房地产降温措施立竿见影

（2010-10-23）

● 吴淑贤 　　政府的房地产降温措施取得立竿见影之效，今年9月份的组屋转售交易量比8月份少了四分之一，显示更多潜在买主采取观望态度，延缓购屋决定。 　　建屋发展局昨天公布的数据显示，第三季的组屋转售交易量共8205宗，比第二季的9114宗交易少了约10%，交易量下滑，主要是因为9月份的交易量减少所致。 　　虽然降温措施已初见成效，建屋局文告说：“房地产的降温措施是在8月30日宣布，当时建屋局已接获大部分在第三季完成的买卖，因此这次的数据还无法完全反映措施效应。” 　　第三季的数据涵盖7月至9月的价格涨幅，当中只有9月份反映降温措施推出后的情况。 转售组屋溢价 中位数仍是3万元 　　整体来说，今年第三季的组屋转售市场延续第二季的走势，不但价格涨幅维持在约4%，溢价中位数（median COV）也依旧是3万元。约96%的交易也包括现金溢价，与第二季的比例一致。 　　私宅方面，市区重建局公布的第三季私宅数据显示，新私宅单位的成交量下跌了10％左右。在第三季，由发展商直接售出的私宅单位是3638个，比第二季的4033个来得少。 　　私宅价格则在第三季上涨2.9%，这不但比预估时的3.1%涨幅来得少，也明显比今年第一季和第二季的涨幅少，显示价格增长已显著放缓。今年首季的私宅价格涨幅是5.6%，第二季则是5.3%。 戴德梁行研究部主管蔡楚芬认为，之前公布的预估数据还未包括9月份下半个月的情况，如今价格增幅的减少显示降温措施已发挥初步效应。 　　楼花转手活动也有进一步放缓的迹象。私宅市场的楼花转手活动向来被视为房地产市场投机炒卖活动的指标。 　　在第三季，还没有完工就转手的楼花有703个，比第二季转手880个楼花单位少了177个单位。 　　随着房地产降温措施发挥效应，多数分析师认为，新私宅成交量相信会减少，但价格涨幅可能会继续收窄或持平。 　　至于组屋转售市场，房地产分析师一致认为，组屋转售交易量将在下个季度进一步下跌，现金溢价更是已触顶，接下来将出现下滑趋势。 　　博纳集团（PropNex）集团总裁伊斯迈估计，下个季度的交易量预计将减少20%，而现金溢价也会降至2万2000元。 　　该经纪行本月首三个星期完成的交易已显示，溢价中位数已减少至2万5000元。 　　ERA助理副总裁林东荣则认为，现金溢价到了年底将减少到2万元，使市场回到正常轨道。不但如此，组屋转售价格直线上升的趋势也会停止。 　　“溢价的减少意味组屋转售价格也会下跌，导致接下来的组屋估价（valuation）减少。组屋转售价格可能在接下来的半年下滑5%到8%。” 　　符永兴（36岁，销售经理）刚在今年7月售卖裕廊西的公寓式组屋，组屋售价是52万8000元，包括3万8000元溢价。他说，降温措施推出后，组屋转售市场较为淡静，因此庆幸自己在对的时机售屋。 陈冲明（39岁，建筑管工）今年6月至7月，以22万元售卖大巴窑的两房式组屋，售价包括3万元溢价。他说，由于组屋靠近地铁站，当时不少屋主都要求三四万元溢价，因此所收取的溢价符合市场水平。