来自文学city文章

一、房子的地理位置：

1. 房子位于哪一类小区？在这儿,小区分为四类：A，B， C， 和D区。

关于房子如何分区，请参阅我以前所写的文章。
简单地说：
A 区有最新的房子，著名的餐馆，很好的公立学校（8-10分），有钱人较多，房产较贵。这是你和你的家庭愿意在此定居的地方。

B区的房子较A区要老，学校在5-8分。这是中产阶层所住的区域。同时，也有可能吸引一批蓝领工人。房价中等偏上。这是你的家庭可以在此居住的区域。

C区是低于城市平均房价的区域，房子整体来说都比较旧 （30多年以上的老房子）。住的人基本上是吃政府救济的， 或者是低收入的人。 在这些区，你可能发现一些换现金，典当行等商店。 这是在紧急情况下你和你的家庭能够将就着住的区域。

D区是不安全的区域 （war zone). 是你一个人不愿意独行的区域。这是一个即便在你无家可归的情况下，你宁可去camping, 也不愿意在此居住的地方。

我的原则：D区的房子绝对不能买。

如何确定：
通过 查https://www.trulia.com/, 输入地址, 查crime level ， 学校的情况，
通过查MLS数据库中Realist 的信息，确定人口增长情况，小区周围的平均房价， 平均建房年龄，有多少是业主自住房，有多少白领和蓝领。

2. 房子是否面临主街。

查google map确定。临街的房子不买。

3. 房子是否位于水淹区.

查flood map. 水淹区的房子不考虑，除非是抬高的。

4. 邻居怎么样？

比如说，是否是紧挨着加油站的房子，高压电站旁边的房子，铁路边的房子。或者说，你的邻居，均是被抛弃的小黑屋，杂草丛生。邻居不合适的房子不买。

二、房子本身

1. 是否是至少是三房两卫的单家庭住房（别墅， single family house）。

少于三房两卫的不买。

2. 房子大小

必须在1200-2400 SQ 之间, 最好是在1500 SQ以上。
少于1200SQ的不买。

3. 主卧室大小

必须在12*12 sq foot 以上，能放一张king size的床。
少于该大小的不买。

4. 结构是否合理？

结构很不合理的不买。

5. 房子高度

高度至少八英尺。尤其是主卧室和客厅的高度，绝对不能太矮了。
少于8英尺的不买。

6. 车库的标准是否跟邻居类似？

小于邻居标准的不买。

7. 在小区中，该房子是太贵还是便宜。

不买小区中高于70%以上的价位的房子。

三、确定该房子是否值得fix-flip

详细请见以前寻找farm area的文章

1. 距离家有多远

房子需要在离家距离1小时之内。

2. 过去一年，该区是卖掉的房子多，还是withdraw或者expire的房子多？

在MLS中，输入zip code, 改房子类型为single family house,
a) 确定该区过去一年withdraw 或者expire 的房子数量，
b) 确定该区过去一年卖掉的房子的数量。
c) 进行比较。 如果是withdraw 或者expire的多，这个区就不要考虑fix-flip了。换个区做吧。

3. 这个区域的库存是否小于12个月，最好是小于6个月。

a) 在数据库里， 输入zip code, 改房子为single family house.
b) 确定现在在市场上该区域在卖的房子数量 (active)，比如说40个。
c )确定在过去的30天，在该区域卖掉的房子数量，比如说10个。
d) 用在卖房子的数量（40）除以30天卖掉房子的数量（10）， 得出库存时间（4个月）
如果库存时间小于6个月，那么该区域可以考虑。如果大于12个月，不予考虑。
我们常做的区域：库存为3-4个月。
今天看的区域的库存明显地比我们常做的区域高啊。不过还可以接受。C区的库存是有点高了。

4. 在1个mile的距离内，能否找到三个类似的卖掉的房子吗？

要求：房子类型相似，面积在20%上下。

5. 这个区精装修的房子平均是多长时间卖掉的？

这个数字最好小于3.

四、确定装修后能卖多少钱

在MLS中，找到comparison的房子 （excellent condition or very good condition），确定该房翻新后能卖多少钱。

五、确定翻修需要多少钱

通过看房子时候填写的翻修记录表，确定所需的翻修价钱。

六、根据70%法则，计算出最高能给出的offer.

总结:

1. 用合适的价格买对的房子，是投资成功的关键。

2. 无论面对什么样的房子，希望你能冷静对待。不要感情用事。

3. 用购房核查清单，能有效地避免买进不合适房子的可能性。

希望你在买每一个房子之前，都能用这个清单，把要offer的房子里里外外地过一遍。

这个清单也是抛砖引玉，希望大家多提宝贵意见。

（本文由自由梦想原创，转载请联系作者，微信：meimengcz88）