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新移民地产经纪,分享自己的\'炒房\'心得

(2014-05-16 05:48:01) 下一个

2014-05-15 新加坡眼

从工程师转行地产经纪好几年了,这里和大家分享一下做为一个经纪自己的炒房经历。


1) 2008年,从一万现金开始


刚结婚,打算买HDB了,因为种种原因,手里只有一万现金(囧)。还好CPF里的钱够15%。于是从信用卡里透支了2万元(3%的年利息吧,几个月还完了)。


因为有限的资金,HDB选择在sembawang, 离MRT大约5/600米,31万5房。


2009年开始入行地产经纪,对地产的认识大有不同。


2) 2010年, 升级公寓


看到了公寓是新加坡房产的未来,但又不够钱在保留组屋基础上新够公寓,于是升级。


组屋卖了40万,2010年4月82万买了 bishan point 3房 1184 sqft. 这里并不靠近碧山地铁站。之所以选择这里,是看好发展前景。当时Thomson Line 的蓝图以及公布,虽然地铁站的位置还没有确定,但站名已经确定了。其中,有一站叫Thomson, 还有一站叫Sin Ming. Bishan point 就坐落于upper thomson road 和 Sin Ming 的交界处。我们推断地铁站就在附近。还有一个考虑就是靠近名校。爱同就在对面。


这些考量以后都得到了回报。


经验: 买房考虑的要素地点是首选,不止是当下的地点,更是未来的发展。比如乌节路的地点一流,但是发展的潜力在哪里?所以乌节路未必是投资型房产的首选。


教训:联名买房了,不够高瞻远瞩,为下次卖房打下伏笔。


3) 2013年,再次出手


打算买房,但是碍于ABSD,于是打算先卖房。这时候,地铁站位置已经公布。不出所料,离公寓只有200米。1.23M 轻松出手。3年的时间50%的收益,如果只算20%的首付,收益250%。


经验:新加坡公寓是王道,地点是首选。便宜和贵是相对的不是绝对的:一个100万的公寓5年后的前景如果是130万,一个40万的HDB5年后的前景如果是45万或者更低,那么我觉得40万的HDB比100万的公寓要贵。


教训:bishan point 我还是看涨的,买房能不联名就不要联名啊。


接下来,用手上的资金买了两套公寓:


一套在 eight riversuites.3房尺价1270左右。 关于这个公寓,负面评价很多,比如被HDB环绕等等。但考虑了很多房子之后还是选择了这个。为什么呢?这些负面的评价正是它的潜力所在. Boon Keng 是个老城区,的确有很多老房子。它是新加坡第一批组屋的所在地。但如果不是这样,eight riversuites 也不会这么便宜。同时,它也是最靠近BOONKENG MRT 的公寓,附近没有比邻的公寓。


旧城区的改造正在悄悄的进行中,差一个地铁的尺价是1600, 相信这个是我的第二个金矿。


二套在 pavilion square. 亚龙路正中的 freehold, 看中的是它的租金回报,最近因paya lebar 空军基地迁移而取消的楼层限制算是个意外的惊喜吧。


5年以后再来 update. :-)


我对新加坡房产的展望


关于HDB,以后是稳中有跌,不是短期的,而是长期的。这个是新加坡的国策。投资的不要挑战这个。以后我觉得作为出租的价值可能再被打压。铁定要买HDB可以等等,时间在你这边。


关于公寓,以后第走势是缓步上升。接下来三年有不少新房TOP,过了这几年就没多少地了。最关键的是所有的policy 像 ABSD, seller stamp duty, DTSR,贷款上限等等,看起来是防止房价上涨,其实是防止房价下跌的。


本文作者彭威目前从事新加坡房产中介工作。

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