建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
人是地球上最聪明的动物，很多问题理性地分析一下其实很容易得到答案，然而有些人却懒得思考，脑中是一团糨糊。要不，咱也来捣捣？！
先讲两个法则，这里不妨无耻地称之为宁氏法则。
法则一：理财的目的不是为了少缴税
理财的目的是为了得到最大税后收入，而不是仅仅为了少缴税。如果仅仅是为了少缴税，那收入为零肯定不需要交税。如果有选择的话，大多人更愿意选择挣100万并交50万的税，而不是收入为零，因为这样至少还有50万会进到自己的口袋。这个绝大多数人觉得容易理解，尽管有极少数人在这方面偶尔也仍然会犯糊涂。
法则二：理财的目的同样不是为了少支出（少债务）
同样，理财的目的是为了获得最大利润（或财政盈余）。财务上有收入，有支出（债务），两者的差额就是利润：
利润 = 收入 – 支出
理财的目的要使收入和支出两者正的差额（盈余）最大，而不仅仅是支出最少，就如同理财的目的不仅仅是为了少缴税一样。
支出就是债务，所以从这个意义上讲，贷款和地产税、保险、水电费等一样，都是债务，我们生活中不存在绝对没有债务的情况，就是你躺在坟墓里睡大觉也不是免费的。
当你有4千元收入的时候，你的支出可能只有3千；而当你有3万支出的时候，说不定你的收入已经达到4万了。一个支出是3千， 盈余是1千；另一个支出是3万，而盈余是1万。如果仅仅比较支出，3千当然比3万少，但大多人应该更喜欢1万的盈余，而不是1千。
合理地利用债务是会增加支出，但可能会增加更多的收入。
Financial Freedom is More Important Than Debt-Free!
讲完了两个法则， 我们来分析几个问题。
1. 为什么早还掉贷款并不见得是明智之举
如果有一个投资机会，每年会有10%的现金回报，同时有人愿意以5%的固定利率无限期地借钱给你，并且只需要付利息。很容易算出，如果借100万的话，每年的投资回报是10万，但需要付5万的利息给别人，也就是说每年会有5万的净利润。
在这种情况下，如何做才符合你的最大利益呢？当然是，永远都不要还借的钱，只要早还一分，早还一天，都不符合你的最大利益。不要说，100万贷款太多，对我来说压力太大，还是先还掉50万，这样可以每年省2.5万的利息。早还掉50万，是可以省2.5万的利息，但同时也少了2.5万的利润（记住法则二了吗？）。
另外，还有通胀带来的货币贬值，若以每年3%的通货膨胀率，1美元30年后的实际购买力只有: 0.97^30 = 0.40。也就是说你今天借了1元，30年后实际还的只有4毛。
2. 贷款期限到底是长好，还是短好
有很多人在纠结贷款到底是选30年，还是15年，因为一般情况下30年的利率高，选15年的可以省些利息。
我们来看三种情况。
Case 1： 投资回报10%， 30年利率5%， 15年利率4%
如果以15年4%利率借10万，贷款月供是740。
同样的月供（也就是说同样的借贷力），30年利率5%可以借到14万。
15年贷款第一年的利润是：
投资回报-利息=100000*0.1-100000*0.04=10000-4000=6000
30年贷款第一年的利润是：
投资回报-利息=140000*0.1-140000*0.05=14000-7000=7000
30年贷款尽管多付了利息，但是多了利润，所以30年贷款更好！
Case 2： 投资回报6%， 30年利率5%， 15年利率4%
15年贷款第一年的利润是：
投资回报-利息=100000*0.06-100000*0.04=6000-4000=2000
30年贷款第一年的利润是：
投资回报-利息=140000*0.06-140000*0.05=8400-7000=1400
30年贷款既多付了利息，也少了利润，所以15年贷款更好。
Case 3： 投资回报10%， 30年利率5%，15年利率2%
如果以15年2%利率借10万，贷款月供是644。
同样的月供（也就是说同样的借贷力），30年利率5%可以借到12万。
15年贷款第一年的利润是：
投资回报-利息=100000*0.1-100000*0.02=10000-2000=8000
30年贷款第一年的利润是：
投资回报-利息=120000*0.1-120000*0.05=12000-6000=6000
30年贷款既多付了利息，也少了利润，所以15年贷款更好。
小结：从前面分析的三种情况看，第一种情况30年的好，后两种15年的好，这是否意味着15年的更好呢？答案是否定的，因为第一种情况最符合实际情况，后两种情况并不符合实际情况。因为房子每年的增值加租金利润非常接近10%（第二种的6%不符合实际情况），并且30年的利率跟15年的利率差别也不会那么大（第三种不符合实际情况，30年5%，15年2%，实际利率相差不会这么大）。
这就是为什么在通常情况下，贷款的期限一般是越长越好，那些只因为30年贷款需要多付利息而选择15年的人，只看到了法则二中的支出，而对更重要的利润置之不理，只能说是想偏了！
3. 只能活20年，为什么还要30年的贷款
这是个比较有趣的问题，因为这是个心理问题，或者说是脑袋瓜的问题，实际上跟钱关系不大。
且不说每个房子平均六七年就会重贷一次，实际上在2000年以前，美国人一般六七年就会搬一次家，现在呆在同一个房子时间久了，一般在十几年以上。
暂且假定既不搬家，也不重贷，那只活20年，还有必要贷30年的吗？
首先，你要问你自己，当你20年后躺在坟墓里睡大觉的时候，你真的还那么在意没付完的贷款吗？！你是不是更应该在意，在你没进坟墓之前，有足够的钱够你挥霍和享受的！
再者，就算你想把房子转给子女，还没还完贷款也不是个问题。假定你去世前房子价格是100万，还有30万贷款，并且你还有30万现金，你当然可以选择付完贷款，把没有贷款的房子转给子女。但即便你不还完贷款，把一个有30万贷款的房子，再加30万现金转给子女，也没什么大的差别。子女仍然可以选择继承贷款，或者重贷，或者用那30万还完贷款， 或者卖掉房子。
另外，说不定不到20年你早把房子给卖了， 并且有钱的话你可以随时付完房贷。
所以，这个问题其实是个错误的问题，正确的问题应该是：你手里现金的回报率能不能超过贷款的利率？如果不能，就还（假定还了后你仍然有足够的生活资金）；能，就不还！
我的，浆糊捣完了，你的，明白？！
建宁 2022/08/27
