【闲话房贷】银行审批房屋贷款都看借款人的哪些条件？(Part 1 of 5)

银行审批房屋贷款都看借款人的哪些条件？Part 1 of 5 - 贷款人的资格（Borrower Eligibility）

 

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                网上常有人问各式各样关于房屋贷款的问题，如银行有一大笔存款为什么还不能符合贷款条件，或有401K账户是否能容易贷到款等等。这里就给大家科普一下银行是如何审批房屋贷款的。

 

                银行审批贷款一是要有资产做抵押，二是要确定借款人有能力和意愿定期偿付贷款。那么具体操作起来是如何做的呢？主要是审核借款人以下五个方面的资质，即：

 

1.       借款人的资格（Borrower Eligibility）

2.       借款人的信用（Credit）和负债（Liabilities ）

3.       借款人的收入（Income）

4.       借款人的资产（Asset）

5.       用来作抵押的房产（Collateral）

 

                如果放贷银行将来想要将贷款通过房贷二级交易市场卖给Fannie Mae及Freddie Mac（即房利美及房地美，俗称“两房”），就会要求借款人在这五个方面分别独立满足一定的条件。这些条件不可互相替代，又缺一不可。也就是说即便借款人有一百万美金的存款（asset），要想贷款的话，也必须要有足够的收入（income）。

 

借款人的资格（Borrower Eligibility）

 

   借款人的贷款资格，主要体现在如下几个方面：

 

·         移民身份（Immigration Status）：

 

有的银行如Provident Funding，只做美国公民和绿卡持有者的贷款。绝大多数的贷款银行也给拥有非移民身份（如H1B、L1、TN等）的借款人贷款。目前也有贷款银行给目前是F1学生签证、正在用OPT实习工作许可工作、H1B已批准但要10月1日才能生效的身份的借款人贷款，这就给很多刚毕业已找到工作的留学生打开了马上在美国买房置业的大门。

 

另外对于J-1访问学者的签证，两房是不购买这样的贷款的。但有些银行（通常被称为portfolio lender）是给拥有J-1签证的申请人贷款的，但这些portfolio lender通常只提供5/1或7/1 ARM贷款，不提供30年固定或15年固定这样的贷款项目。

 

·         有房贷的房产的数目（Number of Financed Properties）：

 

 “两房”允许借款人所能同时拥有的financed properties的数目要求有所不同。Fannie Mae允许借款人最多可以同时拥有10个financed properties，而Freddie Mac则只允许最多4个，但如果是为了买自住屋（primary residence）的贷款，则不受此限制。大多数贷款银行，为了降低贷款风险，会规定借款人同时拥有的有贷款的房产数目不能超过4个，但也有个别银行可以做5-10 financed properties的贷款。

（未完待续）