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上海房价朝不可思议的高度奔去 (3)

(2009-09-23 12:00:19) 下一个

上海房价朝不可思议的高度奔去 (3)
by Bayfamily0@gmail

无论怎么看,仿佛是宿命一样。 中国和上海的房价会像当年的香港和日本一样,是一条道跑到黑,总有崩溃的那一天。 顶点之后的事情,其实根本就不是我们这些小人们能够操心的事情了。

我们小人物关心是如何投资回报。 到底是现在追高还是旁边观战。 长期来说,随着人们收入的增加,上海和北京核心区的房价最终会超过台北甚至是香港。 但是这个过程肯定不是一帆风顺的。 对于中小投资者而言,机会和风险并存。毕竟那个光辉的顶点还有些距离。 只要风险控制的好,机会还是不错的。

今年上半年一共出手两次。 一次是与人合伙直接从房产商哪里直接弄得房子的购房期权。好处是未来出手不上税,没有中间交易费。 缺点是靠关系,没法复制。 按照当前是市场价格,Cash to Cash的回报率大概在80%左右。  第二次是买拆迁房。未来的前途还未定,如果按照计划拆迁顺利的话,按照目前市面的赔偿价格,Cash to Cash的回报应该在150%左右。 这两笔交易比起最近股票市场的回报当然不算什么。 但是我的风险控制很严格。即使未来拆迁不果,每月贷款和租金的差价微小,基本上没有什么可以担心的,无非是长期持有而言。

在未来,我的投资策略是:

看地段,不看房子。 装修的再好的房子,最终也会过时。 房子是地在升值,房子本身在贬值。 核心地带的老房子是规避风险的最好办法,而且没有什么物业费。

不买豪宅。豪宅最近几年的回报非常好,而且因为总金额大。很多人赚到满盆的银子。 但是捧着豪宅如同捧着定时炸弹一样。击鼓传花的游戏不知道会停在谁的手上。

不买过时地段的房子。比如呵呵有名的淮海路。 性价比失调,就业流失。 只有过去的遗老遗少喜欢那里。 上海真正的新人口,没有地域偏见,会集中在新崛起的地段上。

选择新兴的轨道交通带来的增长点,特别是多条线路交汇的地方。 比如宜山, 耀华,蓝村,曹杨,江苏路,虹桥交通枢纽。随着浦东的成熟和崛起和大虹桥的修建。上海未来的发展必定的东西轴线上。 轨道交通很多,让人看不过来,但是最有潜力的应该在东西轴线的两端,和3, 7,9, 11这些非主流轨道交通和中心城市的接轨处。
 
看租金不看升值。 升值难以预料。 租金虽小,但是实打实的东西。 好的租金,容易出租的地方,什么样的风浪来了,都高枕无忧。
 
买拆迁房。了解规划,跟踪政府动态。 拆迁房政府补偿通常在市价的130%以上, 而且不用交税,没有中介费用。 好的拆迁房,可以很快实现资金回笼。

这些策略的实施最大的困难就是时间的投入。 投资上海地产已经过了傻子都能赚钱的好时候了。下面缺的是傻子去接最后的棒子。 没有办法能够投入时间和一心想买了就赚的人,劝你们还是远离上海这块烫手的山芋。

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评论
BayFamily 回复 悄悄话 回复red.rose的评论:
错过了牛市怎么办,指的是美国的牛市,不是中国。09年5月中国房市上行迹象已经很明显。

09年4月份我就说,中国房市的底部过去了。
http://web.wenxuecity.com/BBSView.php?SubID=tzlc&MsgID=161986

希望没有误导你。
red.rose 回复 悄悄话 你在2009-05-08‘ 错过了牛市怎么办? ’里说:本人身体力行,2007初入市,2008年清盘退出。感觉当时(2009-05)你认为该跌了,现在又说‘今年(2009)上半年我一共出手两次’,有点自相矛盾呀
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