解剖一个麻雀，从一个建商的历史看未来

年份           平均售价           毛利率

2020            389k                   21.6%

2022             514k                 29.5%

2024             426k                   22.6%

2025              389k                  17.8%

2025             ???                         ???

2020 和 2025 年 新房平均售价居然相同，怎么做到的？？建商良心发现，活雷锋吗?

其实建商是通过建小房子，比如2000 sqft 以下，甚至1500 sqft 的入门级房子，来降低价格的。

The Average Size of a House: How U.S. House Sizes Have Changed Over Time

这种数据对于存量房子来说不能直接比较，因为盖好的房子不会缩小。相反，大量小房子会抬高平均单位面积的价格。

恭喜各位地主，你们手中的老房子升值了（想想银行评估房产价格的时候都会参考单位面积的价格）。

而且建商如果能减小地块的面积，同样一英亩上以前盖4-5个房子，现在盖7-8个，也可以降低成本，从而降低售价。这种小地块的房子更像cookie cutter，升值潜力被提前透支。

恭喜各位地主，你手里正常地块的房子更加稀缺，又升值了！

建商的毛利率已经没有多少下降空间了，除非成本进一步下降。可是目前土地开发，建筑材料，劳动力，利率，市场推广，持有成本等哪一样短期内（1-2年）可以下降呢？我看不容易，而且由于利润率下降，开工的动力也不足，建商不赚钱为什么要起早？

美国总统能耐再大，在这个问题上除了可以打打嘴炮，几乎没有任何办法（他倒是有忽悠老百姓的本事，甩锅美联储）。

当然，如果来个黑天鹅，突然经济垮了，比如火星人入侵地球把所有的比特币都销毁了,所有金子银子都变成土坷垃不啦不啦... 需求没有了房价/房租自然要大跌。咱们都是凡人，就不替大大们操这份心了。

说到底，还是要靠熬年头，通过通胀，慢慢把房价的泡沫稳定住，然后通过收入缓慢增长，改善分子和分母才能改善住房可负担性。另外，如果人口增长慢了，不管是生育率低，还是减少移民（合法不合法都算），也可以减少需求来拉低房价，像日本/中国。 不过这个可能性不大，毕竟是个移民国家，大家都想来，拦也拦不住。