辛声
美国，加州，湾区
这事至今想起来后背还拔凉拔凉的，虽然那20万早已讨回。
几年前当房市一片火旺，人人都想搭上房地产的顺风车捞一票，有钱的钱不能捂霉了，没钱的也不能干瞪着，是个人都在琢磨着投资房产，当回地主坐地收租。一时房市结构一边倒向学区好的中低档房，那是投资房的好选择，学区好，易租易卖，低挡价位投资成本低，风险小，破旧房略做装修出租给人蹧了也不心痛。现在低成本投入，拿银行贷款垫底，房贷可以免税，还可用房租补偿房贷，几年后房子翻番就是一本万利，这是人们普遍的心理和简单的道理，无须什么投资眼光，也无须什么理财知识和经济头脑，猪脑子都想得通的乐观的市场现象。于是乎全民上阵，万众一心投入了房地产。有工作的，没工作的，高收入的，低收入的，职业白领的，非职业蓝领的，甚至无业游民，鱼龙混杂一起构成了买房大军，导致低档破旧房紧俏，价格飚升，物超所值。等到我们这样既没经济嗅觉，又没市场预测前瞻的迂腐之辈，想分得一杯羹，为时已晚也。怎么办呢，看看餐馆洗碗的都有两三套房子，一套自住，两套出租，你不要一头撞南墙死得了？
这不，机会来了。那时正巧家里在搞厨房装修，老公是个动口不动手的主，既没DIY的能耐，也没那个兴趣，只好包工给人家做，但自己还是要常常要去建材商店选材，比价。跑了多次Home Depo，lower’s等大店，人家是货真价实的材料好，花色图案好，可是人工费太高， 选来选去，比来比去还是找到了一家小地砖大理石专卖店，花色齐全，价格合理，包退包换，还有上门切割大理石加工服务，工艺也不错。我们就决定跟他们订货，请他们加工定做厨房大理石台面，几次跑下来，这一来二去的就跟那个黑瘦精明，健谈坦率的老板，Steven熟了。
一天，Steven有一搭每一搭地问我们，“现在房地产市场那么好你们有没有兴趣做？”
老公说，“想来着，只是要抢到满意的房子不容易。”
Steven眼一亮，来了劲，急切地说：“我这里有个机会不知你们愿不愿意试试？”
老公说：“什么机会，说来听听？”
Steven把我们带进他的里屋办公室，拿出了一卷建房设计构图，徐徐展开在我们面前，以前至多见过公寓房或上市房的简易平面结构图，还真没见过专业的建造设计图，一纸图文并茂，数表线条兼俱的复杂土建设计图横卧在台面，印象中的Steven是那种不修边幅，粗粗邋邋的只会鉴别石头的干活把式，此时的他带上眼睛，拿着一支绘图笔在那卷图上，圈圈画画，前前后后翻转着大张的图页，激情四射地笔划讲解起来，哪儿是征地实用地界，哪儿是平整地基的地标，哪儿是州政府规定的地下管道开挖口…….滔滔不绝，娓娓道来，那指点江山的架势顿时让我对他肃然起敬，一下子觉得他不是一个简单卖建房石材的打粗老板，他读图示意讲解的发挥足以表明他是有一定开发基建经验，了解建房工程程序和相关审批手续的。
这是一个16个单元的townhouse工程项目设计方案，Steven一个老body，建造商 Tony正在进行集资筹划这个工程。目前他们的集资已基本完成，可能还有个把account没有到位，如果我们考虑好愿意参与投资，他可以跟Tony说，争取我们入股。说罢就跟Tony打了电话，Tony没在，没说上话。我们说，容我们回去想想，你那头也先跟Tony 打个招呼，我们回头再商量。临走时，Steven又追出门来说Tony人很好，做过几个项目，很有经验，他可不是什么人都愿意吸收的，他要的人不仅仅有钱入股，还要能够为这个项目有贡献的人。你们最好尽快给个回话。带着这个令人动心的信息收获离开了石材公司。回家的路上，我和老公就忍不住兴致勃勃地开始分析这个投资项目的可行性，尽管人家Tony专家可能几个世纪前就从找地选址，调查地区环境和人口结构，到交通，学校，商业网点，公司分布密度和今后发展前景等方面做过区域综合考量，我们还是乐此不疲的来一轮我们的可行性分析。得出的结论是，此建房工程是个投资少，风险小，养老自住和投资做退休收入来源两相宜的好项目。
几天后Steven来电话说，Tony 听了他介绍我们的情况和为人后，愿意吸纳我们入伙，并约我们和他见面详谈。一个周末的傍晚，Steven 的石材店打烊后，我们来到了他家。一进门，看见客厅的沙发上，坐着一位长者，东方人面孔，慈眉善目的，远远地频频点头向刚进门的我们投以亲切的微笑。Steven介绍说他就是Tony. 没想到Tony还 会用中文跟我们问好。 寒暄之后才知道，Tony是韩国人，祖父曾作为韩国的外交官派往中国满洲国多年，后来他随父亲去了日本，在日本读完了初中又回到韩国读高中，高中毕业后来美国读的大学，学的是机械专业。毕业后一直在美国第一家电梯制造公司从技术职员做起，一直做到技术总监。还在波音公司任职多年。十多年前退出工业界，开始经营自己的土地开发和房屋建造事业。已成功完成两个项目。现已年届70，依然精力充沛，力争完成这第三个建造项目就颐养天年。他会韩语，日语，英语和一点点中文，并用中文写出他的姓“崔”。他的身世多少有些传奇 ，他的经历，他慈祥可爱的面容，他韩式夸张的礼仪，他说话乐呵平和的语气，他宽容大度中难掩的睿智聪慧，你很难抗拒他这霎那间显露的气质魅力，他极易赢得你的信任感，你会很自然地信耐他的为人，信耐他的能力，信耐他的作为和事业。
