许文远：鞋盒公寓数量令人关注；廖文良：鞋盒公寓不人道

吴淑贤 李敏雯(2012-05-15)

　　吴淑贤　李敏雯　报道

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　　虽然本地私宅价格已下滑，但是一些领域还未降温，中央区以外的大众化私宅价格依旧上涨，“鞋盒公寓”（shoe-box apartments）的数目也越来越多。

　　国家发展部长许文远昨天在国会上指出这两个令人关注的市场走势，并说政府将继续密切关注情况，必要时会采取措施确保市场继续平稳发展。

　　许文远是在回答议员连荣华（荷兰－武吉知马集选区）的口头询问时说：“市场在过去一年显著降温，只是一些领域还处于红火状态，特别是大众化私宅以及‘鞋盒公寓’的出现。”

　　过后，他在回复洪维能（裕廊集选区）有关鞋盒公寓的询问时透露，到了2015年，面积小于700平方英尺的鞋盒公寓竣工数目，将从目前的2500个大增至9700个。

买家多是住组屋的国人

　　他指出，虽然当局没有鞋盒公寓买家的资料背景，但据他所知，多数买家是住在组屋的新加坡人，他们只不过想把资金投放在这个领域，将来收取租金回报。

　　许文远指出，与现有鞋盒公寓不同的是，相当多新鞋盒公寓都集中在郊外地区，而这些远在郊区的公寓至今仍未经市场考验。

　　他说：“正因如此，由我去干预市场是困难的，好像我比发展商和投资者更了解市场。因此我目前能做的是警惕所有人，并尽量与投资者及发展商分享这些信息。”

　　他打了一个生动比喻，形容目前的情况就像是人们赶着搭乘渡轮，但渡轮只有一定的承载量，若负荷过重，再向浅滩行，可能翻覆。

　　许文远指出，鞋盒公寓的买家应该是看到位于中央区的鞋盒公寓有合理的租金收益，所以也跃跃欲试。

　　他说，市区重建局已经从两方面着手，确保鞋盒公寓发展商的行销资料和示范单位，都反映单位的真实面积大小。

　　从本月18日起，当局要求所有发展商向买家提供按比例绘制的平面图；当局也正在修正现有的房屋发展商（管制和执照）法令，以确保发展商设立的示范单位不具误导性，新法令预计在今年下半年生效。

　　他也强调，当局正在密切留意事态，如有必要将毫不迟疑地干预。

　　较早前，许文远在回应连荣华的询问时说，政府推出的五轮降温措施已取得成效。私宅价格增幅已连续九个季度放缓，今年首季的价格首次下滑。

　　许文远也透露两个反映楼市退烧的新数据。第一，普遍被视为投机活动指标的楼花转售（subsales）活动显著减少至4％。

　　第二，投资需求也大不如前，由外国人及公司购买的私宅比例也从14％下挫至7％左右。这是因为政府去年12月推出额外买方印花税，让买家支付额外的3％至10％印花税，来抑制投资需求。

　　国家发展部受询时说，楼花转售活动在前年上半年占交易量的9.2％，共有2万零505个住宅在当时转手。到了今年第一季，楼花转售的比例下挫至3.6％，只有8749个单位转手。

　　组屋市场也开始退烧。组屋转售价格已趋稳，今年首季仅增加0.6％，创下近年来最小的价格涨幅。

　　连荣华进一步提问时说，市场的供应逐步增加，我国几年后是否会面对供应过剩的问题，尤其要是经济衰退的情况出现。

　　许文远说，这的确是大家须关注的问题。“市场正朝软着陆的方向前进，但我们还没有降到地面，所以请坐好并系上安全带。”

《联合早报》

鞋盒公寓热销
市场担心政府出手降温

  (2012-05-16)

　　赵恺健　报道 [e-mail]

　　本地新私宅的高销售量也使到人们对鞋盒公寓单位的热卖感到关注，担心这会否造成政府再度出手为市场降温。

　　根据昨天公布的数据，若不包括执行共管公寓在内，发展商今年4月总共卖出2487个私宅单位。

　　然而，该数据无法显示所销售的单位中有多少个是属于鞋盒公寓单位。按照市区重建局过去的做法，它是在每个季度后另行发布相关数据。

　　根据4月底公布的数据，发展商在今年第一季卖出的鞋盒公寓刷新历史新高，创下1764个单位的纪录，占了整个季度销量的27％。

　　鞋盒公寓指的是面积不超过50平方公尺，即538平方英尺的公寓。

　　国家发展部长许文远前天在国会提起这点，表示已注意到中央区以外的大众化私宅价格依旧上涨，鞋盒公寓单位数目也越来越多，因此将继续密切关注情况，必要时会采取措施确保市场继续平稳发展。

　　根据ERA产业主要执行员林东荣收集的数据，新售出的单位中有70％的面积是小于100平方公尺，也就是1076平方英尺。他表示，对于鞋盒公寓单位的需求，主要是因为低利率环境，加上人们预计能够获得不错的租金收益所造成。

