怀着我的梦想

许多年前,怀着我的梦想,从中国到日本,许多年后怀着我的梦想,从日本到加拿大。我爱温哥华,这里将是我永远的家!
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卖房的最佳时机

(2012-08-25 09:20:55) 下一个


        买房
,都是计划好了的,你入市的那一刻,就决定了你是赢还是输。

        卖房 ,时机也很重要,但卖的时间未必是在计划内,有时是“突发奇想”的决定。

        2007 年的 1 月,我在多伦多的 Bay St 买了一个旧 condo ,是多伦多 downtown 最好的 location ,离多大近,生活方便,当时买它,是为了给女儿住, 5 年后,女儿毕业,我在深思熟虑后,决定继续持有,因为它的现金流太好,是我的提款机,每年有 $16000 的净收入,所以,在 2012 年初,我又 renew 了两年的 fixed mortgage ,年利率 2.69% 。

        今年的 4 月,我犹如过去的 5 年,在 4 月招租给暑期班的学生,每天都有人联系,每周都有几个人来看,一般在 2 周内就能租出去,可这次例外,过了 1 个多月,就是租不出去,租金也从 $800 / per room ,降到 $580 ,这是过去 5 年从来没有发生过的。

        这个信息,使我警觉地睁大了眼睛,看市场到底发生了什么变化。

        了解后,我决定卖房。因为有 3 个租客,费了些周折,在 6 月底才把房子空出,我找了一个白人 realtor ,她就住在这幢大楼里,楼上楼下跑着方便,而且对这座楼了如指掌,花了 3 个星期, 4000 刀整修, 7 月初,我飞去多伦多,査看了我这幢楼里的 4 个正在挂牌出售的 unit ,确认我的 condition 和价位正确,也和不同的 realtor 交谈,感受市场,确认我的决定是否正确。

        我的房子, 7 月 3 号上市卖房, 8 月 24 日卖出。快刀斩乱麻。

        1) 多伦多市中心,是北美高层公寓最多的地方,平均年增速在30%,而年人口增涨只有18%,这几年有太多的高层公寓交房,租房市场有了更多的可比性,新房竞争得过我这 22 年的旧房。

        2) 2012 年 3-5 月多伦多的公寓市场有过一次历史性的价格高峰,之后在政府政策的打压下, 6 月开始冷却。

        3) 新房的管理费在 $0.45/sf左右,我的旧房在 $0.70/sf ,以后旧房的管理费还会继续快速增加。

        4) 多伦多的房价已经涨了 10 年有余,就像股票,它不会永远涨下去,它的拐点在哪里?有可能就是现在。

        5) 今天你买多伦多的新房子出租, $650-680/sf ,都是亏钱的,所以,买房的投资客都把期望值赌在资本增值上,“期望值”是最靠不住的,因为它远离了租售比和基本收入比,它的下跌风险会更大,新房下跌时,旧房的下跌幅度会更大。

        6) 在这个房子的历史中,我是个最大的利得者, 1989 年第一手房主,花了 $175000 , 2007 年卖给我 $328000 , 17 年赚了 $153000 ,在我这一站,我的卖出价是$485000,5 年为我挣了 157000 的差价,外加 5 年的租金收入和 pay off mortgage ,进项 20 万有余。我预计,如果明年多伦多的房子继续涨或者持平,这个房子的最高成交价可能会在 $50-52 万左右,再往后,就不知道了。如果下跌呢?有可能跌倒 $45万 或以下。

结论: 

        哪里是卖房的最佳点?我希望我的这个房子能在今年的 3-4 月出手,但是远距离当地主,对市场的感觉和把握会有时间差,在租期内,如果租客不同意搬家,你是不能卖房的,我迟了半步,但结果还不错,没有卖在最高点,但卖在了下行的第一台阶。

        加拿大的房子已经快速上涨了 10 年有余,靠的是低息,移民和大量资金流入,温哥华的 SFH ,动辄几百万,靠当地人的收入,已经买不起,在温哥华和多伦多,大量的炒房客,都涌入 condo ,买楼花,继续为温哥华和多伦多的 condo 市场加热。

        天下没有不散的宴席。

        逆向思维,现在是卖 condo 的时机了,我会把我持有的 condo ,排排队,把距离远的,旧的, location 次点的,分期分批的卖出几个,腾出资金,多持有 SFH , condo 只长期持有温哥华西区和 downtown 的那些个新房。

        我也会继续跟踪我已经卖出的房子的价格变化,就算是研究给自己看吧。


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