我做梦都没有想到我有一天也当了地主。我们两口子特怕麻烦，又不HANDY，我们工作了5年多都没想过买个自住的房子。觉得住公寓多省心啊，又灵活，还能住得离上班近的地方，enjoy urban life。直到老大快要生了，有一天我想咱们还是去郊区买个房子吧。于是我们去看房子，花了一天，看了4，5个样品房，就糊里糊涂地买了现在住的房子。我们完全是菜鸟，绝对不是当地主的料。
为什么当了地主，说到底是被本大叔逼得。他不停地印票子，又拼命地把利息压在零，这完全就是要让SAVERS通通见外婆。我想我们也要自保吧。钱放哪里？股市，折腾了十几年，经历了两个大熊市，没信心能赚钱。黄金，太晚了，已经很高了，而且黄金只能抗通涨，并不能产生新的财富。想来想去只能当地主了。
地主也不容易当啊，特别是象我们这样心慈手软，从没接触过底层人们的书生来说，难度也相当大。再说了，我们两个有很好的工作，老公在事业上的发展得特别好，他不会有太多时间帮我处理出租房的事情。我们的孩子还小。对于我们来说，生活质量是最重要的。我投资房产，主要目的是hedge inflation。
所以我把目标放在离自己家10英里以内，好区的房子，2000年后盖的。我们城市的median SFH price 是16万。我只在中间房价16万以上的小区看foreclosed房。我这一年多一共买了3个房子。都是15年定期贷款买的，首付25%。我之所以贷款不用现金买，一是我们的税率太高，如果用现金买，每年要为租金收入交太多的税。二是现在利息那么低，百年难逢。通胀上来后，美联邦最终只有提高利率。象80年代，18%的利息也不是没有可能。到时候，光我的利率，我就能赚14%。
说说我的3个房子。
1）在有门的高尔夫社区，151K买下，月租1800。每月mortgage 850, 别的费用550 (TAX+HOA+insurance)。每月现金流400。买了一年以后，同一条街上的房子，面积比我的小400尺，房龄比我的老10年，以185K在一个月内卖出。我想我的房子应该很容易卖到185K。
2) 在附近最好的master planned community, 最好的学校，房型特好。我170K买下，修了3K。月租2000。每月mortgage 950, 别的费用600。每月现金流450。根据同小区的卖房数据，应该能卖到210K左右。
3）较便宜的小区，没有前两个房子的区好。但房子的面积大。我145K拿下，大约要修2K，下个月能过户。月租至少1700。每月mortgage 750, 别的费用500。每月现金流450。根据同小区的卖房数据，修好后应该至少能卖到180K左右。
前两家房客都很不错，从来不拖欠房租，极少打电话来麻烦我。第一家房客没受太多教育自己开公司，公司收入不错。我很喜欢第二家房客，很NICE。男主人是法学院毕业的，女主人特别注重孩子教育。他们把我的前院弄得很漂亮，还自己种上新的灌木。
要说白玉房的缺点了，不少。
1）要说现金流我的白玉房肯定不如白菜房好。我有一个朋友，专做白菜房。她很聪明总能找到最好的DEAL，老公也很能干，工作时间灵活。她经常8万买的房子能租到1200-1300。不过我觉得她的投资模式不适合我。
2）另外白玉房的房源少，不容易做成规模，不过对我来说，我的目标是6个房子。不是大问题。
3）白玉房的房客BASE相对少，收入高的人大多买得起房子。所以我估计空房率会较高。我的第一，二两个房子花了一个月的时间租出去，还好。考虑到空房率，listing fee, 和维修费，我估计我的房子应该至少不需要往里面贴钱。15年后，房客帮我把房子付清了。
白玉房的优点很明显。
1）房客素质比较高，事少。管一个白菜房的工作量可能顶好几个白玉房。地主人身比较安全。
2）相对白菜房，至少能保值，还有点升值的空间。坏区的房子有很多是不升反降的。所以白玉房更抗通胀。
3）买一个白菜房的closing cost比买一个白玉房的差不多。所以从return上讲这个也可稍微拉近回报率差距。
4）我是菜鸟地主，有一天发现自己当不来地主，白玉房比白菜房出手容易。出租房太多的地方房价很难涨。银行吃了这个大亏，估计几十年都不太可能有easy credit. 收入低信用不好的人将来很难买房。如果买的白菜房，想出手，接手的多半是别的投资客。投资客多精啊，很难卖到好价格。
白玉房也好，白菜也好，找到适合自己的投资方式就好。
