财经观察之六十九 --- 香港股市楼市 升势难以维持

目前的香港资产复苏是游资驱动的，这轮资产升值在股市上很难持续，港股已经见顶；楼市的升势应能维持一段时间，但全球进入新一轮加息周期后，资金流动性会大幅降低，届时楼市的动力可能难以为继。

陶冬/文

　　香港特区的经济在近几个月有明显的复苏，而且增长已经由内地游客、全球复苏、美元及港币弱势等外围因素驱动型转化为内外需求并进型。零售业生意明显改善，商家的议价能力有所恢复，股市、楼市双双造好，失业情况逐步改善，通缩也可望在年内消失。总之，香港经济出现了1998年以来罕见的全面复苏势头，今年GDP增长很可能超过6%。
　　本次经济复苏的一个重要特点是资产的跳跃性复苏。换言之，股市、楼市的复苏远远快过经济和就业的复苏。股市上扬带来的财富效应及楼市回暖为“负资产”家庭带来的解脱，增强了消费者信心，拉动了内部需求。支撑这轮资产复苏的，则是滞留在银行体系内近2万亿港元存款的突然外流。
　　亚洲金融危机后，香港经济每况愈下、资产缩水，但仍有一批资金保留了下来。不过由于信心不足，实际利率高企，这批资金大多选择了银行存款，而未投向楼市、股市。近年来，存款利率一降再降，甚至出现1万元存款1年仅得1元利息的情况，银行存款根本无法带来资本收益。去年下半年，香港股市的股本回报率为7.4%，楼市出租回报率为5.5%，债券回报率为2.8%，而储蓄回报仅为0.1%甚至更低。当时市场已具备了资产升值的基本条件，但仍缺少一个刺激资金流出银行的“触发点”。
　　去年底，几个高调、成功的IPO终于为资金流出银行提供了一个“触发点”。牛头角的发哥顺嫂们突然发现，把钱拿出来追捧IPO的回报远高过存银行。尘封多年的“做汇丰银行存户不如做汇丰银行股东”的香港老话又有了新市场。大批游资进入股市带动了港股及国企股的急升。在股市上赚得快钱的炒家不久又移师豪宅市场，带动了豪宅的一轮疯涨。最终小市民的钱也入市了，于是楼市全面复苏。
　　因此在很大意义上，目前香港资产复苏是游资驱动的。但不可否认，资产复苏带动了经济及信心的恢复，由此拉动资产进一步升值。那么接下来的问题是，这轮资产升值能否持续。
　　笔者认为，至少股市上很难持续。撇开受国内可能出现的宏观调控困扰的中资国企股不谈，香港企业的升值潜力在哪里？地产股已将今后3年每年楼价上涨15－20%的预期升幅计入了股价。发展商们土地储备有限。政府如果地卖多了，楼市必跌。如果政府不卖地，发展商们在用完已计入股价的土地储备后，项目和收益均难以为继。而香港股市的另一支柱银行业则面临本地业务严重饱和、竞争加剧的困扰。除汇丰银行外，其他银行向海外市场的扩张乏善可陈。没有新的业务及市场，而本土市场利润又下跌，收益自然难以改善，惟一指望是“负资产”数目的下降可以减少不良资产。因此笔者认为，港股已经见顶。
　　香港楼市前景较股市复杂，其升势应能维持一段时间。通胀的再现拉低了实际利率，而实际利率一向是香港楼市的重要领先指标。不过楼市能否常升，除游资之外，必须有新的资金来源。换言之，个人收入增长、企业新的赚钱能力或海外资金流入是维持楼市升势的基础因素。虽然香港失业率有所回落，但是中产阶级大幅加薪恐怕还不现实。尽管出现周期性复苏，香港经济及企业的结构性转型仍举步维艰，新的支柱产业尚未形成，而港口运输等传统优势产业有弱化之虞。至于海外资金，进一步加大流入速度的可能性不大。弱美元似已见底，全球经济增长下半年起开始放缓。内地资金是近来香港楼市的生力军，不过如果内地经济过热、通胀再燃而引起宏观调控，国内资金的流入也会放缓。笔者估计，当全球进入新一轮加息周期时，香港资金的流动性会大幅降低，届时楼市的动力可能就难以为继了。■