia, Boston城区逛了逛，发现这10多年间有很多楼重建了（也许是翻修），有些楼被彻底平掉了，我还去了NYC midtown靠近中央公园的最高住宅楼，它的设计非常有特色，最上面几层像梯田一样逐级变薄，也算工程界的一个奇迹。根据新闻报道2022年马云和蔡崇信在中央公园南220号楼里买了几个楼面，按报道说法价值1.8亿美元，所以最豪的住房还是在New York，London等地方，最有钱的人都住那。Downtown，midtown，uptown，Queen，Brooklyn都有几栋楼是NYC最贵的，一般住宅的价格北上广深的最市中心的豪宅已经和New York差不多了，Manhattan 1B1B apartment要1M左右，2B2B要1.5-3M，当然不是最hot地区，是一般区域价格，Queen和Brooklyn的2B2B和house在不太差的区也差不多在$1-2M。1B租金要3-5k，2B要4-8K不等，即使这样他们房子靠租金的收入的收益刨去HOA和地税也只有1-3%，所以房屋的持有和生活成本New York，Boston等地要远远超过北上广深，收益率也不是很高。

那栋独特的梯田状住宅楼，看入户口还没装修完  

         所以New York的中产或稍许有点钱的人想住的大一些或环境好一点都会在Hundson河对岸的New jersey City，Hoboken或长岛地区买房，因为有火车直接到Manhattan，一河之隔的New jersey到Manhattan比较近所以房子也不便宜，因为地区限制所以高楼公寓，townhouse多，house少，house面积也显得小一些。Long Island因为大，所以house就比较多，而且面积大居住环境比较好，有几个地区的学校在NY排名很靠前，所以房子也贵，好学区房子普遍要1M以上，价格看上去不是那么贵，但如果你算算地税会发现确实不便宜，如果你不能保证每年有10几万的固定收入还养不起这房子。没钱得只有选择NYC北面的Bronx，它是属于NYC比较差的区域，相对白人亚裔少一些黑哥哥多一点，但2B2B也要近3000美金，在北上广深可以租到市中心，绝对属于中上水平。

       下面是中央公园拍的，应该属于上东区的天际线。日光良好情况下确实挺漂亮的。midtown楼更高一些。

          贵的一个原因是在北美，地税是地方政府的一大收入来源。所以拥有住房是有持有成本的，所以房租不会太便宜，因为对房东或商业住宅的持有者而言起码能抵消地税，HOA及维护费用，但这也保证了一些地区的房子价格不会上涨的太离谱，因为房价涨意味着地税也会涨，所以间接的也抑制了炒房的，我碰到几个亲戚和几个同学都抱怨买房子10几，20几年，涨幅也没有把地税等费用赚回来。另一个抑制房子升值的原因是很多老房子的维护和保养成本太高了，特别是大城市的老公寓，HOA动不动一个月也要上千元，所以大城市市区里的大楼的HOA能把你坑破产不是假的。当然百多年的房子能保养到现在还适合居住也是需要成本的。所以老区的房子都显得旧，当然里面设备可能都更新过。持有成本高导致租房多并且房屋买卖不活跃最后一个原因是交易费用高，来后看了几个open house和中介交流一下知道交易费用要近6%，如果对这个比率没感觉那想想股票的交易费用要6%是啥概念，那除非你是长期投资你是不会去交易的，买卖之间就亏12%，而且百来万房子6%意味着6万给中介，服务机构和政府支付交易成本了,中国的商住楼也有这个问题，涨幅一直不行，很大原因也是交易费用导致的。所以这里对房屋买卖是慎之又慎。

     上面2张拍摄地是upper west side，街道干净整洁，小马路上树下还有花坛，管理有序，下面几张拍摄于Brooklyn的chinatown附近，矮楼多，街道其实还可以，是个居住区域，但房子就显老了，保养不是很好。

     说句题外话，中国要解决地方政府的长期稳定收入问题，长远上看还是借鉴西方地税经验要收房产税的，因为光靠商业、工农业等第一二产业维持GDP高速增长是有上限的，学文科或马列不一定知道，但学经济学或数学的都知道这个道理，地税其实是一个对“富豪”的资产收税，平抑房价防止富人占有过多固定资产的方法，NYC按不同区域，有1-3%不到的地税，如果在市区是楼房apartment或condo的话还有昂贵的HOA，如果1M房子你的地税+HOA估计要2-3千（不同区域会不同）。后来查了一下NYC城市光靠地税就收了将近700亿美元，这块对城市运营，教育，安全，卫生投入还是起到很大的财政支持的。美国房地产也分商业和住宅，地税是不同的，08年金融危机后downtown的很多office办公楼没人租空关，所以地产商把很多office申请改成住宅，后来这些楼都变成住宅，我查了一下downtown地段很好地方1b1b大约$0.7-1M，2B2B也就$1.5-2M价格其实和北上广深市中心新楼盘差不多价格(不同楼龄和装修房子价格上下浮动还是挺大的，这个价格只能说中位数)，但每年交2%地税+1000多HOA一年至少3w美金房子上开销就足以让很多人却步，这意味着你每个月至少1w美金纯收入才能hold的住。地税收入归地方政府并支持地方政府教育卫生治安等公共支出，每年都会有报告给公众，居民看到这个结果也就能接受这些缴税行为。但这些在中国是一笔糊涂账而且公共服务的公务员也不认为你在纳税养活他们，所以要收这笔税收还是挺难的。这也是北上广深很多老区破落不堪居住环境不佳但个人或政府都没有能力整治原因。

       下面是boston的街景，是老区，但房屋修缮保养的非常好，Boston的房子价格地税不比NYC低但收入和工作机会相对少，主要是大学和高科技行业多一些。我挺喜欢Boston的宁静和安详，城市生活应该不错。

       你收入多少就住持有成本多少的住房无形中还可以把不同层次的人隔离开来，所以有钱人住好的区域，比如uptown，long island等，中产阶层考虑教育会住学区房忍受高一点的地税，小孩上完学就搬离去便宜的区域。没有地税等持有成本光靠房价是很难把人群分层的，北上广深老区现在就面临这个局面，旧区改造困难重重，强行搬迁也因为补偿问题也碰到很大阻力。所以豪宅和平民住房往往交织在一起。国内不能大规模收地税主要症结主要还是在官员群体利益上和怕收不上来闹矛盾问题，2013年后，高层次官员的官邸房屋价值利益诱惑太大了！90年代中国收过自行车税，骑自行车每年要交6元，后来发现罚没成本太高收入又少矛盾又大只有作罢。