组屋应如何定价才付得起？

李静仪 林诗慧(2011-06-07)

　　新组屋应该如何定价才能让国人负担得起？这个问题在大选期间引起了热烈讨论，也是遭到反对党炮轰的课题之一。

　　目前建屋发展局是按市价为新组屋定价，即新组屋的售价是根据专业估价师评估类似组屋在公开市场上所能售出的价格而定，但当局会提供津贴，让组屋以折扣价出售。

　　这个与市价挂钩的定价方式受到不少市场人士的质疑，认为只要组屋转售价持续攀升，新组屋的定价难免也要水涨船高，特别是在经济增长强劲的年头。有分析师就建议把新屋定价改成与收入水平挂钩，也有人建议按成本计价。

　　曾担任多个政府部门常任秘书的退休高级公务员严崇涛认为，真正的问题出在土地成本的制定。

　　严崇涛曾在2006年发表的《一名官员与公共决策》一书中批评，总估价师以机会成本（opportunity cost）的概念，在国家发展部或贸工部的指示下，以莱佛士坊的地段为基准（即假设其他地段都有类似发展潜力），为全岛其他用地估价。

　　向来快人快语的严崇涛曾在1987至1989年担任国家发展部常任秘书，1998年至2003年出任建屋局主席。

　　他主张“居者有其屋”计划不应该同资产增值计划混淆来谈，应该回到最基本的目标，即住屋是让人们有一个家。

严崇涛：在给新组屋定价时，为土地成本提供50%津贴将是公平做法，这50%的津贴可在屋主脱售组屋时取回。

　　严崇涛认为，由于新加坡大部分的住宅用地归国家所有，任何给予首次购屋者的津贴可通过对土地成本的折扣提供。

　　他受访时建议：“为土地成本提供50%的津贴将是公平的做法，这50%的津贴可在屋主脱售组屋时取回。”

　　他说：“这个津贴好处，每个新加坡公民只能享有一次，一人一次津贴的做法将让年轻夫妇可拥有第一间负担得起的房子。”

　　严崇涛认为，新组屋的定价应该是把建造成本计算在内后，加上一半的土地成本计算出来。

　　他说：“我在国家发展部担任常任秘书期间，当时的部长丹纳巴南和我都同意，要让购屋者承担整个建造费，否则便会带来永无止境的要求，用纳税人的钱建造越来越高质量的房屋。”

陈瑞谨：理论上来说，与收入水平挂钩的组屋定价模式最好，可确保人们总会有一定程度的负担能力。

　　他在《一名官员与公共决策》书中也写道，所谓负担得起的房屋，应是没有人需动用超过20%的家庭月入偿还租金或房屋贷款。

　　针对压低土地售价来降低新组屋售价的说法，前国家发展部长马宝山在选前反驳反对党建议时曾说，这等同于盗用和消耗国家储备金，因为土地是国家储备的一部分。

　　但卓登新达国际研究部主管陈瑞谨不以为然，他认为公共住屋是一种社会福利，不应该像私人发展商那样把成本回收看得同等重要。

　　他说：“近来建屋局越来越像私人发展商，也追求要尽可能取回越多建造或土地成本越好。它也因为之前的不好经验而对可能再出现组屋卖不出的情况感到有点忧虑多疑。这使得组屋越来越像私人物品和投资产品。”

　　他认为把新组屋的价格与组屋转售价挂钩的做法并不理想，会导致房地产周期的问题更严重。

　　陈瑞谨说：“理论上来说，与收入水平挂钩的定价模式最好，可确保人们总会有一定程度的负担能力，永不会过时，这也是较公平的做法。”

邱瑞荣：当局应以“比成本多一些”的价格为新组屋定价。

　　他也主张：“如果成本上涨而出现差额，就该用储备金来填补。只要津贴额是同申请者的收入挂钩，它绝不会因突然飙升而失控，除非经济破产。”

　　戴德梁行研究部主管蔡楚芬指出，当组屋转售价涨幅比经济及工资增长跑得更快的时候，把预购组屋售价与转售价挂钩就会引起屋子负不负担得起的问题。

　　她说：“如果公共住屋的目的是要为大多数国人提供负担得起的房屋，那么把新屋价格与收入水平挂钩就有道理，因为这是个更直接的做法，可确保组屋是民众负担得起的。”

cost-plus定价法

　　国际产业顾问（IPA）总裁邱瑞荣则建议当局以“比成本多一些”(cost-plus)的价格为新组屋定价。

　　按照他的计算，组屋的建造费每平方英尺约160至180元，一个四房式单位约需18万元兴建，假设加价20%，售价可定在22万元。

　　邱瑞荣说，他支持这个定价方式是因为政府不至于会亏本，组屋转售价也不会受到冲击。

　　此外，这对年轻家庭来说也是负担得起的。他认为新组屋的定价主要是受建筑成本的影响，并非组屋转售价。

仍有可取之处

　　不过也有分析师和学者认为，现有的定价方式仍有可取之处。

符育明：增加供应才会让组屋价格更负担得起。

　　南洋理工大学经济系助理教授特斯拉（Walter Edgar Theseira）说，目前的方法最具透明度，因为组屋价值是根据市场需求而定，不论是新组屋或是转售组屋。

