投资纪实3

第十一篇 STRIP MALLSTRIP MALL是若干间连在一起的商业物业，出租给不同的商户，如便利店、诊所、银行等，一般在街角。作为被动型投资，STRIP MALL是不错的选择，一般回报率在7-8%。虽然只有7-8%的回报，但mall内的单位租期往往是不同时间到期，这样每到期一家，租金就可以提高到市场水平，过2-3年回报率就可以达到10%以上的水平。另外，MALL内不同的租户组合可以满足社区的综合需要，比单一物业有优势。因此，只要不是位置太差，一般的MALL很容易租出去。我看过4-5家STRIP MALL，有的投资太高无力承担。有1-2个小一点也不错，只是仔细考察，发现停车场太小，没有足够的停车位，这样将来租金上调的潜力就比较小。本想压压价格，结果卖家不让多少，自然就作罢。STRIP MALL一般是私售，挂牌交易的较少。有的商业物业经纪人手头会有卖家，但卖家通常不希望挂牌，怕影响租户。萨省经济好，所以有的好位置、LOT大的MALL业主会待价而沽。有合适的机会，买下一家MALL会使生活无忧，等过了5-6年，物业大幅升值后卖掉，既有眼前的稳定租金收入，又有将来的升值，是不错的选择。第十二篇 闲话交易价格一般在MLS挂牌的住宅物业报价相对合理，而商业物业特别是私售的商业物业就不一定了。生意也是一样。于是新移民看中了一个商业物业或者生意，心里没底，干脆砍一半下OFFER。其实这也不是一个办法，要价和还价都还是要有根据的。有的生意你砍一半还是有风险，有的即使加价也还是值得。对生意或商业物业估值当然是专业人员做的事，但也没有那么复杂，有经验的投资者可能比专业评估师更能做出正确的投资选择。说到不靠谱的要价，举两个小例子。一日，偶然发现有一生意出售，传统的夕阳行业。按说我对此生意没兴趣，只是醉翁之意不在酒，我看中的是生意所在的物业。于是联系考察，待看过财务报表后，正如预先判断的一样：营业额不高，利润基本没有，勉强度日。一问价格，吓了我一跳。卖家要价35万，没有物业（租的），没有固定资产，关键是没有前景。这道没什么，在预料之中，倒是卖家的表达方式让我感兴趣。这样一个生意，卖家一脸真诚，不是装出来，一直在强调：The demand is so big. There is no competition.是的，没有竞争，可整个行业几乎快没了！另一个也是一个传统行业，只是生意还好。这个生意在私售，是西人的生意，有一日朋友知道我在找生意，于是就介绍见面。一切都谈完后，我问了一句，卖家支支吾吾，说了一个价格。这个价格比原来的价格高出了50%。像这样明显不靠谱的要价，相信华人朋友都有一个正确的判断。难的是看起来不错的物业或生意可能不是馅饼，而是陷阱。除了咨询专业机构或人士外，就只能靠自己的经验第十三篇 冷门生意在加拿大，有些生意非常冷门，一个城市可能找不到几个。曾经注意到有一个婚礼服装出租的生意在卖，价格非常便宜，基本上只有存货，还打个折。因为客户很少，生意也就很难支撑下去。后来看好另一个城市的一个老建筑，房子内也有一个这样的生意。我心想只要房子能谈下来，再搭个生意也不错。谁知，房主房子要价很高，谈不下来，生意要另外卖，也就作罢。看过的其他冷门生意有高尔夫球场、二手店等。基本上，这些生意营业额很低，顾客冷清，有的只有上了年纪的老顾客时不时的光顾一下。在一个小地方，经营一家过时行业的生意，无论怎么努力都很难有成效。如果只是为了兴趣倒也罢了，如果为了养家糊口，还是找一个成熟的或有发展的生意较好。第十四篇 投资住房很多华人朋友喜欢投资HOUSE 或 APARTMENT用于出租，原因是住房容易出租，易于打理，长期看房子有增值的潜力，出售比较容易。目前市场比较好，自然很多人是乐此不彼。但不管是公寓或是HOUSE，租金回报率并不太高。比如，一套1800-2000尺50万元的新房子，收2500元的月租金，除去各种费用，可能只有5%的回报。当然专用于出租的旧一点的房子可能要便宜一些，但HOUSE出租回报率很少超过7%。