袋鼠国Bob 名博

 

西人理财书籍中关于地产投资有个建议“Buy the Worst House on the Best Street（好街烂房原则）”，我发现现在一些年轻人是反向而行，很多家长比年轻人还急，可是一点都不知道如何下手。这次就谈谈这方面的话题：

 

核心原则：Buy the Worst House on the Best Street

中文翻译：在好街区里买最差的房，而不是在差街区买最好的房。

它其实强调的不是房子本身，而是——价值主要来自“区域与街道”，而不是房子的装修和大小。

 

为什么要在好街上买最差的房？

有 5 个核心逻辑：

1、地段决定你未来的增值，不是房子的豪华程度

假设两种房：

A. 好街区，但房子老旧

• 周边都是百万加的好房子
• 学区、交通、治安都好
• 居民收入高
• 街道吸引力强

未来增值一定被“好街的平均水平”往上拉。

好区的木板房，但潜力巨大

B. 差区，但房子建得很漂亮

• 周边房子价格都低
• 不安全、学校差、基础设施差
• 买家多半不是高收入
• 环境无法改变

你的好房子被“差区的平均水平”往下压。

差区中的好房子，因为周围脏乱差，没有增值潜力

 

房地产价格从来不是“你家的条件决定”，而是“你家周围决定”。

 

2、好区房价天花板高，差区天花板低

在好区，就算是旧房，也可能有以下未来：

• 推倒重建，价值大幅提升
• 翻新加建，升值空间巨大
• 因为地段优越，市场需求一直在

但差区的问题是：

• 改得再漂亮，也不可能卖出超越“那条街”的最高价太多
• 你永远受制于整个区域的平均水平

因此：
好区的涨幅更大，差区的涨幅有限。

 

3、买家心理：大部分买家先选区域，再选房子

真实情况是：

• 80% 的买家 “先看区，再看房”（特别是学区房）
• 优质区永远有大量买家竞争
• 差区的买家群体小、购买力低

所以你的房子在好区，好卖、快卖、跌时抗跌。
而在差区，很漂亮的房子仍然难卖。

 

4、地段不会变，而房子可以改善

房子可以通过：

• 翻新厨房/浴室
• 改平面结构
• 加建
• 重建

你可以主动改变房子价值。

但区域、街道、学校、治安、交通，你改变不了。

这就产生另一个原则：
买能改变的，而不是买不能改变的。

举例：

澳州有些古典豪宅，非常有风格，价格也并不贵，但这是属于遗产保护物业heritage-listed building，基本上是不能做任何更改的，还有很多的修缮工作。有人为了每年几千块的政府修缮补助，栽进去非常被动，卖也卖不了。

 

5、好区有“隐形溢价力量”：周边房子的价值把你拉升

举例：

你的房子是 80 万，周边房子都是 150 万以上

• 买家会对你产生“区域捡便宜”的感觉
• 出手快、竞争强
• 你的房子随着周边上升，会不断被拉高到一个区间

但若你的房子在差区，是该区最贵的：

• 买家预算能买好的区域，不会来这个差区
• 买家想买这个差区的，预算又买不起
• 结果：很难卖，增值也慢。

 

问题：是不是“不要在差的区域中买一个最贵的房子？”

答案：是的，最好避免。

原因如下：

在差区买最贵的房子——你是“天花板”，没有被拉升的空间

• 你是该街上最贵、最豪华
• 周围房子都比你差
• 没人愿意为了“好房子”而接受“坏区域”
• 未来转售困难
• 增值速度慢
• 市场波动时跌得更快

这是最典型的“被区域拖后腿”。

 

在地产买卖中，有一些全球共识的原则，首要公认的原则是“location-location-location”，意思就是地段是最为重要的选择项目。但除此之外，业内还有许多普遍被投资者、开发商、房产分析师和精明购房者认可的共识性原则。

 

房地产投资 12 大共识原则

（适用于澳洲、新西兰、美国、中国等大部分成熟市场）

 

1. Location – 地段优先权

开头提到，这是最重要的原则，决定房价走势、租金需求与流动性。

 

2. Supply vs Demand（供需关系）

若一个区域供应有限，但需求上升，价格必涨。
反之，大规模新房供应（大片新开发区）会压制涨幅。

3. School Zone（学区原则）

学区＝需求稳定器，特别在澳洲、新西兰、中国一线城市最明显。
优秀学区的房屋更抗跌、流动性更强，租客质素更高。

4. Infrastructure Growth（基础设施驱动增长）

例如：

• 新火车站
• 新高速路
• 新医院
• 大型大学扩建
• 商业区重建
  这些都会显著提高未来价值（gentrification）。

5. 人口迁移趋势（Population Trend）

人口流入区 → 增值潜力大
人口流出区 → 风险大
（这在澳大利亚非常明显，如墨尔本内东区长期强势。）

6. Rental Yield（租金回报原则）

高租金回报不一定是好投资（例如偏远地区）。
可靠的做法是：
Capital Growth（资本增长） + Reasonable Yield（合理回报）
平衡两者，而非只追某一边。

小贴士：我买房向来都注重该房子的毛回报率（Yield），即便是自住房，也是衡量房屋价值的一项指标。

7. Liquidity（流动性原则）

你想卖的时候能不能卖？即脱手是否容易。
高流动性区域（市区、靠交通、学校、成熟区）风险较低。
偏远区、独特房型流动性差。

8. Buy the Worst House on the Best Street（好街烂房原则）

英文俗语：
“不要买最好的房子，要买那条好街最便宜的那间。”
因为你可以改善房子，但无法改变街道与地段，更无法改变周围的环境。

9. Long-Term Horizon（长期持有原则）

房地产是长周期资产，
10年—20年远超 2—3 年的短期波动。
长期持有几乎一定赚钱（限好地段）。

10. 不要和市场对抗（Market Cycle）

房地产有周期：

• 复苏
• 上涨
• 高峰
• 回落
• 低谷

原则：
在别人恐惧时买，在别人疯狂时冷静。

11. Diversification（不要把所有鸡蛋放一个篮子）

避免：

• 全部买一个区
• 全部押某一种房型
• 全靠一个租客族群（比如大学生/短租等）

适度分散风险更稳。

12. Positive Cashflow vs Negative Gearing（现金流 vs 税务杠杆）

澳洲特别常见：

• Negative Gearing（负扣税）：短期减少税，长期靠资产增值
• Positive Cashflow（正现金流）：稳定收入，增值较弱

 

基本原则：
投资要根据自己的收入、年龄、税务环境选择策略，不盲目跟风。

买任何物业都需要用“放大镜”仔细审视

说明：

我不是卖房子的中介、不是持牌理财人士，也不是做贷款和会计师，更不是投资教育家。只是投资地产多年的个人经验“泛泛而谈”，不能算投资建议。 有不理解和不认同的朋友，请“弯道超车”，别在此浪费时间。

谢谢！