　　他认为，问题不在于组屋的定价方式，而是某些社群如年轻夫妇或低收入家庭等是否负担得起。

　　他建议当局更灵活地为屋主提供折扣或住屋津贴，例如在入住首五年里，分阶段发放津贴。

　　目前只要购屋者在提交申请时的收入符合要求便可享有住屋津贴，但这些申请者有的过后可能一直获得公司加薪，有的工资则停滞不前，但他们享有的津贴却是一样的。

　　特斯拉说：“一个调整折扣制度(discount system)的方法是根据购屋者在屋贷偿还期间的收入给予津贴，一户很多年持续低收入的家庭最终可能比另一户收入暴涨的家庭所付的钱来得少。”

　　高纬物业亚太区研究部高级经理王伽胜也认为，新房子的定价可继续与组屋转售价挂钩，特别是在成熟组屋区或热门地点推出的预购组屋项目。

　　但当局可考虑采用“混合方式”(hybrid methods)定价，尤其是在转售价攀升得太快的时候。换言之，除参考转售价，也研究该项目的成本及潜在买家的负担能力等。

　　新加坡国立大学环境与设计学院副院长符育明认为，增加供应才会让组屋价格更负担得起，“更有效的方法是以较低成本建造更多房屋，我们得设法提高土地使用效率，在不影响生活素质的情况下，把新房子建得小一些”。

若加快建造组屋 供应过剩可能出现

　　国家发展部长许文远接手房屋政策这个烫手山芋的两周内，就把今年的组屋总供应量增加4000个（至2万6000个单位），并宣布加快建造组屋的步伐，无须等到订购量超过七成就可以招标兴建。

　　对于预购组屋的兴建原则有所改变，退休常任秘书严崇涛受访时表示关注，担心过去组屋供应过剩的问题会重现。

　　为确保确定性与灵活性，建屋局在2001年推出预购组屋制度，取代之前“先建后售”的组屋轮候制，规定预购组屋须至少有70%的单位被订购才招标兴建。

　　鉴于目前市场需求强劲，许文远已要求建屋局在建筑图和招标文件一准备好就招标，即在取得预定前就着手兴建。

　　不过他也说，这只是这段需求积压（demand backlog）期间的做法，待情况稳定后，就可回到正常的预购方式。

　　但有些人对这个做法仍感到担忧。严崇涛说：“万一市场走下坡，就会有大批组屋过剩，曾经有一度我们用了好几年才清掉滞售的三万多个单位。如果建造过多，谁来买单？是纳税人吗？”

　　国际产业顾问（IPA）总裁邱瑞荣则认为，最好的解决方法是加快建造速度，让人们可更快拿到钥匙。

　　他认为，组屋的兴建速度可缩短至少9至12个月，颁发建造合同前后所需的时间也可进一步缩短。

　　许文远早前也说，加速建屋步伐应维持到明年，下来是购买组屋的家庭收入顶限——8000元，料将放宽，建屋局须为额外的需求做好准备。

　　戴德梁行研究部主管蔡楚芬指出，调高收入顶限是把“双刃剑”，虽然这使收入高过8000元的国人可申购预购组屋，但这也意味着需求会进一步提高，原有申请者得等更久才能买到屋子。

　　她说：“如果私人组屋和执行共管公寓申请者的收入顶限也随之调高，发展商可能会再起价，这可能会导致更多人申请组屋。”

　　她说：“这涉及负担能力问题，与其提高收入顶限，不如配合收入水平降低售价。如果私人组屋和执行共管公寓的售价与收入水平挂钩，而不是任由发展商制定，那么对月入介于8000至1万元的人来说会更能负担能起。”

专家学者对检讨组屋政策答问

　　■问：新任国家发展部长许文远在卫生部时，推出了医疗费的支付能力调查（means testing），这个方法是否也适用于房屋政策，例如让一部分的单位通过这个方式售出，而这些单位的售价将较一般单位便宜，不过买主需要遵守更严格的条例，例如更长的最低居住年限？

