请教房贷利率，和 lender的选择

各位房地产大侠们好。 老朽版主好。 

有问题请教。 简单地说问题：

1） 买房子用外州的lender可靠吗？

2） 跟lender开始loan application之后， 是否应该马上lock in the interest rate, 还是可以多观望几天？ 观望期间需要lender给查查当天的rate, 这样是否合乎情理？ 还是太浪费lender的时间？ 

***

下面是细节：

最近made an offer to 一个小房子， as an investment property. 原本想用外州的lender/mortgage broker, 小伙子B, 很有热情。他说可以做很多我们本地lender做不到的事 - 比如本地的mortgage lender只负责帮忙申请mortgage, 如果要refinance得找别的部门。 多年前曾经在投读过老朽的文，关于cash out on primary house, 本地的refinance department的人说，一旦房子paid off, 就不能refinace了， 只能做home equity loan. 这次外州小伙子B 说， 即便我们的房子paid off 了，他也可以帮忙做 refi 来获取更多CASH。 我想以后可能还要有更多的 loan related transactions， 可以跟B合作。

 本地的agent (86岁的老太太）不太相信外州的mortgage broker, 所以力劝我用本地的lender J。 我前些年买房子都是用的J， 朋友买房子我也介绍了J，因为她是本地脑子最清楚，数字不会搞错的人。 后来啥原因导致我想换人， 淡忘了。 

这次外州的mortgage broker 小伙子B 说， 他只收1195刀的underwriting fee, 其他费用都不是他收的。本地中介老太太在我的授权下从本地lender J 那里得到了很清楚的closing cost break down, showing 她只收$745的loan origination fee. 其他都是跟closing costs有关。 我的agent想让B给个detailed breakdown of closing costs related to the loan, 他迟迟没有动手。 在purchase agreement签字三天后B还没有order appraisal, 中介老太太急了， 说我们这里appraisal需要三周以上， 恐怕我不能按时close了。 老太太还说，外州的小伙子B是broker, 不是lender, B还要找别的lender来做这个loan. (其实我看到B的落款是loan originator,但是他的确不像J那样为哪个银行工作， B是自己和一个partner开的小公司。）

我只好当机立断，换成以前合作多次的J。

**** 第一个问题： 大家买房子都是选择本地的熟悉的lender吗？ 大银行的lender是否比这样的外州的小公司loan originator更可信？****

7月16号， J开始我的loan application, 火速pulled my credit report, ordered appraisal. 中介老太太放心了。 （中介老太太没有别的私心， 只是年纪大了，不喜欢新事物。）

7月17号，J 和我谈论interest rate and whether to lock in. 25% down, 30年conventional loan, 我的利率是8.5%。 付252刀买points， 可以降到8.125， 算了， 文字太啰嗦，看下面的表格吧：

Loan amount

Down pmt

Interest rate

Monthly payment

fee to buy points

date 7.17

30 year fixed	209925	69975	25%	8.5	1615	0
	209925	69975	25%	8.125	1569	252
	209925	69975	25%	7.625	1486	1575

我急了， 怎么利息那么高？ 前几天两个lender (J and B) 都说是7.625%啊。 

J解释， 我的credit score 725， 低于760的就要稍微高点儿。 （也解释了credit分低的几个原因）

于是决定等。 J公司要我docusign的一个什么disclosure我也没有积极地去sign. 

昨天去J办公室当面谈利息的事， 从网上读了如何降低利率， 包括shopping for multiple lenders -这个不好办了，因为本地只有J 脑子比较靠谱； 还有可以increase down payment. 于是让J 帮我查查，增加down payment是否利率能降。 结果如下：

Loan amount

Down pmt

Interest rate

Monthly payment

fee to buy points

date 7.18

30 year fixed	167940	111960	40%	7.125	1131	0
	195930	83970	30%	7.5	1370	245
				7.625	1387	-490
	209925	69975	25%	8.125	1559	0
				7.625	1486	1574

我一看，还好昨天没有急着lock in the rate, 这不一天以后就降了吗？25%down payment, interest rate从8.5% 降到了8.125， 月付减少56刀（1615-1559）。 如果down payment 30%, 利息降低， 下一个降息的杠是40%。 

J昨天还是劝我早点lock in. 她说周末要休假，周三才回来上班。 我说再观望几天， 等她休假回来再说。 她说希望休假前帮我lock in the rate, cuz it could go up. Nobody can predict where the trend is going. 

**** 我的第二个问题： 大家在买房子的时候如何handle interest rate? 我这样观望是否太磨叽？ 对于lender的时间消耗， 我是否应该收敛点儿？ ****

暂时就这两个问题， 以后可能还有更多问题向各位大佬请教。

先谢谢啦。