投资房回报率的两个算法

最近看到很多帖子说现在不能投资房地产了。也看到新坛主上任后有新人来问问题，所以我想分享一下我的经验。尽管我现在写的东西已经被无数的大佬们写过无数次了，不过还是把我一个星期前的数字写出来希望对新人有帮助。如果你不是很有经验，可以按照我的思路把你要买的物业算一下，再决定是否投资。

算法一：现金回报率（cash on cash）

要和其他投资比较，最直观的是现金回报率。刚帮朋友买了一个房子，$240K, 状况中等, 租金$2450/月（已经找到房客）, HOA一年包括水费$1560, tax $3500, 保险$800, PM的管理费$2300， 维修$800. 首付25%，$60K, 加上其他的费用，算成$65K，利率7.25%，每个月本金加利息￥1250，每年本金还款 $1.8K, 付利息$13K. 一年下来总支出$23K，假设11.5个月有收入（不是12个月），现金流$4500， 现金回报率7%. （要把PM的费用打进去，你是投资人，不是物业经理）。

算法二：现金加净值回报率（cash + equity）

除了现金流，房地产的收入还有两块： 本金还款和升值。这两项也是real wealth， 只是不以现金形式显现（直到你refinance or sell的时候）。 按照每年3%算增值（参见建宁两三个月前发的关于全国不同地区的房价历史的帖子），每年的增值是$7200. 本金还款$1800， 把三项加一起是$13500K. 针对$65K首付，总回报率是20%。以后利息低了就重新贷款，现金的回报率会急剧上升（你要有房子才能吃到这个红利）。另外房租长期是上涨的，本金还款是上涨的(即使不refinance）。 你要再用这个总回报率和其他投资比较，看看其他投资是否比这个高。

附注1: 关于利率：这个7.25%的 利率是Fannie Mae的30年固定贷款，你也可以考虑DSCR loan 30年还款，5年固定利息5.75% with prepayment penalty，首付要40%。

附注2：关于规模： 如果你觉得回报率可以但是投资太小，你多买就行了，买上十几个就$1M，你也可以用全款买，等利率降了再贷款。

总之，我觉得房地产还是一项值得认真考虑的低风险高回报的投资。