你说得有道理，我补充一下

１， 买国债要比nnn 地产好吗？

很难说，两者有相似之处。国债的风险低很多，NNN 地产如果用杠杆又做 value add 的话，如果又处于黄金地点，升值潜力更大。

2，但是不要忘了nnn 更多的地产性

同意，关键是选对地点，还要碰运气。一栋 NNN 地产如果空置的话，找新租客也是需要时间的，还有 agent commission， tenant improvement cost 等等。地点也是会变的，旧金山从好变坏就是这么四五年的时间。行业的变化也是房东不能掌控的，大型的零售，即使地点再好也难租出去。过去，一元店是抗经济衰退的，现在不一定了，生意被 Temu， Shein 抢走很多了。

3， nnn地产跟国债利息的关系是紧密的 直接影响cap rate， 也都有Hold to maturity的因素带来的巨大影响

债券确实持有到到期日的话，本金全部拿回来。但是，NNN 地产就未必了。旧金山，洛杉矶，拉斯维加斯等地的那么多办公楼都在很好的 location，租约到期空置之后价格跌了七成了。NNN 地产不一定租约到期之后价格不跌的，因为买入的时候的价格包括土地，土地上的建筑和租约，租客走了租约没了，NNN地产的价格也降低了。就拿这个田纳西的麦当劳地产为例，每尺价格在 $500 左右，当地的住宅价格也只不过在 $２00 －－ $２５0，因为 $500一尺包括了租约的价格，如果租客走了租不出去的话，房子本身根本不值这个价。

当然，也会出现好的情况，如果 location 好，租约又低于市价的话，那么租客走人是好事，可以帮助房东提高地产的价值。

4， 低利率可以买商产吗？当然可以. 看一下利息最低的2022年，

２０２１年和２０２２年上半年买商业地产的人现在都有 paper loss。做出正确决定的人永远是少数。在利息低的时候买是事倍功半，不要说 value add 比较困难的 NNN地产，即使是公寓楼和 self storage，在２０２１年和２０２２年上半年买的话，现在也是亏的，这就是那么多众筹项目暴雷的原因。

可以用 NNN 地产的几个 REITs 的价格做一个参考，股票代号 "O", "WPC", "NNN"，资本市场不会和自己的钱过不去。