美国房屋、股票等金融资产的价格随经济走强而上涨,世代之间的财富差距却愈拉愈大,增加的财富集中在已是屋主的年长族群,令有心实现美国梦的年轻一辈望尘莫及。
根据全美房地产经纪人协会(NAR)统计,去年购屋能力已降到1985年来最低水准。亚特兰大联准银也说,中位数所得的家庭,须将40%以上的收入拿来付房贷,才买得起一间中位数价格的房屋。
房地产是美国家庭最大的财富来源,也是世代差异的根源。老一辈坐拥房屋带来的价值,而年轻人正设法买进第一间房。
2008年金融海啸后,联准会(Fed)长年支持房市,砸数兆美元收购抵押担保证券(MBS),宽松的金融情势的确帮助许多迈入成年的美国人,但受惠于房价上涨的却是年长的拥屋族。
如今Fed正缩减所持有的房贷担保证券,成为房贷利率居高不下的原因之一,但以往常伴随的房价下跌却未曾发生。
这一年多来,建案数持续下滑,限缩房屋供应,进而推高房价。在新冠疫情期间、趁利率近零时再融资的屋主,也不愿放弃3%的房贷利率。移民数激增,也使购屋族数量增加。
除非住房需求放缓或供应增加,否则房价将持续攀高。Fed仍在力抗通膨,意味着房贷利率难以回落。凡此种种,财富差距预料将持续扩大。
Fed数据显示,截至去年底,55岁以上美国人总资产攀抵创纪录的114兆美元,占整体家庭财富近70%,远高于四年前的84兆美元。在30年前,该年龄层的财富占比为51%。
相较下,工作年龄美国人的财富比重持续缩水,不到40岁的家庭整体资产金额不足15兆美元,占比9%,远低于30年前的14%。在2021年,40岁~54岁年龄层的财富占比为近40%,去年底仅剩不到25%。
即便美股狂涨,也与X世代、千禧世代等没有多大关系。美国家庭共持有40兆美元的股票和共同基金,近八成在55岁以上族群手上。
举例来说,德州退休人士兰戴克曾在石油产业担任工程师,已还清第一笔房贷。他还帮助成年子女负担房贷,以尽快还清本金。考量到利率已相当高,他强调节俭和减轻债务的必要性。他想都不敢想现在借贷会有多辛苦。
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