物业管理公司发的1099-MISC及报税

按照税法，如果请物业管理公司来管理出租房的话，物业管理公司应该发给业主关于租金收入的1099-MISC表。这里简单说说关于1099-MISC几个常见的问题。

首先，是关于1099-MISC中可能出现的错误。只要是人就可能会犯错误，发行1099-MISC的物业管理公司也不例外，也可能把1099-MISC搞错。我就曾经遇到过两次，发现他们搞错了，并让他们马上做了改正。业主一般会在2月1号之前收到1099-MISC表。在收到1099-MISC表后，即便想延后再报税，业主也一定要先检查一下1099-MISC的对错。有少数比较负责的物业管理公司在正式向IRS报备1099-MISC表前，会给业主几天时间，把1099-MISC表让业主先看一看，过了一定期限后他们才正式向IRS报备。当然多数物业管理公司没有这个闲心，所以业主在收到1099-MISC表后，一定要自己把1099-MISC与statement 中的收入做一个对比，以确定1099-MISC是否正确。有些物业管理公司在发现错误太晚后就不愿意再做更改了。

其次，由于物业管理公司用的软件不同，有些收入和费用的分类也有差别。比如，一般收入主要包括rent、animal fee、late fee和prepaid rent等，有不少把prepaid rent单独列出来，这个需要加到1099的Box 1里去。

再者，如果一个管理公司同时管理一个业主的几个物业，那么只会有一份1099-MISC，所有的租金收入会加到一起。而报税是每个物业单独报税的， 这需要把1099-MISC的收入分配到各个房子中去。这种情况下最好跟物业管理公司要一份每个房子每年收入和费用的 annual summary report。如果不跟他们要的话，他们一般不会主动提供。 刚开始时，我没意识到这点，还吭哧吭哧根据每个房子的monthly statement 来把各种收入和费用自己加起来，这样既费劲还容易出错，后来才意识到，何不跟他们要一份每个房子的summary report呢？结果，一旦跟他们要，他们都会提供。现在，每当收到一份来自物业管理公司的1099-MISC后，我马上会跟他们要一份每个房子的annual summary report，看看加起来的数值是否跟1099-MISC 的数额匹配。有时会发现不匹配，就会问他们原因，很多时候是由于软件分类混乱造成的。

最后一点，如果一旦发现1099-MISC是错误的，并且物业管理公司也不愿意更改，那如何是好呢？那就将错就错，但不要影响应交税额。一个常见的错误是，物业管理公司把deposit也当作收入，加入到1099-MISC的Box 1中去，这是不对的。 如果物业管理公司愿意更正，那是再好不过了，但也有的物业管理公司死不悔改，在这种情况下，就只能仍然按照1099-MISC填收入，但可以在Schedule E 的 Line 19 加一项把它减掉，比如，可以命名为 Accounting Error, 或deposit recharacterization把它来减掉。

我的一个物业管理公司收late fee，这是收入，加到了1099-MISC中去，但这笔钱却归了他们，我不得不把这笔费用再分出来加到物业管理费中去。当然，我也可以选择在Schedule E 的 Line 19 中减掉。

也是这个物业管理公司，刚开始时他们发的1099-MISC是减去所有费用（包括物业管理费、维修费等各种费用）后实际到腰包的收入，我知道这是不对的，也跟他们提过，但他们用的会计师不肯更改，结果我只好报税时把物业管理费用、维修费用等都报为零。不过后来的年份他们意识到自己的错误，并按照正确的方法发布1099-MISC了。

我们生活的世界并不完美，在税务上，不仅我们这些小地主们大多是些半吊子，就连一些会计师也一样的稀里糊涂。报税，本来严格讲应该是科学，而在实际操作中，却是半科学半艺术，用我的话说就是捣糨糊。

建宁  2023/3/25