“租不起房子，可以买房啊！”是悖论吗？

 

每年澳洲会在本财年结束前，公布下财年的财政预算，过去几年因为疫情导致经济停顿，百废待兴。预算中也有不少惠民政策出台，其中对首次买房者的特惠贷款，最高可以贷到95%，也就是说年轻人只要出5%就可以买房。那对单亲父母亲呢？收人极低，还要养孩子（当然有政府津贴）。这个群体最高可以贷款到98%，也就是说只要付2%的首付就可以买房。 

 

围绕每财年的预算，是朝野和民众议论最热门的话题。于是有个著名频道的早新闻，采访了总理。这位主持人说现在的租金多少高，随着经济的好转，毫无疑问租金会大涨（事实证明，他说对了），这就引起很多年轻人，特别是单身母亲会租不起房子，租不到房子。想不到总理话锋一转，随即说：“租不起房子，可以买房啊！”，一时间传媒炸开了锅，总理差点要被人们喷的唾沫星子淹死了，甚至海外媒体都在嘲笑这位“离谱的白痴”总理。 

 

本篇文章，我们撇开任何政党执政理念，纯粹从居家理财来看“租不起房子，可以买房啊！”是不是一个悖论？ 

 

首先我们来看租金，《今日》的节目主持人艾莉森·兰登（Alison Langdon）说，“在疫情期间全澳洲的房租涨了12％”，这是乱说的。大凡有点人性的房东，在疫情期间都纷纷削减租金，至少维持原有的租金不变。很多投资房地产的业主，也是通过银行借贷，也就说，租金收入除去物业开支，还要交税。现在的物业开支越来越高，所以在正常的时期，每年租金都会按照通胀指数涨一点，但在这疫情几年里，没有听说谁在涨租金的。倒是很多商业和民用房的房东在降租金的，当然也不是随便降的，先说一个故事： 

 

我有一家房客，在疫情时期，通过物业公司要求降租金，（其实这3年我都没有涨一分钱的租金）。我说可以理解，但我们必须走正规程序。他们这里的规则是，要租客提供工资收入的证明，说明收入减少或者没有收入，递交申请后由独立的机构评估通过，按照一定的比例降租金，而差额部分由国家补贴，业主基本维持原来的租金不变。这个租客拿不出任何证明，最后放弃了。但我觉得他们是很好的租客，就赠送200块钱最为礼物，最终皆大欢喜。 

 

但现在艰难期已经过去，这些补助计划都已经取消。随之而来的租金涨价潮，各地普遍在涨租金，一些地区甚至高达50%以上，而且一个房子，通常一二十个租客排队申请。在这种情况下，租客自然压力非常大。但是不是“租房”就一定是比“买房”上算呢？ 

 

我们撇开任何倾向，纯粹从“家庭理财”的角度来计算一下，不过先来假设一些条件： 

借贷利息：目前各大银行的借贷产品的借贷利息在6%左右（现在有降息的趋势） ；

房价：房价因为房子的地段、类型、占地面积等因素大不相同，本例按照维省博士山两房公寓为例，便宜的有40万零一点，贵的有60多万，我们取中间值50万 ；

租金：租金也因为房子的地段、类型、占地面积等因素大不相同，本例按照维省博士山两房公寓为例，在600/周左右 。

 

计算结果

 

上图上按照标准的“复式利率计算公式”的计算结果，不计算不知道，一计算还真的吓一跳，绝对是买房供按揭比付租金上算。只要积蓄一点首付买房，两者每年的相差，买房者甚至可以做到比租房还盈余！当然自己的房子要交物业管理（含房屋保险），年度印花税等费用。 

 

那朋友会问：既然买房比租房好，过35年后这个房子就是自己的，而一辈子租房，到老来什么都没有。那有什么缺点呢？ 

 

首先是首付，我们看上面的表格，首付越是多，还款越是省力。各项贷款条件要是满足，一万块钱的首付和十万块钱的首付，差距非常大。但恰恰现代人不愿意储蓄，平时吃光用光，那买房就没有盼头。有一种财务借贷可以帮助凑足这点首付，但要么利息很高，要么带有苛刻的条件，有点甚至用房产的一半作为抵押。明白人不会走这条路。 

 

其次，很多习惯租房的人，喜欢搬来搬去。买了自住房就无法随意搬家，要是短期内卖房再买房，费用会不小，谁能保证短期内房价一定是往上走的？另外租房遇到的修修补补，全部由房东负责，而自己买房，都需要自己修理，或者自己花钱请人修理。所以这是买房置业的一大缺点。 

 

最后，买什么样的房子？我们知道房子的价值在于地皮，地段好、地皮大的房子，资产增值就越大。而几十平方的公寓房，增值空间也是最小的。比如在上面所举例的博士山，公寓基本上在这几年都没有涨，因为比较中心地段，大批的高楼在造，大批的楼盘在甩卖，此类公寓不可能翻倍。所以买公寓尽管承受力很容易，但别指望资产的增值。同样，要是买地大的别墅房，那就更别指望很轻松还款。这是市场调节的规律，哪里都一样，不可能做到鱼和熊掌兼得。 

 

博士山新楼盘“万豪城”公寓是这样的

 

 两房的公寓是这样的景色

 

所以“租不起房子，可以买房啊！”是不是悖论？的确是。那为什么一说到“租不起房子，可以买房啊！”就被人骂白痴呢？因为人们往往想到的是那种豪华的别墅，租不起房子的人，往往还会幻想住豪宅。不信问问周围租房的澳洲朋友，劝他们积攒一点首付，买个公寓，住的也舒服，二三十年后房子还是自己的。或者，过几年条件好了，可以将“自住房”改成“投资房”出租，自己再买更好的，这就是“骑在马上找马”。可是他们一定不认同，要买房就要买豪宅。所以总理叫大家“你可以买房啊！”，说的不是你，你只能等待幻想中的哪一天到来。 

 

租不起房子的人，往往会幻想买这种房子（我家隔壁的别墅，2百40万卖了）

 

说明：本人不是地产开发商，也不是地产中介卖房子的，更不是做借贷生意的，不构成投资建议。 

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