现金流不是一个盈利指标

小到家庭，大到一个公司甚至一个国家，衡量财务状况可用三种表格：Income statement （损益表）, Balance sheet （资产负债表）, 和Cash flow （现金流量表）。

投资房地产也是同样，其中，现金流量，仅反映现金形式的资本进出该房产的状况，是个健康指标，它既不代表收入和盈利状况——那要看损益表，也不代表债务状况——那要看资产负债表。

比如，一个完全没有租金收入的房产，可以通过倒按揭（ reverse mortgage ）的方式获得正的现金流。又比如，在固定 Cap Rate 的条件下，现金流可以由于贷款项目的不同（不同的头款和贷款周期），而有不同每月按揭，从而导致的现金流的不同。

做股票的老大都知道，很多垃圾股票公司没有任何营利（very bad income statement ），欠一屁股债（very bad balance sheet），但可以靠定期借债和出售股票来维持现金流(positive cash flow)，以支持公司运作。

现金流指标既然不是盈利指标，那为什么重要呢？

假如，2010年，一个全职房地产大亨花了1000万（300万头款）捡了个便宜，买了在2006高峰时价值5000万的房产，十分高兴。但是买后租不出去，于是不能支付保险，贷款按揭，以及房产税。每月要贴近10万元（现金流为负），很快导致现金枯竭，即使他有equity，并且equity由于按揭中的本金支付和市场变化，已经涨到320万了, 但却一时也卖不出去，又无其他现金收入，只好被银行没收——他想要跳楼。

又如果，银行同意用倒按揭的方式重新贷款给他，即每月从他的300万equity里扣除所需花费还要每月提供1万元现金给他维持生活。这样他的这处房产可以得到每月正1万元现金流，可以维持到他卖掉房子，或者找到租户。他的现金流改善了，但他的balance sheet会越来越糟——但他不想跳楼了。

所以维持正现金流是房地产投资的重要健康指标，如我以前说过：这就如同人的呼吸，即使身体再好，如果 10 分钟没有呼吸也会窒息而亡。

如果要计算总投资是否盈利，则可简单计算（没有加入通胀因素）如下：总投资回报=卖出价格+总租金收入-总支出 - 买入成本。但这不关现金流的事。


——万枫