　　■答：新加坡国立大学环境与设计学院副院长符育明：支付能力调查是代价高的做法，因为难防有人博弈规则以牟利。比较好的方式其实是提供人们更多选择，例如较小的房子、租赁，以及贷款选择。

　　新加坡国立大学房地产系副主任程天富：这个做法对财务援助的分配可能会比较公平。目前的方式可能无法公平分配津贴，例如当一个低收入的小家庭，为了将来的打算购买大房子时。

　　南洋理工大学经济系助理教授特斯拉（Walter Edgar Theseira）：让售价较一般单位便宜，但买主需要遵守更严格的条例，这类方式值得进一步研究。不过，很多其他国家为特别社群提供低成本房屋的经验并不太好。例如纽约市的房租管制公寓（rent-controlled apartment）导致居民反复尝试争取这类住房，即便他们不合格。

　　■问：大选期间有人提出缩短屋契年限的建议，例如以更低的价格售卖60年屋契的组屋，60年后再售回给建屋局。这种为降低屋价而缩短屋契年限的作法是否可行？

　　■答：新加坡国立大学环境与设计学院副院长符育明：公共土地契约是为了更好地管理公共土地资源而设计，不是为了组屋的负担能力。与其让公共土地契约系统更加复杂，不如通过更多元化的贷款选择来改善负担能力的情况。

　　南洋理工大学经济系助理教授特斯拉：让居民觉得自己是屋主，而不是租户，从社会的角度来看是重要的，因为他们会比较愿意为社区做出贡献。因此，缩短屋契可能适得其反。

　　新加坡国立大学房地产系副主任程天富：对于收入有限的人来说，消费需要比投资回报来得重要。建屋局或许可以区分这个阶层，通过更短的屋契等方式为这些买房子住的人提供更负担得起的价格。不过，公积金的条例需要调整，因为目前有条例限制用公积金的钱来支付屋契短过60年的房屋。

　　高纬物业亚太区研究部高级经理王伽胜：把屋契从99年降至60年可能会降低组屋售价，不过在实行之前，必须对所有利益相关者做全面的调查，例如一般公众、想要购买组屋的人，以及已经拥有组屋的人。有些人可能还是会觉得99年的屋契比较符合他们的需求，例如让下一代继承。

　　■问：随着屋价上涨，国人担忧到了退休年龄时，公积金里已经没有多少储蓄供养老。屋贷机制有必要调整吗？

　　■答：南洋理工大学经济系助理教授特斯拉：不论钱来自公积金还是其他储蓄来源，都还是口袋里的钱。对有钱人来说，相信他们会宁可贷款从公积金支付，因为这笔钱主要只能用在住房和养老。因此其实关键在于收入和开支的平衡。

　　公积金局和财务规划人员一直都强调不该完全依赖公积金来养老。不过，对于很多低收入家庭来说，有额外储蓄不容易，而这是值得关注的问题。

　　卓登新达国际研究部主管陈瑞谨：我们必须问的是，问题在于公积金储蓄不够，还是生活费上涨到无法应付的水平？政府过于关注市价，在抑制生活费上涨方面却不太关注。我认为两方面都要重视，毕竟生活费也是问题的根底。

建屋局应公开 预购组屋建造成本

　　分析员认为，建屋局应该加强市场透明度，公开预购组屋的建造成本，减少人们对组屋定价的疑虑。但也有人认为此举说易行难，特别是涉及是否也公开土地成本的问题。

土地成本可能引起争议

政府应至少透露建筑成本

　　卓登新达国际研究部主管陈瑞谨说：“政府应该至少透露建筑成本，土地成本则可能会引起争议，有些人可能不认同总估价师采用的方法，因为作为最大的土地供应者，它可通过控制发售地段来影响价格。”

　　高纬物业亚太区研究部高级经理王伽胜指出，要公开组屋建造费其实并不这么容易，因为有关成本一般是在组屋项目推行之前进行估算的，而事实上一些项目的建造费最终可能因突发工程而比预测来得高。

　　他说：“如果当局能够开发某种与公共住屋建造成本相关的指数，这将能作为一个有用的参考，帮助了解建筑成本走势，但它无法反映真正的成本。”

　　南洋理工大学经济系助理教授特斯拉认为，公开任何所需的数据有助独立分析员了解及评论政策，方便大家集思广益。

　　新加坡国立大学房地产系副主任程天富则认为：“建屋局在建造组屋方面可利用规模经济，把新组屋的生产成本明显降低，而当中较关键的因素是当局以什么价格购得发展组屋的土地。”

《联合早报》
（编辑：魏晓亮）