在美国经营房地产的故事与体会
谈笑有鸿儒，往来无白丁
“来得快，去得也快” -市场规律及其它-随想点滴（1）
如山
（2010年3月3日）
“来得快，去得也快”是一种现象，也是一种规律。生活中常常会见到。
“来得快，去得也快”用来描述市场的变化规律很多时候都是适用的。我觉得大多数市场的起跌都符合这个规律。大的比如一个股票市场，假如在短时间内上升很快很多，那么隐伏的下跌机会就加大。而一旦开始下跌，速度也是很快。同样，一个房地产市场也是。其它商品市场如铜、废金属、塑料或者某种特定商品市场也符合这个规律。相反，不怎么上升或者上升比较平缓，当市场随着大势发生逆转时，下跌也不会很快很大。
说回房地产的地方市场也是符合这个规律。比如一个地方曾经在短短时间内迅速上升，例如拉斯维加斯、加州某些地方、凤凰城、佛罗里达等等都曾经经历一年内甚至几个月内升一倍的大升幅，那么下跌时速度也相当快就不奇怪了。而我所在的区，在最热的时候上升也不算大，到开始下跌时，我就不害怕它会跌得很多很快。因此我也是采取慢慢出手部分物业的策略，而不取马上清仓的策略（当然还綜合其它考量）。可能有人说，你说以前的事，这是马后炮。那我们说现在。比如美国有些地方下跌很快，一定有跌过度的，也就是那些地方对市场是过度反应，买进就风险不大。还有中部很多地方一直都没怎么认真升过，那么下跌就不多甚至是没有跌，反而在小额上升。中国的某些城市，例如最近的海南岛，一个月就差不多升一倍。不管它有什么因素（例如自由岛什么的）,都有下降压力，泡沫已经明显。再如加拿大，大家都说升很快很多。到底是多少呢？从2008年12月到2009年12连续上升。资料显示总共升幅才是5.2%。就我看来虽然是连续上升，但是升幅还是温和，危险性并不大。要是升幅超过10%，并且连续两年以上就要开始小心了。
其实“来得快，去得也快”不光是符合市场的规律，也可以用于生活中的很多事。
比如说人的性格，在性格和待人方式上基本上可以分两类。有些人见人就熟，你看他遇见一个新人一上来就像多年不见的老朋友。参加完一个Party之后就比亲兄弟姊妹还亲。可是不久人们就发现他们有矛盾了。碰见自己喜欢的人也是，一下子就坠入爱河。男的就非她莫取，女的就非他莫嫁。一日不见如隔三秋。一旦不成，就要死要活，甚至真的想自杀。但是一过了这一阵子就像没发生过什么事一样。一旦经历痛苦并且走过这一段也很快就恢复正常。这种人也不是什么不好，只是一个人的特点。他们最善于做Agent，salesman一类工作。
另外一种人就是“慢热型”。他们能够认为或者称为朋友的不多。结识一个他/她认可的朋友不容易。这种友谊或者感情是慢慢滋生成长。但是一旦他们形成，不容易衰退。当认定对方是朋友，就能肝胆相照并且维持很久，不容易放弃。这种人做事或者感情的生产就如涓涓细流，绵绵不断。这种人做事能够坚持，就算是看起来枯燥无味的事他们也能坚持做下去。不好的是就算认识到某种感情不能继续下去，也很难割断。
来得快，去得也快。相反，来得不快，去得当然也不快。市场规律是如此，生活中很多现像也是如此。_________________________________________________________________________________________
由 三言两语 于 10-03-18 00:29
如山一向谨言慎行，不知为什么这回评论起加拿大的房地产形势了。
小弟的观点与如山不同。以我原来所在的城市为例，2003到2007年均价涨了120%，尤其是2006和2007两年涨幅达70%。与美国07年以后房价暴跌不同，加拿大房价只在08年底和09年初有小幅下跌，09年下半年到现在又继续上涨。如果如山5%年涨幅的数据正确的话，温哥华，多伦多等城市的涨幅会在10%以上。我看加拿大的房地产泡沫与中国有一拼。小弟认为加拿大的房价下跌空间远大于上升空间。
由 panyca_2 于 10-03-18 10:38
温哥华 多伦多 和 Alberta的两个城市确实长了不少。其他城市感觉和如山说的差不多。我们这里 10年前20万的房子曾到27万（2006）现在差不多21万的样子。 我在加拿大另一城市（因为不是制造业为主受经济危机影响有限）98年13万买的房子，2004年16万卖出，现在大概17万的样子。
再从收入和房价比看，除了几个热门城市，大多还在合理范围之内。比如本城median 房价18万左右，家庭平均收入6万左右。甚至多伦多，城中心的2卧condo 25万到40万，如果小两口都工作年收入10万总有的。最重要的，房价的稳中带升是低利率带来的自住房购买，和投资房不同，和投机房更是不同。另外温哥华和多伦多，都有大量移民进入。
这和中国有根本性差别。我在上海北京武汉广州的朋友，多半有2套以上房子，他们甚至不愿意出租，理由是租金还不值装修的钱，只是等升值，留着给子女。在哪里看到博文，说国内朋友的孩子双方父母都会留给他们几套房子，几千万资产。不由得想到，城市人口减少，势必要靠乡镇人口填入，除非工薪阶层收入猛涨，否则高房价靠什么支撑？
