从私人组屋的估价下手

 

（2011-06-23）

 ● 《早报》李敏雯

财经人语

　　森联集团上周四在淡滨尼推出Centrale 8私人组屋项目，最贵的五房式单位预示价达88万元，令市场哗然之外，批评声浪也不绝于耳。

　　尽管国家发展部长许文远已经在“屋事”博客中声明，供私人发展商在设计、兴建和销售计划（Design, Build and Sell Scheme，简称DBSS）下兴建的私人组屋，有别于一般的政府组屋，并提出“如果觉得太贵，买家大可以不买”的忠告，但眼看房屋价格节节攀高，一些国人显然怒气未消，希望政府进场干预私人组屋的定价。

　　面对舆论压力，发展商前晚突然大幅下调售价，最贵的五房式组屋现在售77万8000元，调整幅度达到11.6％，但这仍然是私人组屋计划推出至今最高的价格纪录。

　　国人对私人组屋价格的敏感程度远高于普通私宅，甚至是同样受到建屋发展局卖屋条例限制的执行共管公寓（EC），是可以理解的，毕竟私人组屋仍然被冠上“公共住屋”的称号。可是国人连日来对其越来越昂贵定价做出的反应，可能是当局在2005年首次推出该项计划时始料不及的。

　　政府当年推出私人组屋，主要是希望让看起来千篇一律的组屋区能“万花丛中一点绿”，因此给予私人发展商更大的设计空间，进而也得放宽其在售价与付款上的局限性。当局的考量是让自由市场去制衡发展商的定价，只要有人肯买，发展商即便把价格定得高，也情有可原。

　　现在若突然要政府去管制价格，恐怕有违于推行私人组屋计划当初的宗旨。

　　但是民间的反应激烈，当局恐怕也不能坐视不理。房市环环相扣，这起事件相信还是会产生涟漪效应，比如拉高淡滨尼一带接下来的转售组屋价格，以及为日后私人组屋售价奠定更高的基准价格等不利于整体房市的后果等。

　　当局的两难是可以理解的，然而一个比较权衡的做法或可从私人组屋的估价着手，这将有助于制衡私人组屋的定价。　

    一般上，发展商在私人组屋推出预示价格后会聘请估价师为新项目估价，若有估价师接受这样的定价，那么银行就可以按照这个价位给予买家达80％的房屋贷款。

　　私人组屋的买家中也不乏首两次购买组屋的年轻夫妇，他们也有资格向建屋局申请优惠贷款，只要家庭收入许可，他们将能向建屋局借贷达屋价90％的房屋贷款。

不妨委任政府首席估价师

为私人组屋估价

　　既然私人组屋也属于公共住屋的一类，建屋局不妨委任政府的首席估价师为私人组屋估价，并以此作为买家向建屋局贷款的基准。这样做也有助降低建屋局在房屋贷款上可能承担的高风险。

　　政府的首席估价师目前的主要任务是为政府拥有的地皮制定符合市场的土地价格，但他们也完全拥有为私宅项目提供估价的资历。由他们估价，私人组屋买家和发展商应该不会有什么异议。

　　如果首席估价师根据私人组屋的地点、周遭环境及设施，以及附近转售组屋的售价等，得出的估价在私人组屋发展商定价的范围内，那就不存在分歧。

　　倘若首席估价师的估价达不到私人组屋发展商的定价，那建屋局是否考虑应该以政府首席估价师的估价为依据，向建屋局申请优惠贷款的私人组屋买家提供相关贷款？

　　这样一来，这类买家在购买私人组屋时，最高只能借贷到首席估价师的估价、而非发展商最终发售价的90％。

　　换句话说，倘若发展商将私人组屋的定价定得太高，这类买家就必须额外支付一笔类似转售组屋的现金溢价（Cash-Over-Valuation，简称COV）才能买屋，发展商肯定会很谨慎地给私人组屋定价，以免溢价过高，使得这类买家打退堂鼓。这将有助于缓和未来私人组屋的售价。

     至于那些须向银行贷款的买家，当局还是可以让银行自行决定是否要接受发展商聘请的私人估价师的估价，还是政府首席估价师的估价。银行相信也会做好自我风险评估，从而作出明智的决定。

　　笔者以上的建议，并非是针对私人领域的估价师，而是看在私人组屋是属于公共住屋类型的一种，让购屋者能够有个更中立的参考估价，才作出购屋决定而已。

　　事实上，发展商给新私宅项目定下偏高的售价，已经令一些市场人士侧目。国际产业顾问（IPA）总裁邱瑞荣就在他近日出版的书籍《Real Estate Riches》中写道，政府下一轮降温措施应该从估价师的估价方式着手。

　　他指出，目前估价师的估价方法和所做出的假设都不一致，也没有相关披露。他举例说，两个同样在裕廊西湖畔地铁站附近的未完工项目——水之轩（Caspian）和湖畔雅居（Lakefront Residences），甚至共享一道篱笆，但估价师的估价可以相差20％。

　　邱瑞荣向银行询问之下发现，只要某个房地产项目内有哪怕一个私宅单位的售价达到新高，那么估价师就能给予更高的估价，银行也愿意为这个项目借贷，尽管毗邻项目也拥有条件完全相同的单位。

　　他因此建议估价师作更多披露，包括做出了哪些假设，以及把项目的地点、周围邻里房屋的售价等因素都考虑在内，而非只在同一个项目内互相比较。

　　现在回到私人组屋，我想这样的披露或许更具迫切性，因为组屋毕竟不是投资产品，而是一个让国人能拥有一屋一瓦的家园。如果因为私人组屋的价格被估得偏高，造成国人得以更昂贵的价格才能拥有一个理想家园，那最终带来的唯有购屋者对现状的不满和无奈。

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