2025年的真实出租案例：小公寓二月换租流水记新鲜出炉
简单背景介绍：公寓，两室一厅，三楼（顶楼），面积651平方英尺，换算约59.2平米。现租客未住满一年，怀孕需要提前搬走，当前房租为1950美元。
1. 1月20号，租客告知需要提前搬出，询问下一步怎么做。
2. 1月21号，我们讨论后告诉她，需要确定搬出时间，这样我上线广告能告知后来人搬入时间，请把屋里清理干净整洁，配合秀房，秀房每周末一次，不超过2-3小时；租客回复可以在4月1号前把房屋腾出来；同一天，上线Zillow，花费29.99美元成为Premium listing，月租金定价2000美金。
3. 1月22号，就已经有符合条件的两组人安排秀房，订于1月25日周六上午。
4. 1月24号，现租客询问能否将搬出时间改在二月底，因为她找4月1号新的租房有困难，而3月1号的就相当容易（这倒是个新鲜事，毕竟通常租客也需要给房东30天的通知才能解除租约搬出）。
5. 1月25号，符合要求的四组人看房，队友亲自面试后，选择了其中一组，印度夫妻加儿子，男士在富达基金工作，年收入在16万左右，信用分800分，算是很好的申请人，收集驾照，工资单，信用分截屏审阅完毕。
6. 但是这里现租客又出一点“幺蛾子”，她不确实自己能否在2月28号搬出，有可能会需要在3月1 号周六或者3月2号周六搬家；而刚说的印度家庭又需要在3月1号搬入，并且需要尽快确定时间，签定租约，因为需要给现房东30天通知；所以我们推迟了两天等现租客做决定，印度夫妻也迅速找到另外一个房屋签约了。
7. 1月29号，现租客确定2月28号晚可以搬了后；我们转向第二选择，一对国人，小年轻，男士在附近工作，女士刚从纽约搬来，信用份自不必多说，于是开始要求填申请表，这里的国人小年轻就过于谨慎了，什么信息也不愿意多给，连推荐人（references）也一个不填，我说我们也不一定需要打电话去验证你的工资或者别的；然后又开始收集驾照（证明身份），工资单（证明收入），然后需要做背景调查，他们说身份信息中生日比较敏感，需要做遮盖处理，然后也拒绝第三方的背景调查，说不太放心把社安号交给不知名的第三方。。。。。 我也算很善解人意的了，我说要不，就算了吧。
8. 于是第三个周末2月8号继续秀房，有三组，队友觉得条件都很一搬，有的收入不太够，有的家庭成员复杂。
9. 周末又有人直接打电话联系，觉得一切条件不错，于是2月11日下午专门安排一次秀房，一对白人小年轻，收入也不错，信用分也不错，然后审核材料，背景审查，签定租约（最后还是配合现租客最后又还是需要3月1号搬出的要求；下一租客3月3号搬入，这样也留 给我们一天有必要的清洁修理），收押金，广告下线。
照例在最后，写一点这个出租屋的购买、经营、回报等信息：
1. 同样是2021年夏天，在利率低到尘埃，到处都要抢房子的当口，我们在年初试图抢了好几个房都没抢到，按照以前博文的记录，至少有四次加价报价都未果；两人很是沮丧，正好在一家早茶馆（看记得多清楚）吃午餐 ，聊未来的投资策略：我们俩当时非常想扩张，想买5-9家庭的公寓楼，或至少是3-4的小型多家庭，但是在房价飙升的时候，感觉溢价到了每一户的单价跟单独买一个公寓也差不多了，所以用N倍的钱去买一个N家庭感觉不是很划算；于是我们俩决定还不如买几个划算的公寓，第二天就把附近的房源看了一遍，而这个小公寓就是我们看上的第一个。看着面积不大吧，但是在三楼拐弯处，窗户很多且明亮，居然能住出一种八九十平米的感觉。卖价要价17.9万，卖家和卖家经纪是有着亲戚关系的印度人，队友直接跟对方说，我让你做双方经纪，你直接告诉我出价多少拿下，对方（当然是没有什么职业道德地）告诉我们说，如果加价1万，就直接给我们，于是直接就写合同成交。
2. 贷款的时候居然出了一点小问题（这还是唯一发生的一次），银行的估价没有到 18.9万，而是16.9万，那自己还得补贴这个差价，于是首付来到5.5万，有惊无险的过户成功。
3. 进入装修部分，这个房子的问题倒大不小，于是换掉所有地板，加了顶灯，显得更明亮，厨房没动厨柜，只换了大理石台就好看不少，最后花费9800块。
4. 装修一新的房屋，总是人见人爱，马上出租出去，租金$1885； 此时每月支出$1175，每月正现金流$710. 5. 过了半年后，2022年2月，在利率还未普涨之前，做了套现重贷，利率为三十年固定3.75%，这次银行给力一些，估价在20.2万，套现2.6万。此时租金还是$1885，每月支出为$1346, 每月正现金流$539.
6. 2023年，涨租到$1985，每月支出为$1375, 每月正现金流$610.
7. 来算算回报，在第一年内，全部本金6.48万(首付+装修)，套现2.6万，现金流全年7500块，偿还的贷款本金为2500块，所以第一年的回报为55.5%；目前2025年2月市 值27.5万，所以过去三年，每年复利增长10.8%; 过去三年每年回报大致为63.8%, 57.5%, 48.3% （增值 +正现金流+贷款本金除以每年的本金；因为每年的本金在增长，所以这个回报数字慢慢下降）.
8. 2021年最后是知行合一，共买入3个小公寓，然后到了2022年中终于有机会购入第一个合伙的6家庭，还是踏上了商业地产的第一步；所以只要有想法且能坚持，总是虽迟且到的，用我们自身的事例给大家鼓励。
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守月
2025-02-21 08:43:37东北地区现在的市场很好，很多城镇房源少，租和卖都很容易。东南反之。前几年又反之。