　　此外，投资者也认为房地产是一种避风港资产，可以长时间提供经常性收入。

　　智信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜指出，郊外地区的鞋盒公寓吸引了单身且受预算约束的买家，尤其是那些不希望住在一些较旧且成熟的组屋区。

　　高力国际（Colliers）研究与咨询部主管谢岫君估计，大众私宅发展商将会继续推出新项目，因为它们看到新项目完成后，供应增加带来的竞争以及政策风险提高了，而担心政府很可能会对鞋盒公寓单位采取一些管制，所以赶在这之前推出新项目。

　　分析师预期

　　政府数周内将出手干预

　　仲量联行（JLL）研究部主管蔡炎亮博士相信，政府为了保持市场需求平稳而进一步进行政策干预风险不能被排除，他们依然相信，政府可能在接下来数个星期就会推出一些政策，来防止市场过度需求。

　　第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部副董事张敏璋则说，尽管新的政策措施已似乎呼之欲出了，但市场目前仍非常旺盛和活跃。

　　若利率或公积金政策没有任何重大改变，他相信潜在的买家具有足够的心理准备来吸收新一轮措施的影响，毕竟他们经历了五轮的降温措施，已对此有些免疫了。

　　不过，欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣则认为，若政府必须出手干预市场，希望这不仅仅是针对鞋盒公寓的管制，而是针对整个房地产市场的措施。

《联合早报》

廖文良： 鞋盒公寓几乎不人道
政府应干预

何丽丽 (2012-05-25)

廖文良：中央核心区的销售量确实不乐观，不过大众市场的需求还是存在的。背景为嘉德置地在本地的私宅项目翠城新景的模型。（彭博社）

　　（何丽丽报道）嘉德置地总裁兼首席执行长廖文良形容“鞋盒”公寓“几乎是不人道的”，并呼吁政府出手干预。

　　他说：“我非常反对鞋盒公寓。新加坡的土地非常宝贵，发展鞋盒公寓等于在浪费有限的资源。”

　　廖文良是在接受彭博社访问时这么说。他认为，新加坡应该对房屋面积设底限。

　　国家发展部长许文远5月14日在国会讲话时表示，鞋盒公寓销售量在第一季创下新高后，政府可能会推出抑制其增加趋势的措施。

　　政府上月宣布，从本月18日起，房地产发展商都必须为潜在购屋者提供更多有关住宅单位的信息，包括单位面积有多少是归为房间、阳台和凸窗，以免购屋者被误导。

　　此外，市区重建局也表示即将改进现有的房屋发展商（管制和执照）法令，以确保示范单位不具误导性，发展商或也得每周呈报最新交易价格。新法令预计下半年生效。

　　今年第一季，发展商共售出1764个鞋盒单位，占总单位销售量的27％，为市建局从2007年开始收集销售数据以来的最高纪录。

　　数据显示，在第一季价格少于75万元的单位占新单位销售量的42％，明显比之前一季的25％高。

　　所谓鞋盒单位一般指的是面积不超过50平方公尺（约538平方英尺）的单位。

　　嘉德置地向来不提倡发展鞋盒公寓，它在本地的最新公寓项目晴宇（Sky Habitat），最小的单位为面积710平方英尺的一卧房式单位。

　　廖文良形容“鞋盒”公寓是“几乎是不人道的”，并认为住户若觉得受限于狭小的空间，就会不利于家庭福利，因为在某种程度上的舒适是必要的。他也提到自己是在一房式组屋成长的，当时一家九口住在一起，而且还时常睡在走道上。

　　世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，本地发展商在第一季发展的单位面积更小了，中位数面积缩小24％至667平方英尺，而基于更多小型单位售出，新售出单位中位数价格则下滑18％至78万6340元。

　　马银行金英分析师刘永成相信，政府的下一轮房地产降温措施所针对的将是小型单位。他估计政府可能会将各发展项目的鞋盒单位比例限制在10％，尤其是在郊区的项目，或者是将公寓单位的面积局限在至少50平方公尺，以确保住户的生活素质不受影响。

　　廖文良指出，政府的降温措施至今未使到房地产交易放缓，主要是因为郊区项目的销售强劲。他表示，公司的目标是在未来两三年里，每年售出多达1000个单位。

　　他指出，中央核心区的销售量确实不乐观，不过大众市场的需求还是存在的。

《联合早报》

“不人道”也没办法

（2012-05-27）

如果你把最近的一月期、三月期、六月期的新加坡银行同业隔夜拆息率（SIBOR）画成图，整个图基本上就是三条没什么波动的平行线。

● 郑维

就势论市

@郑维

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要解决鞋盒公寓的问题，一方面当然要确保开发商不误导买家外，也要给手里拿着有限资金的小投资人更多的投资去向，协助“泄洪”。

