中介自律规则了无新意

中介自律规则了无新意

                                    2004年10月27日

何必

11月1日，《北京房地产中介行业自律规则》将正式实施……（略。）

看上去，臭名昭著的北京市房地产中介业这次真是大张旗鼓捋胳膊挽袖子赤膊上阵准备脱胎换骨洗心革面大干一场了，要重塑自身在中介行业里的信誉，要维持北京作为首都的良好形象，要恢复国人对北京市房地产中介业的信心，要清理门户把害群之马整肃出局。所以，才费尽心机搞出了这么个北京市房地产中介业首个行业自律规则，并锣鼓喧天煞有介事地隆重推出。

经过“坚石”、“金伯佳”等一系列房地产中介机构骗取客户钱财惹得每次都有几百人围拢在人去楼空的公司场所门前群情激愤，几乎闹出当局最不愿意看到的对“社会安定团结”局面的威胁和影响的“大事情”来，人们对房地产中介机构真是谈虎色变退避三舍，宁愿退回到托关系找朋友这种原始的市场状态来解决房屋租赁需求，即使冒着对市场经济规则的反动以及在所难免的效率低下信息阻塞的风险，也不再信任那些挂着合法招牌的“房虫子”，不再领略登门时中介机构笑容可掬低三下四直勾勾地盯住客户的口袋、而一旦交钱马上就变了副声色俱厉的模样，迅速完成了从寡廉鲜耻的乞丐到威风凛凛的土匪的角色转换的危险。人们常说，北京这房地产中介业可是臭了街了，成了过街老鼠。经常能耳闻目睹到房地产中介业的从业人员感觉社会地位及其低下被人看不起，这与中介业的现状密不可分。

怎么办？要不就齐刷刷关门再去毁别的行业（北京像婚介、劳务、留学、医疗服务、司法、工商登记、税务代理等其他中介行业比房地产业也好不到哪儿去，几乎是中介业全行业面临崩盘），再不就只能画地为牢，并试图挽回败局。

如今就业也不容易不是？而且按照市场经济发展规律，对于第三产业的需求只能会是与日俱增，而不会下降，即使中介行业里有着这样那样的问题，但需求的旺盛还是会刺激供给的前赴后继，从事该行业者也绝不甘心就此善罢甘休，一定要卷土重来。

这不，被社会当作是臭不可闻的房地产中介业，哥儿几个凑到一起，烟雾氤氲酒色迷离过后，煞费苦心地咬文嚼字，弄出了这么个“自律规则”来继续想在房地产中介领域招摇过市。

可稍微浏览这《规则》，就会发现其中了无新意，基本上全部内容都只不过是法律规定的重复，并没有对目前的法律空白起到什么补偿作用。业内人士认为，这样的规则意义不大。比如房地产中介广告欺诈要承担补偿责任，但补偿的形式、时间以及不补偿的责罚等都没有任何具体规定。而且，房地产中介领域之所以问题不断，最根本的原因就在于违约成本抵而收益却高，有些问题依靠目前法律还不能完全解决。

作为行业自发形成的组织（比如北京房地产中介行业协会），通常具有两个功能，对外维护本行业的形象和利益，对内则要加强监控防止害群之马的存在并出现一颗耗子屎坏了一锅汤情形的发生。

从外部来说，目前的法律基本上是为企业利益考虑的，对于某种意义上说站在企业对立面上并处于弱势地位的消费者的利益照顾得非常有限，因此，除非面临类似国外贸易壁垒那样政府和国内法不便或不能出面干预和救济的情况下，行业协会才会起到显形作用，而对于国内市场，在法律的保护之下，行业协会几乎名存实亡。

而对内而言，行业协会这种加强内部监控作用的现状却很匪夷所思。违规成本抵而守法成本高，这是社会大环境中的惯例，因而不管是在房地产中介还是其他任何领域，通过违规甚至违法来获取自身利益最大化，便是令所有从业者馋涎欲滴的诱惑；而这种违规，不仅是对于现行法律规则的偏离或对抗，也是对行业利益的蔑视与违背。当违规成本抵到足以抵消或补偿由此带来的包括法律处罚、消费者用脚投票悻悻离去、以及行业内部的道义责难甚至排挤倾轧的代价时，趋利避害的本能就势必让这种违规成为唯一的选择，并且由此产生“劣币驱逐良币”效应，使这种违规行为成为全行业普遍的选择。

如此看来，《规则》把法条拿出来再说一遍，无异于资源浪费，搞欺世盗名的同义反复。如今经常能听到什么地方像这《规则》里之所谓，报主管部门依法查处，或是送交司法部门追究法律责任之类的的荒唐话：如果一个自然人或法人违反了法律，如果没有人报主管部门就不能依法查处了？如果不送交司法部门就可以逍遥法外甚至无法无天了？言外之意是说，如果没有这《规则》或是声明，那么违法者也许就可以不被追究法律责任？

这种所谓自律规则在向世人展示什么呢？这就好比一个人当众信誓旦旦地说：我为人的标准是站立行走、不用舌头散热、穿着衣服上街，不当众随地大小便，不偷人东西，不杀人之类的话语，把个人情操标准混同于生理与法律的基本要求；作为行业自律规则，最高行为界限也只不过说不能犯法，不骗人，不扎人钱；舍此而外，至于说什么优质服务、追求客户忠诚度与满意度，不满意包退换、先行赔付等起码行业标准却被别有用心地跑到九霄云外，显示此行业的冥顽不灵怙恶不悛以及竞争状态之原始外部环境之恶劣。

从这一层面上说，这样的规则还不如像丐帮或是中国古代绿林里那些清规戒律来得更让人赏心悦目并掷地有声。