赶走了一个租霸
lin13590
2025-11-28 07:57:53
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最近终于赶走了一个租霸。从启动程序到收回房子，总共历时四个多月，花了四千多美元的律师费。这是我们做房地产出租十几年来，耗时最长、花费最高的一次驱赶房客。过去十几年里，我们陆续处理过十几个驱赶案件，但律师费从未超过 2500 美元，时间最长也不过三个月。
这个租客两年多前入住，当时与比他年长十几岁的女友一起申请。两人收入不错，女友信用分 740，他本人也接近 700 分，所以我们很快就批准了。头三个月他们都按时付租，但从第四个月起，女友搬走了。之后租客再也没有准时付过房租，每个月都要多次催缴才肯付一部分，且总是刻意留下一小部分不付。如此折腾了将近一年。
后来，租客开始频繁挑问题：说暖气和热水炉坏了、浴室太旧有霉菌、通风口上方屋顶漏水等。考虑到房子确实比较旧了，我们决定一次性全部更换和维修：换了全新的热水炉、燃气暖气片，浴室重新贴砖，也装了新抽油烟机，还做了部分屋顶修补，总共花了一万多美元。维修后，租客按时付了两个月的房租，但接着第三个月又只在第三天通过 Venmo 支付一部分。我立刻将这笔款项退回，并告知必须一次付清。但他又连续付了两次部分租金，我们当然仍然退回。
三天后，我们立刻请律师向法院提交驱逐（unlawful detainer）。在十天内，租客提出抗辩，律师只能安排开庭时间。就在开庭前一天，我们收到了市政府的违规通知，列出几项问题，包括漏水、电线安装不合规等，结论是此房暂不适合居住，一个月内必须整改。我们致电检查员，确认是租客举报的。
到了开庭当天，我们一早到庭。律师先与对方调解，但租客坚持要 60 天后才搬，我们的底线是 40 天，双方谈不拢，只能上庭。庭审中，我们的律师简单问了我们几项事实后，就轮到对方发言。对方声称我们在法庭文件中撒谎，并说房子被市政府认定不适合居住。但当他们试图继续展示所谓证据时，法官立即打断，表示已在开庭前提交，不必再重复。随后法官询问我们律师租客拖欠的租金金额，宣布休庭，审理结果将随后送达。
仅仅几个小时后，我们就收到律师事务所的邮件：法官判我们胜诉，租客需要赔偿七千美元损失。同日下午，律师将驱逐令（writ of possession）送到县警局，等待安排锁门（lockout）时间。
十几天后，律师又来电通知：租客向法院紧急申请了 ex parte，希望取消驱逐令。第二天就要开庭，我们又支付了 1000 美元让律师出庭。结果当然是租客的申请被法庭驳回。但没想到的是，租客随后又提交了一次 ex parte。我们又花了 600 美元，律师在听证前一天提交了反对动议，第二天到庭并在开庭前成功让法官取消了听证。
终于，在等待了五十多天后，县警上门执行 lockout，房子最终顺利收回。
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borisg
2025-11-28 08:10:13现在的问题是，懂行的租客分文不花就可以申请一个SHOW CAUSE，然后你又得从新排期，他又可以白住些日子，你还得又多付