嘉德置地的老总廖文良终于“开炮”了，这次炮轰的是热卖中的鞋盒公寓。

　　廖文良以很重的语气抨击鞋盒公寓“几乎是不人道的”，要政府出手干预，对房屋面积设底限。“新加坡的土地非常宝贵，发展鞋盒公寓等于浪费有限的资源。”

　　一言既出，赞者有之，弹者也有。有鞋盒公寓的发展商传出各种耳语，说财雄势大的“大哥”不体谅“小兄弟们”的苦处。

　　但廖文良不是第一个关注鞋盒问题的人。此前国家发展部长许文远在国会上也特别提到了包括大众化私宅以及鞋盒公寓在内的一些领域还很红火。

    他形容目前的情况就像是人们赶搭一班船，但渡轮只有一定承载量，若负荷过重，再驶往浅滩，可能翻覆。

　　政府也正在采取一些行动来确保鞋盒单位 “货要对办”，确保鞋盒公寓发展商的行销资料和示范单位，都反映单位的真实面积大小。这包括了要求所有发展商向买家提供按比例绘制的平面图；当局也正在修 正现有的房屋发展商（管制和执照）法令，以确保发展商设立的示范单位不会误导买家。

　　更让鞋盒公寓发展商担心的是，部长也用了很强烈的语气，说当局正在密切留意事态，必要时将毫不迟疑地干预。

　　警告者谆谆，投资者藐藐。

投资者风险承受能力堪忧

　 　市场上鞋盒单位的交易量不小。今年首季，发展商就售出了1764个鞋盒单位，占总单位销售量的27％，为2007年以来的最高纪录。做一个粗略的计算， 保守地假设每间鞋盒单位的单价平均是50万元，那么今年首季的交易量就意味着有超过8亿元的投资进入了鞋盒市场，数字不小。

　　更令人担心的是鞋盒单位的投资者的风险承受能力。

　　许文远部长透露，鞋盒公寓的买家多是住组屋的国人，他们想购买鞋盒公寓收取租金回报。这意味着这些投资者的承受力很可能低于那些能负担得起较大房地产的投资人。

　　令投资风险大增的是，相当多新增鞋盒公寓都集中在尚未得到租金市场认可的郊外地区，租金回报目前还未有足够的数据可以参考。

　　可是根据大家都耳熟能详的伪黑格尔命题，“存在的就是合理的”，鞋盒公寓的存在，乃至兴盛，自然有它的道理和土壤。

    首先，游资过多和长期的低利率环境这对双胞胎成为了滋生过度投资的温床。如果你把最近的一月期、三月期、六月期的新加坡银行同业隔夜拆息率（SIBOR）画成图，如果比例不够大，整个图基本上就是在低于0.6%的水平，没什么波动的三条平行线。

　　在美国两次量化宽松的冲击以及对第三次量化宽松的预期下，市场上游资充斥，已经到了“钱淹脚目”的地步。低迷的利率让借贷成本降低，抵押贷款相对便宜，自然有利房市。

　　其次，一个宏观的因素自然是就业率。在欧美一片哀鸿遍野的时候，新加坡的就业市场保持紧张，今年3月的失业率保持在2.1%的饱和水平。随着政府逐步收紧外国劳工的政策，原本就紧张的劳动力市场必将更加紧绷，势必引起工资上涨。

　　有工作，就有购买力。工资上涨，就能负担更多贷款，对房地产的投资胃口也必然增长。

　　另外，保持高位的通胀刺激了国人寻求保值投资的心态。4月份，尽管食品和交通的价格升幅放缓，但CPI还是在租金飙升的推动下再起5.4%，似乎意味着“通胀预期上升造成资产投资上升，资产投资上升再刺激通胀预期上升”的怪圈很难打破。

　 　通胀的预期让担心薪水缩水的国人寻求保值，但是可供投资的渠道其实非常有限。怕希腊人选举再给大家一个“惊喜”，现在大家股票不敢买；黄金的快车已经跑 过了一安士1600美金，前一段已经跌得让人心跳；买无期债券听起来不错，但是不确定本金收回的日期，也不太容易转卖。

　　所以，房地产就成为了香饽饽。和一年一度、两度的股息比，每个月的租金收入对家用是一个很大的帮补，况且还有增值的潜力。

　　但是并不是每个人都有财力在负担组屋的同时，还顶住一个价格过百万公寓的贷款。于是，投资总额比较小的大众化私宅（面积大，单价低）以及鞋盒公寓（面积小，单价高），自然就成为了明知“不人道”但和其他投资相比之下还算不错的选择。

　　鞋盒公寓，是高通胀、高就业、低利率、股市高风险的时代的独特产物。要解决鞋盒公寓的问题，一方面当然要确保开发商不误导买家，也要给手里拿着有限资金的小投资人更多的投资去向，协助“泄洪”。

　　单单规定房地产单位必须达到的最低面积等提议，还只是堵洪水式的治标，未治本。