原来您连概念还没搞清楚

商业地产的估值就是 NOI 除以 cap rate。房租在分子里面，cap rate 是 分母。cap rate 和 occupancy 没有关系，occupancy 和房租多少有关，所以是分子的一部分，不是分母。如果市场的 cap rate 从4% 升到 5%，那么上面的分子要提高 25% 才能抵消因为市场 cap rate 上升的影响。如果市场的 cap rate 从4% 升到 6%，那么上面的分子要提高 50% 才能抵消因为市场 cap rate 上升的影响。

自己看看最新的市场报告吧，不要被自己吹的牛皮忽悠了：

https://yieldpro.com/2023/09/msci-multifamily-property-prices-resume-decline/

https://www.avisonyoung.us/us-multifamily-market-overview