再想到 这里一个教育学博士刚回到南京一大学任教，月收入3000人民币。南京房价2万一米，她何时能靠自己的收入买房？大学毕业生据说起薪拿到2000，就偷着乐了。
所以，我还是只在美加买房。
如山回应10-03-19
“如山一向谨言慎行”，基本是事实。不过，我不是等你来纠正吗:-)？再说，我这不是“随想点滴”吗？“随想”者，随便想也:-P。如山要是说句什么话都要反复研究，那不是太累了吗？
不过说实在，这些不能作为说错的借口。也可见如山的话常常也不是都可信的。谢谢你的纠正。我当时也是查了一下资料。好不容易再找回来相关误导我的文章：
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Canadian home prices in December were up 5.2% from a year earlier, double the 12-month advance recorded in November, according to the Teranet-National Bank National Composite House Price Index™. December was the third consecutive month in which prices were up from a year earlier, after 10 consecutive months of 12-month deflation. The turnaround is due to eight straight monthly increases in the countrywide index. December's robust 1.2% monthly gain pushed the composite index above the pre-recession peak, that is, to a new record.
Teranet – National Bank National Composite House Price Index™Halifax-area prices declined 1.9%, their first retreat in six months. The monthly rise in the
The 12-month appreciation was 7.1% in
可见如山虽然是随便想，但是也并非信口开河。我当时写的时候是有疑问。因为这么多在加拿大的人都说那里房地产升得厉害，怎么会这么大不同呢？不过，既然是“随想点滴”就懒得花时间精力查核实了。就等像你一样在加拿大的人来纠正了。其实，在我贴在我博客时，就有加拿大人发悄悄话告诉我好像不对。不过话又说回来，我说加拿大的市场情况可能不正确，但是我陈述的观点是一致的。要是已经猛升了，那么跌就是肯定的了。
同时谢谢潘教的补充介绍。
我不会像如梦那样改过自己原来的说法就算了。我会将你的纠正和潘教的补充贴到我博客该文的下面。以供读者参考。
再次感谢“三言两语“兄和潘教。
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The composite index above the pre-recession peak
Halifax-area prices declined 1.9%, their first retreat in six months. The monthly rise in the
The 12-month appreciation was 7.1% in
可见如山虽然是随便想，但是也并非信口开河。我当时写的时候是有疑问。因为这么多在加拿大的人都说那里房地产升得厉害，怎么会这么大不同呢？不过，既然是“随想点滴”就懒得花时间精力查核实了。就等像你一样在加拿大的人来纠正了。其实，在我贴在我博客时，就有加拿大人发悄悄话告诉我好像不对。不过话又说回来，我说加拿大的市场情况可能不正确，但是我陈述的观点是一致的。要是已经猛升了，那么跌就是肯定的了。
同时谢谢潘教的补充介绍。
我不会像如梦那样改过自己原来的说法就算了。我会将你的纠正和潘教的补充贴到我博客该文的下面。以供读者参考。
再次感谢“三言两语“兄和潘教。
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很有哲理。谢谢你的光临。我们都往“美好的变化”努力吧：-）。
情感价值是可以通过不断的投入和培养慢慢增值的，而市场则完全是一片毫无温情可言的搏击之地。来得快的，通常去的都快，忙碌交织的生活里，就更加觉得来的慢，去得慢的那些可爱的朋友和感情，是多么珍贵了。
南极彩虹好！好久没见你啦：-）。你的话真是“充满了哲理”呵。谢谢再次来访捧场。
市场看似复杂，其实可以简单～～那就是复杂简单化，或简单复杂化～～
你说得很对。