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南加小地主的新冠疫情见闻录 – 上

(2021-09-04 22:17:19) 下一个

新冠疫情的这两年,2020和2021,是我开始地产投资以来最特别一段时间。很多全新的事情发生了,完全出乎意料,但是最后结果好像也是不坏。真有点柳暗花明又一村的感觉。

因为篇幅比较长,我把文章分成两部分。第一部分回顾一下我在这一年多来的一些见闻和自己的体会。第二部分谈一下自己对南加房市的预期和计划。

1. 我的地产投资主要是民用出租房。所以,去年新冠刚刚开始的时候,我真的很紧张。失业率节节上涨。眼瞅着很多人就没有收入了。我那时候特别担心自家的租客也不交租金。然而结果比我害怕的好得多。我的租客没有漏交一个月的租金。除了一家因为真的困难,其中三个月要了每月一周的延期,剩下的都是准时足额的交租。我自己事后诸葛亮觉得有以下几点做对了

a. 我自己找的都是比较好的区的独立屋,所以租客的工作还是比较稳定,很多人能在家工作。再加上政府的大力度的补助,所以我的租客的收入并没有受到太大的影响。甚至有的还变多了,导致今年我涨租金,租客们也没有太多的异议。

b. 我对租客审核非常重视,行之有效的措施执行的很坚决。从打广告一开始就强调只要好的租客,在价格上做到比市场价优惠,然后各种尽责调查一样也不偷懒。疫情期间,我一个房子招租差点阴沟里翻船被一个职业租客骗过,因为她的信用分和租房记录都满足我的要求。幸好我的调查中还包括了打以前的房东的电话,而且是租客在申请报告上没有提到的房东。前房东跟我大倒苦水,说此人经常迟交租,最后还欠了一屁股房租。我当时真的被吓出一身冷汗,心里大叫万幸。这也进一步坚决了我一定要按部就班,即使觉得租客已经非常好了,所有的调查也要足额的做完。所以这里再次跟地主同僚们提个醒,我们挑选租客一定要拿出12分的力气,这样才不会让狡猾的职业租客们得逞。

c. 我自己的风控还是做得不错。因为我买的房子都有不错的现金流。所以我当时算了一下:短时间内,只要有一半的租客交租,我就可以用租金付所有的房贷。这样让我在疫情刚刚开始的时候还是能睡好,虽然当时还不知道自己的租客会这么给力。:-)

2. 房价在疫情刚刚开始的时候大跌了一把。然后我听到了很多专家都在预测房价要大跌。理由不外乎房主没有收入房子被法拍。我当时深以为然。之后的政府出台forebearance之初,我也没有改变这些看法。我当时觉得是抄底的机会到了,然后就傻傻的等着。等呀等,怎么还没有跌,反而看价格每个月都在涨。我觉得该是听听不同的声音了,特别是有些对forebearance和eviction moratorium的分析。当看到政府下定决心防止08年房灾再度发生的时候,我开始转变看法,觉得大跌的可能很小。相反因为政府大量印钞,通货膨胀的压力很可能推动房价大涨。于是,我开始积极寻找机会。2020年下半年终于抓住了一个机会。好区的独立屋,正现金流,发展机会大。虽然过户中发生了一些事情,最后还是顺利的过户了。之后,很快出租。然后就看见房价节节上升,我自己也看得目瞪口呆,从来没有看到过这么疯狂的房市。我自己总结的是投资要多听多了解,但是更要有自己的主见。一旦分析做好了,自己就要有胆子顶着反对意见执行。否则永远都是看客。

3. 我从2021年2月份开始开始找新的出租房。因为这段时间带着客人买房,所以把自己找房的事情给耽误了。眼睛一眨,房价就一骑绝尘。这个时候怎么办?我自己的观点是要看自己的投资目的。我自己的投资目的是为了积累现金流,方便将来退休。我是没有短期卖房打算的,而南加州10年以上没有不涨的房子的。所以,房价的高低对我来说没有那么大的影响,只要每个月的现金流符合我的要求。事实上,因为房贷利息的下降和租金的快速上涨,出租的现金流是前所未有的好。所以,我决定还是继续买,因为虽然房价上涨,但是回报反而更好了。我做出这个决定真的很难,因为身边的所有人都在说房价太高了,要等等了。所以,这样的时候自信还是很重要。结果还不错,我在市场里疯狂忙活了一把,终于抢到了一个符合我投资标准的房子。简单装修一下,上市一周就租掉了。租房市场的火热,让我有了4倍的租客申请。租金和租客质量远远超过历史水平。

总体来说,这一年半来说对南加的房产投资还是很有利的。虽然有房价飞涨,但是因为利息下降以及房租上升,对居住房产的现金流还是很有利的。全新的形势也让我有机会从另一个角度回顾自己的经营,学到宝贵的一课。接下来的一节,我会谈一下看到的趋势和自己的一些想法。

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