整栋的APARTMENT出租回报率要高一些，特别是在不太好的区域，反而回报率要高。只是你要衡量你是否能搞得掂那些租户。另外，小一些城市的租金回报要高一些，有的可以达到9%-10%。只是现在在大一点的城市很难找到建筑质量好、租金回报高同时价格又合理的出租物业。目前萨省的住房市场火爆，大量挂牌交易，价格也坚挺。这对投资可不是一件好事情。一旦央行大幅度加息，价格至少不会继续大幅上涨，现在全世界的经济都面临着极大的挑战，萨省经济能独善其身吗？第十五篇 加拿大的银行我对加拿大的银行没有好感。登陆前在某国际银行的中国分行开一个加拿大分行户口，折腾了一个多月的时间才开好户口，期间提供证件、资料，补充资料，总算拿到了银行卡。这哪像中国开户那么方便，半个小时绝对搞掂。谁知，这还没完。来到加拿大后本想试试卡好不好用，谁知吞卡了，与分行交涉，说是帐户不完整，结果又重新开户。前前后后开一个户口竟然花了3个月的时间。初来咋到体会到了加拿大的效率。其实，效率低不光是在开户上，申请信用卡、办按揭贷款、转账等待环节都需要耐心。记得美国投资大师罗杰斯曾经比较过美国和中国银行业的成熟度和效率，他的结论是美国比中国要先进的多。美国的银行我不了解，但加拿大的银行效率比中国低恐怕是不争的事实。即使在国内深恶痛绝的四大行也比加拿大的银行效率高。当然这只是个人见解，也许有人有相反的结论，我就不评论了。加拿大银行的另一个令人不习惯的地方是收费，开户要收月费，转账要收费，买支票要收费，取款要收费。已经习惯于中国银行不收费的优良传统，对加拿大的银行收费的确需要一段时间才能习惯。当然，加拿大银行也有好的一面。比如，个人按揭贷款利率就比中国低得多。这恐怕也是大量中国移民蜂拥买房的原因之一。这是目前我想到的唯一一点好处。第十六篇 萨省小生意的税收感谢各位的捧场。有了掌声我就得多写点。谈到税务，本人不是行家，所介绍的不一定正确。因为要投资生意的缘故，再加上本人在做一件事情前喜欢事先做出规划，因此就研究了一下有关小生意的税务问题，也参加了一两次税务局举办的讲座。谈生意的过程中也和商业地产经纪和会计师探讨过有关税务问题。对在萨省投资小生意的税收问题也算略知一二。大体上小生意涉及的税收包括GST/PST、所得税和所有其他类的税种。但凡设立生意，注册完成SOLE PROPRIETORSHIP、PARTNERSHIP或CORPORATION后，就要向CRA申请BUSINESS NUMBER，BN是生意在CRA的身份证，底下还包括GST、PAYROLL、INCOME、IMPORT/EXPORT等分账号。如果生意额少于30000加币，也可以选择不注册GST号。如果是买生意，则最好先注册GST号，否则购买的资产要缴GST，注册了GST号就可以抵掉。PST是省内的税号，一般买生意中设备等资产是要缴5%的PST，房子则不用交PST。GST和PST在萨省都是5%，根据生意额可以选择月度、季度或年度缴税。一般小生意大概都是可以年缴。GST/PST涉及的主要问题是哪些采购的项目可以抵掉，以及购买生意时的税务处理。这些需要事先做好规划。另外一项重要的税项则是所得税，除了联邦的所得税，还有省所得税。正常萨省的税率是12%，不过营业额不超过50万元，省税则优惠为4.5%。即使超过50万，50万内的部分依然为5%的税率。另外，对某些行业或鼓励项目也有些税收优惠。具体请看链接：http://www.enterprisesaskatchewan.ca/provincialtaxes。其他类的税项比如CORPORATION CAPITAL TAX，主要针对国有的资源性公司或者金融银行类公司，就资本额征税；酒吧销售酒类，有10%的LCT（LIQUOR CONSUMPTION TAX），等等。做小生意不容易，如何做好税务规划，除了咨询会计师外，还需要自己多做功课。利用外部资源毕竟是要付出成本的，而自己事先了解则可以少交学费，少走弯路。涉及税务的问题还有如何处理公司转让时的CAPITAL GAIN，这里边有些讲究，具体我就不多谈了。