过段时间我就搬回中国了，可能上来就少了。说一个我觉得挺重要的东西，就是PM管理，做出租屋最恶心的部分，但是又避免不了。
首先，说一下我个人自己的经验的出的结论，可能你们有不同经验：市面上管其他人房子的PM公司都是垃圾。我在吃亏了很多次之后，终于决定搭建自己的PM公司，团队。没有任何人对你房子的关心程度能超过你自己。还有，就是，永远不要管别人的房子，吃力不讨好。捡了芝麻，丢了西瓜。
1. 你需要一个showing agent，在当地跑，带房客看房。最开始可能你自己是这个agent，当你足够大的时候，你可以把自己炒掉，找一个part time帮你带人看房，慢慢的过度到full time。
2. 你需要一个property manager。帮你处理房客的抱怨，当面和房客沟通，去和code enforcement打交道。和contractor打交道，帮你cut支票给contractor，或者取现金给某些只收现金的contractor。帮你去city 付税，付水费，罚金，驱赶出庭作证之类的。lockout的时候，她需要到场，安排contractor，handyman换锁。最开始，你可能是这个角色，后来，规模大了，你需要炒掉自己，招一个专门的人帮你做。在某个阶段，可能规模不够大，1和2可能是同一个外人。
3. 你需要一个坐办公室的人，office manager之类的，在leasing 这边。帮你列出所有要出租的房子，接听所有外面有兴趣租你房子的潜在租客的电话，facebook message，email，帮你给showing agent约appointment去看房。他会把协调showing agent的calendar和潜在租客看房的时间。最开始，你就是这个人，当你稍微大一点，你需要炒掉自己，招一个人。你可以找美国本地人，不过太贵。由于，这个人只是坐办公室，不需要当面，我建议，你去招一个在菲律宾的菲律宾人，他们很便宜，$3/hour起步，https://www.onlinejobs.ph. 通过skype面试，可以选出不少，然后不停筛选。我现在自己拥有3个这种virtual assitant。他们的电话，你可以买voip电话，很便宜，他们戴上耳麦，接上互联网，就拥有你当地的美国号码。https://www.ringcentral.com/. 这个软件很成熟，所有电话通话都被录音，你可以选择回听他们的任何通话。他们是否接听还是miss多少个电话，每天都有报告给你。可以电话，message。去godaddy买一个你自己公司的域名，然后去google上买business service，然后你公司的email地址，就不是gamil.com结尾，而是 yourcompnayname.com结尾。但是实际用的是gmail。配置上dropbox和google drive，基本上文档就可以在菲律宾和美国同步了。
4. 你需要另一个坐办公室的人，在property management这边，另一个电话号码（ringcentral可以买多个号码），这个号码是专门给已经签了合约住进来的房客打电话，是已有房客和房东联系的号码。专门给房客保修，抱怨，之类用的，也是你联系已有房客，追房租，威胁驱赶用的号码。最开始，这个角色可能也是你。稍微大一点，你炒掉自己，换一个VA（virtual assistant) $3/hr起步，建议你尽早炒掉自己，不要做这种3块钱一小时的活，没意思，多看看deal之类的，更有产出的活。当你规模比较小的时候，3和4可以是同一个VA。
5. 你需要一个专业的管理房子，管理房客的平台。目前最好用的有两个。buildium.com和www.appfolio.com. 随便选一个不会错。我个人用的是buildium.com. 它可以生成自己的公司的出租网站，（我个人觉得没啥用）。所有lease online，房客可以在线zelle，ach，credit交房租，你不用手动credit。当然如果房客是在平台之外给你交房租，你需要手动在平台记录这笔付款。房客late了，会自动generate 催收email。也会自动记录late fee。房客可以在系统里面提交maintenance request，产生work order。你可以指派自己活着VA帮你assign work order给负责人。然后跟进，这样work order不会不知道最新的状态是啥。还可以年底报税，给所有contractor批量发1099.可以自动generate lease ledger，accounting，都可以。这个东西，建议给坐办公室的人做，$3/hour. 它还可以做房客screening。帮你把房子listing到所有其他网站。还有很多很多其他功能。
6. 你需要一个本地的维修团队。两个思路，自己足够大，养一个in house的handyman，contractor团队。我有几年这样做的，但是这样做，你是包工头，或者是handyman的supervisor，你需要很强的人事管理。人性都是懒惰的，你看着的时候，他做事，你不在的时候，他很可能坐着在抽烟，但是你还是按照小时付他钱。第二个思路，你有一个很长的maintenance vendor list，里面有你测试过的很便宜，很好用，回复很及时的外面的vendor，做水的，做电的，做木的，做油漆等等。按service或者按工程收费。你办公室的VA在系统里收到访客的maintenance request，会在里面创建 work order，（如果是房客在系统里submit request，work order是自动创建的），然后及时的电话，短信联系maintenance guy（in house或者外部的，取决于你的设置）。我现在全部外包。
7. 你需要一个centralized的内部沟通工具。中国人的wechat算一个，zoom可能也算。但是如果你有码工的背景的话，就知道有一个东西很好用，叫做slack。它免费，只对自己公司可见，可以开不同的channel，比如 #leasing频道，PM频道。手机电脑上都可以用。非常好用。自己招的VA，自己在local 跑的showing agent，property manager都可以在电脑上给你回报，类似于群聊，但是比wechat好的一点是，他可以按照thread折叠，同一个thread，大家在里面回复状态，从不同角度。非常有用。很多时候，你每天早上起来，花半个小时，把所有手下的工作进度状态回报到slack里面，你一个topic一个topic点进去回复，他们就会照着你的指示跟进。很爽，有点批奏章的感觉。回复完了，你该干嘛就去干嘛。手下会跟进。当然，当你做这行越来越久，你会不停地更新自己公司的SOP（standard Operating Procedure），大部分事情，他们都会按部就班的做。只有遇到他们处理不了的事情，发到slack里来问你请示。这里要说一点的就是，VA，即我招的生活在菲律宾的菲律宾人，他们是亚洲文化，等级观念比较强。很听话，比美国人容易管理。有时候，你说重话，他们也听着，不会像美帝的打工人，你说他一句，马上撂蹶子。
8. 再说一下VA，他们的作用可以很大，任何在电话上，电脑上能完成的工作，他们都能做。比如bookkeeping，报税之类的。
