论专业地主的初阶. - smlandlord发表于 投资理财 - 论坛 | 文学城 (wenxuecity.com)
昨天做微信群里说了几句，今天移过来文学城总结一下，无聊人说无聊话，看看就好.
房产这个东西，易入难精，其实很多方面都是能赚大钱的，无论是房东，经纪，贷款，开发，翻修，都能赚亲，说到底就是20vs80.
做房东，师傅带进门，修行在自己，每个人能到达的高度，是自己花的时间和精力做起来的，说到底，就是3个字， time, consistency, and scale，好像其他所有的生意一样，我们追求的都是报表上 top line and bottom line.
房东都不容易，成长期每个阶段都有不同的痛苦，一般来说，一个人 you can achieve highest level of efficiency if you are handy and everything hands on， 但是，一个人是很难做大的，在每一段时间，你会烦死了自己，然后就想都卖了，大部分房东基本上熬不过这个阶段，20-30门的时候，大部分小房东，什么事情都自己来，最后烦死了自己，结果卖了清盘退出.
如果事事亲为，lease and maintenance都是一脚踢的，我估计一个人能做到30-50个房，当然这个应该是 highest efficiency, 赚最多的钱. 但是如果外包 maintenance, 个人房东可以管到60-80个，但是，请人就会牺牲 efficiency, 也就是说你80个房可能比30个的时候赚的更少，所以我决得这个阶段是最困难的.
所以我以前说过，早上 multi早退休，因为几个楼规模就上去了，公寓楼的好处在于， centralized location and similar setup, this can further reduce maintenance costs and improve efficiency.
说到房东退休，就是说财富基本自由，时间基本自由，不可能也不能完全不管的，您躺沙滩还是要数钱的啊！
如果想成为专业的房东，第一步，如果想做大，尽量从开始就慢慢培养人才队伍，尽量的放手，把自己hands-on做到hangs-off, 从劳力的人变成一个劳心的人.
成长期每个阶段都有不同的痛苦. 第一阶段20-30门的时候，大部分小房东最后烦死了自己，结果卖了清盘退出. 第二阶段60-80个门的时候，请人或者外包，自己操心还赚不到比以前多的钱，这个是第二阶段的烦恼.
我一般认为，区分专业房东的分界线是100万的营收，到达了这个目标，钱就开始松动起来. 我第一次退休，就是2007年，刚好进入房地产8年，160门到达100万collected rents.
做我们房东，是破釜沉舟，必能鱼跃龙门，我当年开始做的时候，目标是10米net worth，20年过去了，想想我自己太辛运，估计今年或者明年就能超过10米房租这个benchmark.
