大众化私宅一年内 有至少6000单位上市

（2010-08-25）

● 吴慧敏 　　未来12个月内，市场能够推出的大众化私宅单位，估计超过6000个。其中大约2000个属于执行共管公寓（EC）单位，另外4000多个则属于私人共管公寓单位。 　　第一太平戴维斯（Savills）昨天提供给本报的数据，只纳入了政府自今年来卖出的99年地契地皮，还没有包括发展商通过集体出售或向私人企业买下的其他郊区地皮，例如尚未正式推出的361个单位Waterfront Gold、556个单位的Waterfront Isle，以及642个单位的NV Residences等。 　　如果将这些潜在供应量也计算在内，能够在未来一年内推出的大众化私宅单位估计上万个。 　　根据市区重建局数据，市场上的大众化私宅潜在供应量就有1万2252个单位。其中1103个单位是已经推出但还没有人买下的单位；3664个是已经取得销售准证但还没有正式推出的单位；7485个是还没有拿到销售准证但已经申请到临时批文的单位。 　　这个潜在供应量相当显著，因为即使是在去年的楼市大旺年，市场只是“消化”了5965个中央区以外（OCR）的单位，也就是去年新私宅总销售量的大约四成。 　　今年上半年，市场已经消化了3338个OCR单位，一些市场人士相信，发展商可能在下半年卖出更多OCR单位，因为接下来会有更多重头项目接踵登场。 　　不过，这样的一个趋势，却也开始让一些发展商感到担忧。 　　永泰控股主席郑维强就在前天的业绩发布会上指出，发展商已经加快了项目的推出步伐。过去，发展商从买地到推出单位，一般需要12至18个月的时间，但现在都“快手快脚”地赶在6至9个月内完成相关手续。 　　例如今年3月被星狮地产和林增建筑标下的康埔桦虹地段，发展商就曾表示打算在10月推出。 至于本月初预售的实里达公寓The Greenwich，其实也是远东机构在去年9月买下的，至今还不到一年的时间。城市发展在上个月销售的罗弄泉The Scala公寓，则是它在去年9月标到的，前后只花了10个月的筹备时间。 一些发展商意识到 持守地皮风险提高 　　郑维强的理解是，发展商已经意识到风险正在提高——楼价和地价的攀升，再加上供应量的增加，提高了发展商持守地皮的风险。与其扣着项目不发，争取更高的楼价，大家宁可现在就把单位卖出去套利。 　　不过，这并不代表所有发展商的看法。在昨天招标截止的义顺地段，仍有七家发展商进场投标。成功标得地段的发展商，估计最快也要明年第二季才能推出单位。 　　在高档私宅领域方面，市场人士认为，相对于大众化私宅项目，发展商并不那么迫切推出,以便清除手头上的存货。这主要是因为政府近来大量地为市场注地，但都集中在大众化私宅领域，高档私宅的供应量并没有剧增。此外，大众化私宅价格已经超越上一个巅峰水平，但高档私宅价格仍未恢复到之前的最高点。 　　第一太平戴维斯说，今年第二季，高档公寓的平均价格虽然又上升了6.8％至每平方英尺2162元，不过仍然比2007年第四季的水平低10.3％。 　　它估计下半年能有大约1800个新高档私宅单位上市，主要项目包括：华联企业的Twin Peaks（462个单位）、长春产业的RV Residences（246个单位）、城市发展的368 Thomson（157个单位）。 购地风险高？义顺一私宅地仍吸引七方竞标 （2010-08-25） ● 李敏雯 　　尽管有发展商认为购地风险已明显提高，昨天招标截止的一幅位于义顺美通弄（Miltonia Close）的地段仍然吸引七方人马竞标，最高标价达1亿6500万元，即容积率每平方英尺406元，比第二高的标价超出30％。 　　这幅地段能兴建低层公寓或分层地契有地住宅，分析师认为，这显示这个领域仍然相当有吸引力。 　　最高标价来自海峡实业和马国上市公司双威控股组成的财团。这个标价也比最低出价高了69％。 　　这两家公司曾多次在私人组屋和执行共管公寓（EC）市场联手竞标，它们也一起发展了大巴窑和文庆私人组屋。 　 　全场第二高的则是鲜少露面的本地建筑承包公司Master Contract Services，它出价1亿2600万元，即每平方英尺310元。该公司最近也在乌美1路一幅工业地段的招标出手。根据多家上市公司如振顺控股和腾飞印 度信托去年的年报，这家公司的董事经理Leow Ban Leong都是其中一名大股东。 　　紧跟其后的是星狮地产和远东机构组成的财团。它的出价与第二高的标价非常接近，达1亿2532万元，差距只有约0.5％。 　　这幅99年地契地段，在下半年的政府售地名单中属于“正选地段”，估计最多可建345个单位。 　　卓登新达国际研究部主管陈瑞谨受访时认为，永泰控股主席郑维强前天针对发展商购地发表了较悲观的看法后，昨天招标截止时还能吸引到七份投标书，说明有地和聚落式住宅仍有市场。 　　“目前的公寓价格这么高，相信有相当一部分公寓业主仍会想‘提升’到有地住宅，发展商应该是看准了这个趋势进场标地。” 郑维强前昨天的业绩发布会上，对购地持谨慎的态度，因为他相信，购地的风险已经随着地价和楼价的攀升，以及供地量的增加，而明显提高。他认为发展商意识到扣着项目不发的风险，比楼价可能继续上升的空间来得大。 “现在进场算是迟” 　　陈瑞谨指出，私宅价格已经从低谷持续第四个季度攀升，现在进场算是相当迟，有地私宅的需求正在增加，但供应却并没有跟上，是个较有防御能力的领域。 　　不过，世邦魏理仕研究部董事郑卫铭猜测，发展商可能兴建楼高五层的共管公寓。 　　他估计，发展商的成本价约介于每平方英尺700至750元之间，因此建成的新项目推出售价应该会在每平方英尺800元以上。 　　今年4月推出的The Estuary，尺价介于650元至850元之间，而附近有16年屋龄的胡姬园公寓的转售价则介于每平方英尺550元至700元。昨天，一些大发展商仍有进场，不过出价较为保守。