王亭

学戏趣事,地产经验。
个人资料
  • 博客访问:
正文

亚特兰大,2016年购买新房注意事项

(2016-04-07 06:41:35) 下一个

亚特兰大近两年来,新房买卖看上去很火,到处可见大量的新区的开发和建造,并且卖的还很好。
例如:在Forsyth郡,Lambert高中的校区内,今年2月份新开了一个40栋左右的Townhouse新区,27万起价,其中只有8间可以卖给投资的人。开张后不到一周,还只是空地,8间投资房就卖光了,还涨了价!边卖边涨!Townhouse这种价,投资房?也卖成如此!这让我始料不及。
那么,在新房买卖这么火的时刻,买新房要注意点什么呢?


一)注意学区的变化
由于新房的大量建造,造成各个地区的公立学校学生超量,拥挤。现在随便去一所公立学校,不管是小学,初中,还是高中,都能看到一排排简易房(Trailer),不少班级不得不被分配在简易房里上课。为了缓解这个问题,很多郡(County)的政府,都有计划加建公立学校。如果加盖了公立学校,就会造成学区的重新划分(Re-zoning)。
建议,在你买房之前,最好去打听一下,看看这个区的学校,有没有可能会被重新划分学区(其实,买旧房也有同样的问题)。最可靠的咨询地点应该是各个County(郡)的教育局,他们有学区划分地图,到你想上的学校去问,也能打听到。
例如:在Gwinnett 郡,Buford小镇中,一个两年前新建的110户的新房区,刚开始时是16万起价,现在社区的房基本上卖完,房价也涨了好几万,现在3房都要到22万多!这个社区里30%-40%都是投资房。据我所知,有不少中国人在那儿买了投资房。这个社区至今还是划分为Mill Creek高中,可能很多人还不知道,这个小区要重新划分学区了,最有可能是划到Mountain View 高中。
最近,在North Gwinnett现任高中的属地内,又开了不少新房的盘,都是34,5万起价的新房,社区规模都不错。不过要注意了!不是每个区都会一直属于North Gwinnett高中范围,有些将要划分到Lanier 高中,这可是从10分的高中掉的6-7分高中的差距!如果想要买学区房,不得不小心了。


二)注意这个社区买房的都是什么样的人
社区里将来的人员成分什么样?是不是值得考量?这两年来,已经发生了某些新区里,90%住户,都是某个少数民族族裔的现象。
谈到族裔的分布,是个很敏感的话题,新房守摊的经纪绝对不敢讨论这个话题,因为会牵扯到“种族歧视”。如果真想知道,从小学的人种分布,(这可是公开的信息),很容易得到现在附近各种族裔的比例。小学的地域比较小,所以比较准确。对于将来的分布,只有从来来往往看房的人,和观察已经搬入的住户方面入手了。


三)怎样谈房价?
这可是个技术活。记得过去我的一个客户买了栋新房,她的邻居也是个中国人。她邻居很得意自己拿到了最好的优惠。我的客人怕我没有给她争取到最大的利益,她也是很直,在那邻居和她显摆后,马上来问我。这下引起我的好奇,有人比我更会谈价?那得学习学习!建议她带我去邻居家看看他们的合同(邻居已经过户,入住了)。我仔细的阅读了那邻居的购房合同,最后发现我给我的客人争取到的利益要比邻居多了6,7千呢!
只看房价,是不大能看清楚是否得到了最大利益,况且新房很难谈房价,建商对基本价,一般不会让。只能在其它的方面来讨价了!
最近我在一个起价34万的新区,和另一个买家经纪抢买同一个空地,那个经纪更有理由要拿块地,因为这块地,是她的另一个客户刚刚退出来的。我就是不让,在那儿泡了一下午,随我去新房的客人都耐不住,在沙发上还睡了一觉。最后我虽然没拿到那块地,而是买了隔壁的另一块,但是我给我的客人争取到了一万三千的利益。(那天房价还涨了2千美金呢!)
对方经纪也看买家的经纪,如果买家经纪人很有经验,知道怎样讨价,明白各种让价的钱能用在那个地方,建商的经纪很愿意帮你,配合你,你可以穷尽她(他)的优惠权限,还不会让她(他)在回复她(他)的老板那儿为难。


四)挑地,选材,装饰,颜色
地的大小怎么看?将来盖出来会是什么样的情况?有没有后院?车库在哪边?朝向?房子外墙的颜色?屋内的结构改造和费用?每个细小的装饰的配备?等等。。。因为你基本上看到的只是图纸,而不是实物,如果看到的是样板房,那也不是真正地买到的房的真实样子,样板房里,一般加了很多的额外装修(Alpharetta 小镇,有个新房社区,有两个样板房,硬是把个起价才五,六十万的房给装修到了一百多万!)如果要想在个空地上盖出个不会让你失望的房,那真要取决经验的操作了。
最近给客人定了一栋新房,客人从来没见过我本人,没来过社区,没看到房子,我们只是有视频,微信,搞定了一栋近38万的房子。谢谢我的客人对我的信任,当6个月后,他们真的搬下来看到盖好的房子,希望他们能满意。

 

[ 打印 ]
阅读 ()评论 (0)
评论
目前还没有任何评论
登录后才可评论.