正文
择木而栖
选择地点
「地点」是选择物业最重要的考虑因素，直接影响将来房子升值的空间。物业所在
地区的中小学学校的成绩尤其重要，应该向房屋代理查询，互联网上有一个网址 www.greatschools.
com 可为您提供详细资料。此外，要了解该区的治安情况，可向警察局查询资料。
选择房子，还要了解周围邻居环境，最好是在不同时间亲自到当地观察，以确定是
否适合本身家庭。
选好房子后，在买卖仍未正式成交这段时间，有不少需要办理的事情，包括向贷款
机构递交申请文件，和找职业房屋检验师检查房子。这些细节，房地产代理都应该
为您作提点。
AS IS 卖屋依然有责任风险
房地产市场旺盛的时候，一些卖主会要求所谓「AS IS 」条款，用意是卖主对该物
业不提供任何保证，买主要小心检查物业情况，自行负担风险。这种AS IS 卖屋条
款，是否真的让卖主不用对物业承担任何负责，让所有风险都由买主承担呢？
原来所谓AS IS，并不代表卖家主可以完全不负担任何责任，大多数州都有立例，规
定住宅物业买卖即使是用AS IS条款，卖主依然有责任将房屋的「已知状况」或问题，
向买家报告清楚，负责的地产经纪都会帮助卖主，利用特定的表格文件，详细地将
需要申明的问题记录下来交给买家。假如卖主知情不报，隐瞒房屋本身缺点和问题，
即使合约订明为AS IS，卖主依然会有法律责任。
为了令自己了解房屋是否有问题，和确保买卖过程顺利，卖主都应该考虑在卖屋前，
预先找专业检查员检查物业情况，包括检查白蚁。从买主的角度来说，即使卖主已
经提供检查报告，都应该自己再找专业人士检查房屋，尤其是以AS IS方式交易，更
应自己检查清楚。
千万不要忽略房屋检查
大家所购买的房屋，可能是一生中最大的投资，所以即使看到一所很喜欢的房屋，
也要找职业验楼师(Home Inspector)来检验清楚，才决定是否成交。
买卖房屋的合约当中，买家有权提出一项要求，就是先由职业验楼师作检验，这个
条款称为Contingency。较早前地产市道狂热，一些买家为了争取买到房屋，宁愿放
弃Contingency权利，结果是相当吃亏。
在加州，验楼师是无需具备专业执照，但他们有一个协会，称为美国验楼师协会；
此外，也有一个加州房地产检验协会，大家可以上网址查询他们的会员，网址分别
是：www.ashi.org及www.creia.com
验楼师应为客户将全间屋，从地基到屋顶，由外至内检验清楚，报告中应具备房屋
结构，各种机械如冷暖气、热水炉、水电系统等；若有问题，报告会列出修理费用，
大家便应与卖主商讨，究竟由那一方负担有关维修费用。
除了由验楼师检查外，因为美国的房屋以木材建造，应找专家检查白蚁情况，若房
屋被白蚁损毁，就要修理及灭蚁，然后取回一份Termite Clearance证书。一些贷款
银行规定必须有这份证书，才愿意作出贷款。
查清楚「业主联会」
最近一位朋友买了一个「共渡」，成交之后不久，发觉「业主联会」(Homeowners
Association)原来早已通过，每一户都要将窗门更换，费用达到四万元。这位朋友
原来是向熟人购买这个物业，因此事先没有小心查清楚。
过去五年新建的房屋，八成有设立「业主联会」。这个组织根据「条约与限制」(CC&R)赋
予的权力，执行各样规则，通常包括：是否可养小动物、房子外墙颜色，是否可以
有天线、加建工程等。好处是房屋外貌与维修都有准则，但是坏处是个别业主丧失
部分自主权。
购买有「业主联会」的物业，事先要查清楚联会的规则和月费，并取得联会的开会
记录(Minutes)，看清楚面对什么问题。此外，也要查清楚联会财政状况，通常健康
的联会大部分业主都按时缴交月费，联会储备起码是月费的两至四成。
上述这位朋友如果事先有查一下联会开会记录，一定会发觉将要花这笔费用，现在
即使以「故意隐瞒」理由找律师控告前业主，也未必可以取回公道，起码要花一大
笔律师费。
「共渡」贷款要注意出租比率
由于房地产价钱大幅上升，许多人喜欢购买「共渡」(CONDO)；通常一个CONDO区内
有几十家甚至几百家住户，在办理购屋贷款时，有时会遇到一个情况，就是贷款银
行拒绝提供贷款，或将利率提高，原因是该区内太多CONDO是出租物业。
原来联邦政府的贷款机构，包括FANNIE MAE 和FREDDIE MAC，都有规定同一个区内
的CONDO不可超过30%是出租的。由于大部分固定利率房屋贷款都是由联邦政府的贷
款机构提供，这个出租比率限制对购买CONDO的朋友相当重要。
即使出租比率低于30%，有些银行在出租比率超过25%已经要增高利率，因为恐怕将
来贷款卖不出去，加上太多投资者业主，可能将来不肯增加月费去作维修，令区内
CONDO价值下降。历史证明，出租率高的CONDO区银行要接收(FORECLOSE)的机会较高，
所以银行认为这类贷款风险比较高。
大家购买CONDO之前，都应该向业主联会查清楚出租比率，假如超过10%是出租的话，
便要小心考虑。
选择地点
「地点」是选择物业最重要的考虑因素，直接影响将来房子升值的空间。物业所在
地区的中小学学校的成绩尤其重要，应该向房屋代理查询，互联网上有一个网址 www.greatschools.
