建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
前几天BiggerPockets年轻的CEO Scott Trench写了一篇令我很感兴趣的文章，这篇文章所要探讨的问题，也正是我目前所面临的问题：这就是财富和现金流的转换问题，是想要财富还是想要现金流，或者说是想要发财还是想要财务自由，而这两者，有时候是矛盾的。这是原文：
人生的不同时期，需求是不一样的。就像我自己，今年之前我根本不在意现金流，因为家庭有工资收入，而从今年开始，需要靠现金流吃饭，所以必须把现金流放在第一位。
Scott Trench在文章中提到了加州一位45岁的高管，年收入五十来万（mid-six-figure income），他向Trench咨询每年如何可以得到6万的被动收入。
这位高管目前的净资产约3.5米，这是其资产具体配置：
- 约1米的退休金投在股市
- 3.5米的出租房产，其中净值1米，贷款2.5米，贷款利率约4.25%
- 净值75万的理财型保险，但每年需要交6万
- 25万现金
- 自住房市值1米，其中还有贷款50万，利率4.5%，贷款月供2500
这是个蛮省税的投资组合，并且资产的长期增长率也应该不错。
但是，这个投资组合却没有现金流，甚至很可能是负的现金流，尽管3.5米净资产并不是个小数目： 1）保险每年需要交6万；2）自住房每年需要交房贷和其它费用；3）退休金还不到拿钱的年龄；4）投资房高杠杆，也很难产生现金流； 5）25万现金会产生些现金流。
这是Scott Trench的建议：
- 干掉理财型保险，把拿出的75万投到利率是10~12%的hard money lending，这一项就使原来负6万，变成正8万；
- 卖掉其它的出租房，只保留现金流最好的两个，用卖掉的资金还掉一些贷款， 这样每年又可以产生五六万的现金流
- 还掉自住房的贷款
这样的话，每年会产生差不多14万的被动现金流，差不多可以躺平了，当然这种组合在税务上是不利的。
我觉得Scott Trench的建议过于保守，尤其是那位高管还那么年轻，即便他想早躺平，也可以有允许犯错的机会，当然Scott Trench的目的是想得到多的现金流。
如果换做是我的话，我的建议会是：
- 干掉理财型保险，这个我完全同意
- 卖掉其它的出租房，只保留现金流最好的两个。这个也可以，但我不会用卖掉的资金还掉部分贷款
- 我不会选择还掉自住房
还是用省下的资金仍然做hard money lending，或者投资高分红的基金也可以，这样现金流也许会少点，但总资产的回报率会高些，毕竟那位高管还年轻。
想发财，还是想早躺平，这是个值得思考的问题！
建宁 2023/8/25
