答网友pisces-hk关于银行暂停法拍屋的后续影响

答网友pisces-hk关于银行暂停法拍屋的后续影响

如山

（2010年10月14日）

谢谢你对AUD的分析。很赞同你的看法。这方面我的知识是缺乏的，所以想请教你们这些专家。

关于银行停止foreclosure的影响，我也同意你的看法。要从理论上分析它的深层次影响，是可以很大的。但是，我认为它的实际影响很有限。

我们先从最基本的原因和造成问题来看看。

贷款的原始银行通常将借款人的Note转卖出去。而在房地产热门的时候，所有这些银行的Note在全世界转来转去之后，其文件严密性一定有漏洞，要是都被挑战的话，恐怕都有问题。不过要看是什么问题。

说到挑战，首先是，谁来挑战？现在是使用法庭程序（Judicial Foreclosure）的州的法庭挑战文件的错误（缺失）。人们可能说，要是原来的业主也来挑战怎样？因为律师一定很有兴趣来“帮忙”挑战。那我们再往下想想，你欠款不还是事实呀？我不清楚具体是哪些文件有毛病。但是你签的贷款Deed/Mortgage和原始的Note应该不会不见的。因为这些都是需要马上Record才完成放款手续的。缺失的可能是多次转让时的转让文件没Record好。

那好，现在假设银行被原来的业主挑战成功了。银行承认Foreclosure程序有问题退回房子给你。可这样一来，你的欠款利息（就算不计罚款）就接着原来的继续算下来。这里请注意了，很多使用Judicial Foreclosure的州的法律规定，在完成Foreclosure拍卖后，如果拍卖得的款不足够补偿原来的欠款和利息，债主（银行）有权进一步向原业主追讨个人一直到还清或者原业主破产。

法律不可能允许欠款人不用还款还可以占用物业，这是最基本和简单的道理。其它什么理论或者分析都不那么重要。要是这一条都不能保证，法将不法，美国不是搞革命也是共产主义了。

我曾经说过，媒体是偏好负面消息的，能达到“语不惊人死不休”的效果才好卖。所以估计过一阵子就没人理了。银行要花些时间和钱是真的。 

也许我过于乐观或者过于简单。仅供参考。 

谢谢你的讨论。

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回如山：AUD My 2 Cents

来源: pisces-hk 于 2010-10-14 19:52:35

今天看见你前两天关于AUD的问题。我通常是潜水读贴，很佩服你！

没多少人谈AUD，那么就讲讲我的2分钱看法，供参考。

AUD 上了很多。是不是到顶了？不知道。我觉得 影响 AUD 的主要因素有两个：

1。美国FED. FED 一旦开始了加息周期，AUD 的走向可能就开始转向了；

2。中印等国的发展。如果中印持续发展的话，对于澳洲的资源的需求是持续的支持。那么，对于AUD是好的支持。

当初 CAD 从 0。6冲到 0。8－0。9时，都觉得是到顶了。现在看来，都是相对得。美金的前景，对加国资源的需求，都是因素。

我自己也有AUD。出了一小部分，准备回调是买回。没机会买回就算了。但多数是按兵不动，吃利息吧。不过我总共也没买多少。具体策略要看你自己的资金运用了，这你是不需要听别人的跟你罗嗦的了。

同时问一个问题，关于现在的银行停止foreclosure.有以下看法，不知你如何看？谢谢。 

对于投资者对银行业前景的担心，有交易员认为有些过度反应。因为贷款一旦去到违约、房屋要被收回的阶段，该笔贷款的大部份亏损已由贷款方承担了，再亏损亦有限。另外，估计今次因延迟回收止赎房屋和诉讼的成本，大约系60亿至100亿美元，对银行业来讲，只是毛毛雨而已，不是大雷雨。

[如山]

回复pony2002的评论:
谢谢来访和留言。已经回复。祝好！

[pony2002]

如山兄你好，非常钦佩你的学识与心态。很赞同你对“成功”的定义。给你发了个悄悄话。希望你有空能查收。祝周末愉快。