com 可为您提供详细资料。此外，要了解该区的治安情况，可向警察局查询资料。
选择房子，还要了解周围邻居环境，最好是在不同时间亲自到当地观察，以确定是
否适合本身家庭。
选好房子后，在买卖仍未正式成交这段时间，有不少需要办理的事情，包括向贷款
机构递交申请文件，和找职业房屋检验师检查房子。这些细节，房地产代理都应该
为您作提点。
AS IS 卖屋依然有责任风险
房地产市场旺盛的时候，一些卖主会要求所谓「AS IS 」条款，用意是卖主对该物
业不提供任何保证，买主要小心检查物业情况，自行负担风险。这种AS IS 卖屋条
款，是否真的让卖主不用对物业承担任何负责，让所有风险都由买主承担呢？
原来所谓AS IS，并不代表卖家主可以完全不负担任何责任，大多数州都有立例，规
定住宅物业买卖即使是用AS IS条款，卖主依然有责任将房屋的「已知状况」或问题，
向买家报告清楚，负责的地产经纪都会帮助卖主，利用特定的表格文件，详细地将
需要申明的问题记录下来交给买家。假如卖主知情不报，隐瞒房屋本身缺点和问题，
即使合约订明为AS IS，卖主依然会有法律责任。
为了令自己了解房屋是否有问题，和确保买卖过程顺利，卖主都应该考虑在卖屋前，
预先找专业检查员检查物业情况，包括检查白蚁。从买主的角度来说，即使卖主已
经提供检查报告，都应该自己再找专业人士检查房屋，尤其是以AS IS方式交易，更
应自己检查清楚。
千万不要忽略房屋检查
大家所购买的房屋，可能是一生中最大的投资，所以即使看到一所很喜欢的房屋，
也要找职业验楼师(Home Inspector)来检验清楚，才决定是否成交。
买卖房屋的合约当中，买家有权提出一项要求，就是先由职业验楼师作检验，这个
条款称为Contingency。较早前地产市道狂热，一些买家为了争取买到房屋，宁愿放
弃Contingency权利，结果是相当吃亏。
在加州，验楼师是无需具备专业执照，但他们有一个协会，称为美国验楼师协会；
此外，也有一个加州房地产检验协会，大家可以上网址查询他们的会员，网址分别
是：www.ashi.org及www.creia.com
验楼师应为客户将全间屋，从地基到屋顶，由外至内检验清楚，报告中应具备房屋
结构，各种机械如冷暖气、热水炉、水电系统等；若有问题，报告会列出修理费用，
大家便应与卖主商讨，究竟由那一方负担有关维修费用。
除了由验楼师检查外，因为美国的房屋以木材建造，应找专家检查白蚁情况，若房
屋被白蚁损毁，就要修理及灭蚁，然后取回一份Termite Clearance证书。一些贷款
银行规定必须有这份证书，才愿意作出贷款。
查清楚「业主联会」
最近一位朋友买了一个「共渡」，成交之后不久，发觉「业主联会」(Homeowners
Association)原来早已通过，每一户都要将窗门更换，费用达到四万元。这位朋友
原来是向熟人购买这个物业，因此事先没有小心查清楚。
过去五年新建的房屋，八成有设立「业主联会」。这个组织根据「条约与限制」(CC&R)赋
予的权力，执行各样规则，通常包括：是否可养小动物、房子外墙颜色，是否可以
有天线、加建工程等。好处是房屋外貌与维修都有准则，但是坏处是个别业主丧失
部分自主权。
购买有「业主联会」的物业，事先要查清楚联会的规则和月费，并取得联会的开会
记录(Minutes)，看清楚面对什么问题。此外，也要查清楚联会财政状况，通常健康
的联会大部分业主都按时缴交月费，联会储备起码是月费的两至四成。
上述这位朋友如果事先有查一下联会开会记录，一定会发觉将要花这笔费用，现在
即使以「故意隐瞒」理由找律师控告前业主，也未必可以取回公道，起码要花一大
笔律师费。
「共渡」贷款要注意出租比率
由于房地产价钱大幅上升，许多人喜欢购买「共渡」(CONDO)；通常一个CONDO区内
有几十家甚至几百家住户，在办理购屋贷款时，有时会遇到一个情况，就是贷款银
行拒绝提供贷款，或将利率提高，原因是该区内太多CONDO是出租物业。
原来联邦政府的贷款机构，包括FANNIE MAE 和FREDDIE MAC，都有规定同一个区内
的CONDO不可超过30%是出租的。由于大部分固定利率房屋贷款都是由联邦政府的贷
款机构提供，这个出租比率限制对购买CONDO的朋友相当重要。
即使出租比率低于30%，有些银行在出租比率超过25%已经要增高利率，因为恐怕将
来贷款卖不出去，加上太多投资者业主，可能将来不肯增加月费去作维修，令区内
CONDO价值下降。历史证明，出租率高的CONDO区银行要接收(FORECLOSE)的机会较高，
所以银行认为这类贷款风险比较高。
大家购买CONDO之前，都应该向业主联会查清楚出租比率，假如超过10%是出租的话，
便要小心考虑。
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