Tony 的个人简述一说完，话锋马上转向主题------入股条件。在说到条件之前，他又再次跟我们算了笔账。说现在很多人自己单干投资买房，一个投资房首付至少30万，接下来要还贷款，月租两千可能都不够抵贷款的。你的投入那么大，个人风险也很大，还要找访客，管理维护房子，还有房客拖欠房租，有与房客的纠纷等等麻烦。而这个Townhouse 项目落实在一个韩国人社区。分为两期工程，第一期建造16套Townhouse，采取边建边买的经营建设方式，预备下一期的款额。第二期建一栋商业楼，楼下做写字间，租给CPA ，律师事务所，牙医诊所之类的小office。楼上可做单间套房出租给来这里打工的韩国人。16套townhouse的单位面积是2000平尺，售价40万，月租估计$2,500. 商业用楼是完全做招商出租，预估平均每个现在投资的account到时每月可得$2,500的Rent Income 工程预计一年半完工。听起来是不是很诱人？
这样预算是两个millions，按10个account入股，每个account是20万。现有股东多是他多年的朋友，有Trarveloge的老板，有律师 ，主要是考虑到工程中或以后出租过程中有法律纠纷，有Tony儿子，在IRS工作，对税务方面的政策规定比较了解，还有Steven，在建材供应上有渠道和质量保证，那么我们是他的什么优势考量呢？老公是电脑软件和通讯硬件的专业工程师，工程本身和以后出租服务涉及到internet，电话，数码电视等等设备安装技术问题可以专业指导。第一笔投资款10万必须两周内到帐，作为工程的设计，平整土地，地下工程前期准备和申请各种permit的费用。第二笔款三个月后筹齐。款不到位，限期自动出局。Tony说因为我们是最后一个入股的，其它9个account都已到帐，他自己是这个项目的总负责人，从早期的土地征购，市场调研到图纸设计，手续申办审批等等，已经投入了很多。希望我们能配合尽快投资入账。
两周后，Tony约我们到了那个律师办公室办理签约和首付款手续。为了做这个项目他们成立了一个investment公司，律师是该公司的president。细读了合约，我们当场写了一张10万的支票，也得到支票签收文，手续简单而正规，有挂牌律师专业操办嘛，当然是有法律效用的。这是我们当时唯一持有的10万投资的paperwork.
10万块钱就这样给忽悠走了，我们当然非常关注工程的进展情况。按Tony的计划，一个月后要完成平整土地，两个月后要完成铺设水管等地下工程。跟Tony有时电话联系，有时见面喝个咖啡，他总是信息满满地说，项目进程顺利。他整天泡在工地上，协调各方工作。在美国建造房子不是包给一个工程队就完事的，做土石方有土石方的公司，做plumbing的有plumbing的公司，做framing有framing的公司，他们之间的timing的衔接和合理穿插是确保工程有效施工的要素，Tony自己实际是个General Manager，要请一个这样的人，年薪至少10万。看到Tony一把年纪了，不辞辛苦地操持这么一大滩事，联系各种不同工程的专门公司，做材料费用预算和选料选材，与county房产土地开发部门交涉等等，全由他一人扛，其他人爱莫能助。看他诚恳的态度，一脸疲惫的倦容，我们怎能怀疑他热火朝天，焦头烂额地魂系工程呢？
可是三个月过去了，我们又付了后两笔投资款，又是一个10万给忽悠去了，还不见permit批下来，这说明地基工程还没完成，人家county不给你下一步的施工权。我们不得不质问Tony了，他一会儿说是school board的问题，说他们要看这个Townhouse有多少入学孩子，要考虑school片区的就学密度，这房子还没盖，谁知道将来的房主是谁，家庭结构怎样？这不是扯什么嘛！一会儿又说是County有记录，说这块地在历史上是低洼地区，达不到建筑平整土地的要求，需要首先垫高土地……种种问题，都是预算方案，设计施工前期工作没有考虑到的枝节，现在都成了麻烦，严重延误了工期。而此时的房市已经降温了，照此拖下去，甭说是一年半，可能3年都不能完成，那时房子盖出来还有人要吗？我们决定撤资，哪怕是罚款。可是这钱出去容易，收回难，我们准备死缠烂打下去，追讨被忽悠的20万。
因为有约在先，合同规定退股必须经董事会同意，首先满足现有股东优先认股，现有股东没有人认购才能对外吸纳新股东。眼看着房市走下，股东们人人自危，谁敢跳进这个陷阱？而要在短时间内找到新股东也是不可能的。那时候那个日子真叫如坐针毡，20万可能打了水漂，可我们如大兵压境，无能为力。终于有一天，Tony告诉我说有人愿意认购了，不知道他们又是怎么忽悠人的，谁又做了冤大头，反正我们的20万周游了一大圈，伴着兴奋，担忧，焦虑和失望最后总算回到我们腰包。一场被忽悠的噩梦至今清晰可现，惊魂不定，以至烙下了后遗症，见到卖保险的，卖年金的，卖土地的，卖石油开采权的脊梁骨就拔凉拔凉的，惹不起，躲得起，还是都敬而远之的好。
